公營房屋短缺 私樓樓價升定跌？

政府最新估計，未來5年，可提供10萬個公營房屋單位，未來10年，總共可提供24.8萬個，比起10年建屋目標的31.5萬個，仍落後2成。公私營房屋看似是兩個不相干的市場，但其實兩者會互相牽連，互相影響。

討論前先說明一下，不少人建議參考新加坡，大幅提高公營房屋的比例，以遏抑樓價。其實有關建議可能捉錯用神，如果供應本身充足的話，例如市場一年需求5萬個單位，供應量逾5萬個的話，即使全部是私營房屋，樓價也一樣受壓。調控樓價的最大關鍵，從來是總供應量。

現實中香港半數家庭居於公營房屋，而公、私營房屋從來不是絕對分割、互不相干，例如居屋長年參考私樓樓價作為訂價指標。相反而言，公營房屋（以下簡稱公屋）供應不達標，料會對私樓市場有以下影響：

1. 未來可能更多私樓土地被調撥
本屆政府已將9幅私樓地皮改撥作興建公屋，現時預計未來10年的公屋供應量仍然短缺2成，未來可能會有更多本來劃作發展私樓的地皮改撥為興建公屋。私樓落成量亦一樣會長期落後，在基本因素轉差的情況下，供應短缺可能成為最大的利好樓價因素。

2. 劏房租金回報維持
公屋供應落後目標，代表大量基層家庭仍在輪候公屋，他們當中相當一部份估計仍要居於劏房，在需求持續的情況下，估計「劏房行業」持續榮景。不過近年新興的納米新盤，本來以中高收入的單身人士/二人家庭為目標，與公營房屋客路完全不同；反而因為按保放寬，目標客戶群有條件可選擇樓價較高、面積較大的單位，納米新樓料不會因公屋供應不足而直接受惠。

當然，有人會問，所謂供應不足，建基於需求持續的假設，又有何人可以保證，未來住屋需求會持續高企？所謂住屋需求，說到底是人口增長，而我國自古以來，都有「徙民實邊」的傳統，即對於不聽話的地區，遷入大量移民。這點似乎在可見將來，都不會改變。除非經濟數據大幅惡化，否則供應不足此個因素可能長期持續，似乎不宜對樓市過於悲觀。

原文刊於經濟日報網站2019年12月4日

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供應趨增 疑中留情

一般分析，左右未來樓市走向的有兩大因素，其一是按息，學術點的說法是寬鬆的信貸環境是否持續。另一個是未來住宅供應會否一如政府所願，按步增加。利率是否上升，不由香港決定，至於官方數據顯示住宅供應趨增，可能也需要「疑中留情」。

利率是否回升，主要視乎美國利率政策及熱錢是否持續留駐；而美國何時結束低息政策，可能是連聯儲局局長都說不清楚。至於住宅供應增加，由政府數據看，新近數字反映，未來3、4年，有7.5萬個住宅的「潛在供應」，數字較過去數年回升。如果有關供應可按時完成，會是一個利淡樓價的因素。不過，對於未來數年供應是否可按時完成，卻值得細想。

廣深港高鐵香港段工程延宕，運輸及房屋局被指監管不力，局長以一句「疑中留情」解釋當初認為工程可能趕及原有時間表。事有湊巧，房屋政策亦是由同一政策局負責，根據局方的統計，現時「動工中」又尚未以樓花方式出售的單位逾6萬伙，加上現樓貨尾，未來3、4年的潛在供應逾7.5萬伙。

開工地盤增加  開工人手更不足

數字是這樣計的：政府將已申請開工的住宅地盤單位供應，扣除了未落成但己出售的樓花，加上現樓餘貨，便是未來數年可售新住宅的潛在供應。算法很簡單，不太可能出錯，問題在於其假設是否成立：那些已開工的項目，是否可按時落成。

但凡工程，都有延期完成的風險。高鐵工程延宕，原因據說是低估了地盤花崗岩的規模、「百年一遇」的大雨又浸壞了機械；沙中線工程掘出古蹟，是否影響工程進度也是未知之數。但整體而言，現時本地工程的進度有一個結構性問題，大大增加工程延時的風險：人手不足。

近年香港有多個大規模工程進行，整體建造業人手相當緊張。政府近年著力解決住宅供應不足的問題，方法是增加土地供應。上述的簡單計算，便是估計，地皮售出，發展商動工後，住宅便會在3、4年後落成。

