「收水」不會令樓價大跌

 上周聯儲局主席再次展示，幾句說話如何令國際金融市場大起大落。當市場認為聯儲局不會提前收水時，股市上升；當市場判斷聯儲局可能提早收水時，股市暴跌。
本來「量化寬鬆」有如食藥，經濟如沒有大問題，根本不用量寬。在此意義下，聯儲局收水，代表經濟底子好轉，本來是好消息。不過，現時美國/環球市場明顯已習慣了依賴藥物，聯儲局放風可能收水，反而被視為壞消息，股市應聲回落。
與股市類似，近幾年本地樓價急升，無疑與環球量寬，利息急跌有關。但我們估計，即使聯儲局真的收水，對本地樓價也不會有太負面的影響。
當然，上述估計有一定假設：首先，收水是指聯儲局縮減購買國債的規模，而不是反過來每月定額出售債券。其次，美息或會逐步調整至近21世紀首十年的較高水 平，即2006年的5.25厘左右，而不會再有明顯上升。考慮到美國經濟底子，此是在未來逐步收水時較可能發生的情況。
量寬如食藥 減藥是好事
如果此情況發生，代表資金成本上升，「平錢」環境不再，理論上資產價格會有大幅調整。不過，香港物業市場的情況可能較為特殊---樓價升值的壓力將大減，但樓價未必有太大的調整空間。
量寬有如食藥，正常身體根本不應該長期依賴藥物。如果有客觀條件令聯儲局加息，代表美國經濟好轉。當然，原本依賴藥物，突然要戒掉，身體或會有不良反應。 但左看右看，伯南克都不似庸醫，即使要收水，也不會突然全面停止買債，又或極速將美息上調，較可能的情況是一切慢慢來。而利率即使回升，也不一定會令樓價 回落。
不少人認為利率上升，不利樓價，但由歷數數據看來，兩者關係不大：按息上升非樓市最大風險
息升樓價跌的情況，曾發生在1997年金融風暴時出現，當時最優惠利率曾由8.75厘，升至1998年1月的10.25厘，樓價亦在數月內下跌近3成。類 似情況在1999年中至2000年中再次出現，當時最優惠利率由8.25厘升至9.5厘，樓價在期內再跌逾2成。但兩段時間之外，其他日子再沒有出現息升 樓價大跌的情況。
「按息升 樓價跌」有獨特背景
上述2次利率上升，樓價大跌，有一個重要背景：香港經濟在收縮期。如果香港有獨立利率政策，應該以減息刺激經濟；但由於港元利率要跟美元，美國因當地需要 加息，香港只好死跟。息口應減反加，結果便是資產價格大跌。2003年之後香港經濟恢復增長，利率（指按息）有幾段時間回升，都未有令樓價下跌。
此外，即使美息在未來數年上升5厘，港息照跟，考慮到過去港息未有跟足美息下調，港息合理的上升空間約3厘左右，即一般按揭利率仍在會5厘水平，仍算是低息，利息成本上升的影響不嚴重，可能會令借錢買樓的吸引力下跌，但不足以大幅推低樓價。
更重要的是，如果聯儲局加息，代表美國經濟好轉，一般情況下，有利中港對美貿易。香港較可能出現的是「利率上升，經濟增長」。如果情況如此發展，資產價格，特別是樓價，短期或有波動，但由歷史數據看來，卻不宜因為利率將回升，而看淡中、長綫樓價走勢。

原文刊於經濟日報網站 2013年5月29日

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按息計劃五花八門 各有利弊

 由3月至今，銀行新造按息加加減減，部分銀行P按利率由2.15厘升至2.4厘後，再度回落至2.15厘；中間更有銀行推出定息按揭，力圖爭奪市場。按揭市場似乎令人眼花繚亂，究竟置業人士在選用按揭產品時，要如何選擇？
先說市場上較為主流的P按與H按，現時開價最相宜的P按，已觸及金管局指引的底綫，以最優惠利率5.25厘的銀行而言，最相宜的P按，利率為P-3.1厘，即2.15厘，一般亦設有上限為貸款額1%的現金回贈。此計劃可視為其他按揭產品比較的基準。
P按之外是H按，現時部分銀行提供低至H+1.7厘的拆息按揭，設有等同於P按的現金回贈。由於現時一個月同業拆息低至0.21厘水平，H按的實際按息低 至1.91厘，較最相宜的P按，有0.24厘的折讓。理論上如果拆息及最優惠利率的息差一直維持於現水平，置業人士又獲批H+1.7厘條件，自然是H按較 為有利。
當然，現實中拆息比起最優惠利率，會有較大波動，在考慮是否選用H按時，置業人士必須留意H按產品的鎖息上限（Cap Rate）。多數銀行的H按產品，都設有以最優惠利率為準的鎖息機制，例如是P-2.8厘。當拆息一旦急升，令當月供款利率高於鎖息上限時，按揭供款便改 以鎖息上限計算。對借款人來說，最理想的H按產品，當然是H+的息差愈少愈好、鎖息上限下的P-息差愈大愈好。
較為複雜的是「定息按揭」，在某些國家，銀行提供的是全期利率固定的按揭計劃，借款人供款不受市場利率波動影響（在市場利率下跌時，借款人更可透過轉按減 少利息支出）。但在香港，現時多家銀行提供的定息按揭產品，主流定息期只是3年，最長亦只有7年，嚴格來說，此類定息期較短的計劃，對於減少供款波動的作 用不大。
主婦買菜與定息按揭
部分銀行的定息按揭，其定息期的利率較現行H按，甚至P按的利率要高，我們估計此類產品較難普及。情況有如街市菜心現價十元一斤，即使市場擔心菜價上升；又有菜檔提出為期2年，每天十二元一斤的必買必賣菜心合約，也不會成為菜市場主流。
另外，有銀行卻反其道而行，推出定息初期利率較一般P按，甚至H按為低的安排。置業人士宜詳細比較，定息期後的按息計算標準，及回贈安排；並仔細計算此類產品，對節省利息支出會有多大幫助。
更有趣的是，定息按揭雖然名為「定息」，但一樣要進行壓力測試。同樣地，定息按揭如在不同階段有不同的計息標準，「現行按息」亦一律以利率較高的階段為準。置業人士萬勿以為申請的是「定息按揭」，就不必進行壓力測試！

原文刊於經濟日報 2013年5月27日

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月平息與實際年利率

銀行水浸，除了令按揭利率難以上調外，部分銀行亦着力開拓私人貸款市場；由於資金成本低，部分銀行的私人貸款，利率遠較幾年前相宜。但對借款人來說，必須留意一般私人貸款的利息計算標準，與按揭產品有顯著分別。
一般私人貸款會以「月平息」來表述利率。例如一筆10萬元的貸款，如果沒有手續費，還款期12個月，月平息0.5厘，一年後，借款人還了10萬元本金，6,000元利息；年利率似乎是6厘，將之除以12個月，月息便是0.5厘。
事實上，在還款過程中，未償還的本金是每月減少的，即借入的10萬元，借款人並不是「用足」12個月，借款利息沒有隨本金遞減而減少。換算下來，月平息0.5厘的貸款，實際年利率高達逾11厘。
相對而言，按揭貸款的利息計算，是息隨本減的，償還了的本金，便不再計息。
月平息換算為實際年利率的公式較為複雜，部分提供私人貸款的機構，網站會提供換算的計數機；借款人也可要求貸款機構提供實際年利率數字，作為比較不同貸款的參考。

原文刊於晴報 2013年5月28日

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買樓必勝的「核心價值」

財政司司長早前說他了解中產，因為自己也是中產，惹來大量回響。中產定義，向來人言人殊，但近年來，不少在過去較一致的概念，近年開始變得模糊。例如，什麼是上車盤？
短短數年前，「上車盤」指的是成交價在200萬元以下的物業，而且此定義某程度上有「官方認可」：在2007年，政府為鼓勵初次置業人士入市，將樓價200萬元以下物業的印花稅，由原先的0.75%，調整至100元。