但綜合各方面的資料，現時建造業人手緊張，一年落成萬餘伙單位，人手已算緊張；但在人手未能增加的情況下，開工地盤增多，是否可以在3、4年來落成，卻是未知之數。

我們不是認為，潛在供應一定不會落實；但需要強調的是，住宅供應增加，不是簡單投入更多地皮就可達標的事。如果建造業人手持續緊張，現時看來勉強足夠未來3、4年需求的7萬伙供應，仍有失算的風險。

早前勞僱會同意，加快26個建造業工種輸入外勞的申請時間，此途徑能否有效增加建造業人手，可能是「潛在供應」可否落實成實際供應的關鍵。

原文刊於信報網站2014年5月14日 

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供不應求抑或供過於求？

上星期我們討論到近年私人單位供應量追不上中高收入家庭增量；有讀者回應指，香港的住宅總量比家庭戶數多很多；讀者提及的數字有根有據，但在討論本地住宅供應是否足夠時，卻不是一個理想的數據。

上周本欄文章http://www.hket.com/eti/article/164a447f-3fb9-4fee-8ea6-1364254fe812-475433?query=%E5%AE%8F%E8%A7%80%E8%AB%96%E6%8C%89,P

提到，至2012年底，過去13年來，私人住宅總存量只增加9.3萬個，不但少於同期全港家庭增長數字，甚至低於月入4萬以上家庭的增長數字；反映樓價上升有基本因素支持。有讀者回應，指如果以「住宅總量」計，香港一直是住宅比家庭戶數多。

永久住宅量高於家庭數目20萬？

我們的數字出自差餉物業估價署，「私人住宅」並不包括資助房屋、政府及其他機構提供的宿舍。而讀者回應指，「香港住宅多於家庭數目」，應該是指統計處數據，根據最新數字，2012年3月，全港有259.9萬個永久住宅；而同期陸上家庭總數為235.9萬戶。「永久住宅量」比「家庭數目」多20萬個。

一些看淡後市的分析，便是引用統計處數字，指香港的住宅單位遠多於家庭數目，根本不存在供應不足，只是分配不合理。持有此觀點的分析，引申出來解決房屋問題的方案便很簡單：打擊炒風、收空置稅，令多出來的單位在市場流轉，樓價便會回落。但此論點其實大有問題。

統計處對「永久住宅」的定義，起碼有兩點與差餉物業估價署有嚴重出入。統計處標準，包括：政府、醫院、大學、學校及私人公司等特別興建/提供的宿舍，以及簡單磚石蓋搭的建築物都算成永久住宅。各類宿舍，甚至農地上的簡單建築物，當然可以住人，但似乎不適合計算於「住宅供應」中。如果簡單引用統計處數字，認為香港住宅沒有供不應求的問題，便會對情勢有所誤判，認為解決住屋問題不需增加供應，結果反而會令問題惡化。

現實：供不應求方為真象

從現實角度考慮，差餉物業估價署的數字在討論房屋問題時，是較為合用的。綜合房委會及房協數字，現存的資助房屋(公屋、居屋、夾屋等)有130萬個單位，加上差餉物業估價署私樓總存量的數字，香港的住宅總量大概是242萬個單位，家庭戶數是238.9萬戶；單位總量只比家庭戶數多3萬左右；我們認為此數據才是現時住宅供應問題較真實的反映。再考慮到一些家庭實際上佔用多於一個單位、市場上買賣、租賃過渡期中出現的自然空置，「供不應求」是真實存在的問題，單純打擊炒風、甚至增收空置稅，都不會對問題有大幫助。

表：2012年家庭戶數及住宅存量

	全港家庭數目	統計處「永久住宅」量*	實際數字##
2012年	238.9萬戶	259.9萬個	242萬個

*包括私樓、資助房屋、各類機構宿舍、搭建的磚石建築

##包括111.8萬私樓、72萬公屋、44萬居屋、房協各類項目14萬個

資料來源：統計處、差餉物業估價署、房委會、房協、宏亞研究部

除了住宅供應因統計標準有異，可能令社會討論問題時，得出完全不同的結論外，在按揭負擔上也有類似的問題。根據財政司司長的說法，一般家庭的供樓負擔已逾月入5成，而根據金管局的數字，新近批出的按揭，每月平均供款只佔借款人月入36%；統計處2011年人口普查的數字，卻說當時正在供樓的家庭，供款支出平均只是月入20%。同樣是在討論「按揭供款佔平均月入多少」，不同機構的數字都大有出入；原因完全在於計算標準的不同，有興趣的讀者可瀏覽我們討論此話題的另一篇文章：