2007年4月，價格在200萬元以下的成交，佔總成交量55%。數年下來，樓價輾轉上升，2013年4月，成交價在200萬元以下的物業有292宗，佔當月註冊量8.5%。
200萬元以下物業買少見少，物業代理在宣傳時亦將「上車盤」的定義慢慢修改，現時地產代理舖頭門外看到的「上車筍盤」，價格大概在400萬元左右。
其中一個例子，是去年3月，有代理以「窮人恩物」形容荃灣一個建築面積753方呎，實用面積538方呎的放盤；當時單位的放盤價是410萬元。

2012年底，香港所有家庭月入中位數是2.1萬元；只計算居於私樓的家庭(包括居於自置物業人士及租戶)，月入中位數是3萬元。一個月入3萬元的 「中等收入家庭」，在現行的壓力測試標準下，以最長的30年還款期計，可借用的按揭貸款上限是329.5萬元，多借1萬元也會超出壓力測試要求。
換言之，不計印花稅、佣金、律師費等雜費，要購置一個400萬元的「上車盤」，他們必須先籌措逾70萬元的首期，相當於2年的淨收入。

簡單來說，在物業代理眼中是「窮人恩物」的放盤，對香港中等收入家庭來說，亦只是僅僅可以負擔。尤有甚者，在去年被標註為「窮人恩物」的放盤，同屋苑同樣間隔單位本年有幾宗成交，成交價由535萬至602萬元；應該已超逾政府統計的中等家庭收入負擔能力。
一個中等收入家庭，如果去年有70多萬元的儲蓄，處於租樓或買樓的選擇之間，最終決定繼續租樓。一年下來，他們會發現去年的窮人恩物樓價又上升一截。

今年如下定決心入市，負擔得起的樓價仍是400萬元左右，但可選擇的物業，位置將偏遠一點、面積再細少一點。相反，如果他們作出入市決定，雖然購入的是「窮人恩物」，而且按揭月供達月入四成多，但持有資產帳面升值了百多萬元，可以說自己已經「脫貧」！
當然，去年入市，今年「脫貧」，只是紙上富貴。但本地樓價狂升暴跌，早已扭曲了一般人對物業的觀點，置業時，對升值潛力的考慮，可能比實際需要更甚。最後的結果，便是「上車盤」的界線上移、有沒有物業，決定一個人是否「窮人」的重要指標。

最近有代理以「收租好過打劫」作為二手放盤的宣傳用語。由「窮人恩物」到「好過打劫」，其實是反映同一套的「核心價值」，即置業是脫貧置富的不二法門，有樓收租便是最佳投資。

此種想法絕對不局限於物業代理，而是深入華人，特別是香港人的腦海。當然，必須留意，此套想法，其實是伴隨樓價升值而日漸強化；在樓價處於下跌周期時，此類想法便沒有市場。

政府近月以增加交易成本、降低按揭槓桿等方式，「管理」市場需求。暫時來說，成交量已大幅下跌；但樓價未見明顯調整。至於中長線而言，官方以壓需求的方式調控樓價能否扭轉「買樓必勝」的核心價值，仍有待觀察。

原文刊於信報網站 2013年5月25日

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新造按息「回落」？

  一、二手樓市發展分道揚鑣，上星期五佛誕假期，加上周六日，三個在開售的新盤只售出一伙；相反，代理統計的十大屋苑成交量逾30宗，為2月底政府推出雙倍 印花稅及金管局收緊按揭壓力測試以來成交量最高的一個周末。部分意見認為，成交量回升，與銀行下調新造按息利率有關；但我們認為兩者關連不大。