http://www.panasian.com.hk/articles_details.asp?type=1&id=486

 原文刊於經濟日報網站 2013年5月22日

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貧富懸殊與樓市泡沫

 滙豐控股早前公布業績，其集團行政總裁歐智華認為香港樓市未受外圍熱錢影響，港府控制得好，樓市未見泡沫。大致上我們同意歐智華先生的意見，現時樓市沒有明顯的泡沫，房屋問題的核心不是樓價高，而是供應不足。
啤酒有沒有泡，可以一眼看到。但樓市有沒有泡沫，卻沒有完全客觀的標準。在此，我們先為「樓市泡沫」作出一個定義，樓市泡沫一如啤酒泡，浮在啤酒面，特性 是看起來很多，但其實沒有實質支持，一吹就散。樓市泡沫也有類似性質：欠缺實質支持。近年坊間不少意見認為樓價偏高，欠缺實質支持，因此樓價有泡沫。
根據差餉物業估價署數字，2000年，香港私人住宅的總存量是1,025,913伙；最新的官方數字是2011年底，私人住宅總存量是1,110,561 伙。另外，去年估計有8,870個私人住宅落成，假設全年拆卸量為零，2012年底，私人住宅總存量最多為1,119,431伙，即12年間，私人住宅淨 增加93,518伙。
私樓總存量 12年只增加9萬伙
而根據統計處數字，2000年，家庭總戶數是208.3萬戶；最新數字是2012年，數目是238.3萬戶；即12年間，家庭數目增加了30萬戶。當然， 香港有公屋、居屋，增加了30萬個家庭，並不代表對私人住宅需求有同等增加，但數字的落差，某程度上反映了供不應求的嚴重程度。
其次要留意的是，現時不同收入家庭的分布。不少看淡後市的分析認為，家庭收入中位數增幅比樓價同期升幅低，反映樓價偏高，有泡沫成分。的確，2000年 時，整體家庭收入中位數是18,000元，2012年底是22,000元。如果只計居於私樓家庭，2000年時的收入中位數是20,600元，2012年 底是29,000元。以私樓家庭計，月入中位數只上升40.7%，而同期樓價升幅已逾一倍。
中高收入家庭 12年增22萬戶
不過，分析時別忘了另一個人盡皆知的事實：貧富兩極化。中位數只反映中間收入家庭情況。但現實是：中高收入的家庭在近年大量增加。2000年中時，月入高 於4萬元的家庭，有32.8萬戶，佔家庭總數15.7%.2012年底，月入高於4萬元的家庭，則有54.7萬戶，佔戶數23%，即12年內，月入4萬以 上的家庭數目，增加了21.9萬戶。新增的中高收入家庭，原則上不合資格申請資助房屋，只好在私人市場中租樓或置業，而同期私人住宅存量只增加了9萬個。 數字反映了私人住宅供應跟不上需求的增幅。撇開近年內地買家增加、按息偏低等因素，單單是中高收入家庭與私樓存量的差幅，已足以推動樓價上升。所以，我們 認為，現階段樓市未見泡沫，至少可以說，泡沫化的情況並不嚴重。
不過，上述數據隱藏了另一個問題：私樓存量增幅低於中高收入家庭增長；2002年起港府一度終止居屋計劃，其後只有15.6萬個公屋單位落成。換言之，近 10年來，公私營單位供應追不上家庭數目增長。結果，低收入家庭輪候公屋的時間拖長，中高收入家庭要以偏高價格入市；而中等收入家庭既不合資格申請公屋， 又難以負擔私樓樓價，惟有以高昂租金租住私樓。
近兩年港府以增加印花稅的方式壓下置業需求，但歸根究底，問題核心仍是供應不足。增加印花稅，最多可以趕絕炒家，但卻不能改善居住問題。那些輪候公屋、在 市場上支付高昂租金的家庭，怨氣不會因為炒家少了而減少。政府看來也明白此中厲害關係，但能否理順供應，卻仍有待觀察。

原文刊於經濟日報網站 2013年5月15日

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