2月22日，政府連同金管局推出連串措施，包括雙倍印花稅、收緊按揭壓力測試標準；以及金管局指示使用「內評法」衡量貸款風險的銀行，將按揭貸款的風險加 權比率劃一為15%。後者理論上令採用內評法的8家主要銀行，其按揭貸款的資本成本上升。之後多家銀行，包括部分並不是採用內評法的銀行，陸續上調按息。 以P按為例，實質按揭利率已由2.15厘，升至2.4厘水平。市場上不少人更以「加息」來形容銀行相關行動。
市場主流意見似乎認為，新造按息上調，加上雙倍印花稅令買賣成本急升，令市場氣氛急遽扭轉，二手樓價指數回落、成交量更逼近2003年沙士期的低位。新造按息上調，對於樓市氣氛轉淡的影響，似乎被誇大。

多家銀行按息先升後回
首先，以上調新造按息的幾家銀行而言，按息普遍只上升0.25厘；以25年供款期計，每$100萬按揭貸款，每月供款只是增加$124，影響相對有限。況 且，雖然在3至5月，多家大型銀行上調新造按息，但另一方面，部分中小型銀行仍維持P按利率於2.15厘不變。換言之，「新造按息上調」並不是一個普遍現 象，置業人士仍可在市場取得按息低至2.15厘的P按。
由於部分銀行維持息口不變，相對之下，他們的按揭產品便變得更具吸引力。結果，那些率先上調新造按息的銀行，反而面臨較大的調整按息壓力。5月中起，多家 曾經上調P按利率的銀行，表示會以「較彈性」的態度處理按揭申請，P按利率可在2.4厘以下。換句話說，P按新造利率已重新回落至2.15厘水平。
由於市場上一直有銀行提供利率低至2.15厘的P按（部分銀行的H按利率更低於2厘水平）；3至5月所謂「銀行上調新造按息」的評論，客觀上並不全面。現時多家銀行將新造按息下調，亦只不過是重返原有水平。
當然，部分銀行一度將新造按息上調，對一些準買家的確會帶來心理影響，包括擔心按息全面回升、低息環境結束等，有可能令他們轉趨觀望。當然，多家上調按息的銀行將按息再度回落，或會令此類準買家放下心頭大石。

一手盤定價與美量寬政策更關鍵
多家銀行的新造按息先升後回，對市場的影響較局限於心理層面。目前真正影響樓市成交量及成交價的，仍是買家印花稅及雙倍印花稅等令交易成本高企的措施。
展望下半年樓市，值得留意的亦不是「P減」或「H加」的幅度。在低成交量持續的情況下，發展商會否改變一手盤的定價策略，或聯儲局會否改變量寬的政策，會是更具影響性的發展。

原文刊於置業家居 2013年5月25日

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供不應求抑或供過於求？

上星期我們討論到近年私人單位供應量追不上中高收入家庭增量；有讀者回應指，香港的住宅總量比家庭戶數多很多；讀者提及的數字有根有據，但在討論本地住宅供應是否足夠時，卻不是一個理想的數據。

上周本欄文章http://www.hket.com/eti/article/164a447f-3fb9-4fee-8ea6-1364254fe812-475433?query=%E5%AE%8F%E8%A7%80%E8%AB%96%E6%8C%89,P

提到，至2012年底，過去13年來，私人住宅總存量只增加9.3萬個，不但少於同期全港家庭增長數字，甚至低於月入4萬以上家庭的增長數字；反映樓價上升有基本因素支持。有讀者回應，指如果以「住宅總量」計，香港一直是住宅比家庭戶數多。

永久住宅量高於家庭數目20萬？

我們的數字出自差餉物業估價署，「私人住宅」並不包括資助房屋、政府及其他機構提供的宿舍。而讀者回應指，「香港住宅多於家庭數目」，應該是指統計處數據，根據最新數字，2012年3月，全港有259.9萬個永久住宅；而同期陸上家庭總數為235.9萬戶。「永久住宅量」比「家庭數目」多20萬個。

一些看淡後市的分析，便是引用統計處數字，指香港的住宅單位遠多於家庭數目，根本不存在供應不足，只是分配不合理。持有此觀點的分析，引申出來解決房屋問題的方案便很簡單：打擊炒風、收空置稅，令多出來的單位在市場流轉，樓價便會回落。但此論點其實大有問題。

統計處對「永久住宅」的定義，起碼有兩點與差餉物業估價署有嚴重出入。統計處標準，包括：政府、醫院、大學、學校及私人公司等特別興建/提供的宿舍，以及簡單磚石蓋搭的建築物都算成永久住宅。各類宿舍，甚至農地上的簡單建築物，當然可以住人，但似乎不適合計算於「住宅供應」中。如果簡單引用統計處數字，認為香港住宅沒有供不應求的問題，便會對情勢有所誤判，認為解決住屋問題不需增加供應，結果反而會令問題惡化。

現實：供不應求方為真象

從現實角度考慮，差餉物業估價署的數字在討論房屋問題時，是較為合用的。綜合房委會及房協數字，現存的資助房屋(公屋、居屋、夾屋等)有130萬個單位，加上差餉物業估價署私樓總存量的數字，香港的住宅總量大概是242萬個單位，家庭戶數是238.9萬戶；單位總量只比家庭戶數多3萬左右；我們認為此數據才是現時住宅供應問題較真實的反映。再考慮到一些家庭實際上佔用多於一個單位、市場上買賣、租賃過渡期中出現的自然空置，「供不應求」是真實存在的問題，單純打擊炒風、甚至增收空置稅，都不會對問題有大幫助。

表：2012年家庭戶數及住宅存量

	全港家庭數目	統計處「永久住宅」量*	實際數字##
2012年	238.9萬戶	259.9萬個	242萬個

*包括私樓、資助房屋、各類機構宿舍、搭建的磚石建築

##包括111.8萬私樓、72萬公屋、44萬居屋、房協各類項目14萬個

資料來源：統計處、差餉物業估價署、房委會、房協、宏亞研究部

除了住宅供應因統計標準有異，可能令社會討論問題時，得出完全不同的結論外，在按揭負擔上也有類似的問題。根據財政司司長的說法，一般家庭的供樓負擔已逾月入5成，而根據金管局的數字，新近批出的按揭，每月平均供款只佔借款人月入36%；統計處2011年人口普查的數字，卻說當時正在供樓的家庭，供款支出平均只是月入20%。同樣是在討論「按揭供款佔平均月入多少」，不同機構的數字都大有出入；原因完全在於計算標準的不同，有興趣的讀者可瀏覽我們討論此話題的另一篇文章：

http://www.panasian.com.hk/articles_details.asp?type=1&id=486

 原文刊於經濟日報網站 2013年5月22日

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槓桿效應減 投資者絕迹樓市

地產代理統計，以公司名義，或疑似內地人購買本地住宅的買賣登記持續減少。多數分析認為，買家印花稅及雙倍印花稅令此類買家交易成本大幅上升；其實，上述情況除了是印花稅的效果外，亦與金管局的按揭指引有關。
一般自住買家未必會留意到，透過按揭貸款置業，其實涉及投資槓桿。按揭成數愈高，首期愈低，槓桿效應愈大。假設以一成首期入市，而樓價在一年內上升10％，不計利息支出及交易費用，升幅相對於首期，足足上升100％。在低息環境下，投資者更會以槓桿操作，放大資金回報。
但 在連串按揭指引下，現時公司名義買家，如已經持有多於一個未完全償還按揭的物業，按揭成數上限已低至30％（幾年前一般可借七成按揭），槓桿效應大幅收 窄。如果買家購買的是豪宅，須支付最高8.5％的雙倍印花稅、15％的買家印花稅，即時的稅費支出已達樓價23.5％，按揭貸款只有樓價30％，扣除稅費 支出，實質只佔樓價6.5％，槓桿作用似有若無。
在交易成本上升及按揭槓桿收窄的雙重打擊下，結果便是涉及公司名義買家、境外買家的數字大量減少。

原文刊於晴報 2013年5月21日

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