借入新盤二按後的部署

 不少新盤都有提供第二按揭，令買家可以較低首期購入單位。大部分二按都會提供初期還款優惠，而在優惠期過後，利率將較一般一按為高。不少買家借入二按時，可能會計劃在優惠其後轉按了事，但要順利執行此一策略，需要配合不少條件。
不少發展商都會透過旗下的財務公司，為新盤買家提供第二按揭。金管局限制申請按揭保險的樓價範圍後（現時為600萬元以下物業方可申造按揭保險），新盤二 按更成為一大賣點：600萬以上的二手樓，難由一般途徑取得高成數按揭，但同樣價碼的一手樓，卻有發展商安排的二按，可降低買家首期支出。某程度上，可說 金管局措施增加了一手盤的吸引力。
由於發展商（包括相關財務公司），利息成本較銀行高。發展商提供的二按，全期利息必然較一般銀行按揭為高。發展商為刺激新盤銷情，通常會為二按設定一個「供款假期」（例如首2年「免息免供」），又或在供款初期，讓借款人以較低的利率償還二按。
以一個樓價一千萬元的新盤為例，一個典型的一、二按組合，可能是銀行提供樓價5成的一按，利率為P（5.25厘）減3.1厘；發展商相關財務公司提供樓價 2成二按，利率首2年為P-2厘，其後為P。選用新盤二按的買家，心中計劃可能是置業首2年先行以P-2厘的按息償還二按。待兩年後，再以轉按方式減少二 按利息支出。
上述部署，在樓價節節上升的階段可完美執行，例如樓價兩年後樓價上升40%；屆時物業市值1,400萬，按揭成數一半是700萬，便可以轉按方式，償還二按。
搣甩二按前提：足夠升幅
但整個計劃要順利執行，要滿足幾個條件：
1. 樓價要有足夠升幅。假設金管局現行的「1,000萬以上物業按揭成數上限為5成」的限制持續，如果樓價升幅不足，將會影響轉按。例如兩年後樓價市值1,100萬，轉按貸款額只有550萬元，難以抵銷一、二按未償還貸款總額。
2. 按息息差。此處指的不是「最優惠利率」，而是銀行提供的按息息率與最優惠利率之間的息差。「先借二按，兩年後轉按」的部署，預設「轉按時，也可獲得與現時一樣優惠的按息」，但其實沒有人可以擔保，兩年後一般按揭利率一樣可低至P減3.1厘。
其次，原則上，要順利借入二按，借款人已通過壓力測試，即「在現行利率下，一、二按供款支出，不逾月入5成，按息上升2厘的話，供款不逾月入6成」。但如果2年後的「現行按息」上升，而業主收入未見增加，屆時申請轉按，可能難以通過壓力測試。
事實上，除了樓價、按息等外在因素，業主要順利轉按，也要考慮「內在因素」，例如收入下跌，便會增加未來轉按的難度。
需要重申的是，我們並不是說「不應該借二按」；對不少人來說，那是一個以低首期、高槓桿購入新盤的方案。重要的是，置業人士應詳細了解此類產品的特性。
「兩年後轉按，搣甩二按」似乎是不少選用二按的新盤買家的共同想法，但置業人士要了解，實行此計劃要有不少條件配合。買家如透過此類產品入市，除了「準備轉按」之外，亦宜計算當供款優惠期結束，二按恢復以正常利率還款時，對財務帶來的影響。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月30日

按揭負利率持續

政府統計處早前公布去年12月基本通脹率維持3.8％，去年全年通脹率則為4.7％，低於2011年的5.3％。可見現時按揭負利率情況持續，理論上利好樓價。
所謂按揭負利率，指按揭利率較通脹率為低。按揭利率是業主以物業抵押，向銀行借款的成本；而通脹率可反映現金購買力下跌的速度。現時一般新造按揭利率約2.2厘，基本通脹率為3.8％，意味按揭借款的一年利息支出，比起款項因通脹失去的購買力更少，此情況對借款人有利。
置業人士不應因按揭負利率持續而盲目入市。因香港絕大多數按揭以浮息計算，按息有可能在未來回升，而按揭負利率的有利因素或因此而消失，置業人士在作出入市決定前，應先審視自己中長綫的負擔能力。

原文刊於晴報 2013年1月29日

父母資助首期兩面睇

 報載一宗物業糾紛，老父為兒子及兒子女友支付首期後，三人聯名持有物業。其後兒子與女友分手；父子認為只須向女友退回她付出的供款，女方卻認為自己應分享樓價升值部分。有關訴訟已交法庭處理，我們不打算多加議論，但背後反映的趨勢，卻值得深思。
案中老父因為兒子計劃成婚，但沒有首期，故提供資金協助兒子置業，此為日後糾紛的緣由。事實上，在我們處理的按揭申請中，不乏子女置業時因未能通過按揭壓 力測試，而要父母作為按揭擔保人，或與父母一起聯名買樓的個案。我們相信，如果現時樓價偏高的情況持續，類似的長輩資助首期情況將更趨普遍。
資助子女首期 猶如日本「供樓供三代」
現時樓價偏高，怨氣最大的，無疑是接近成婚年齡，但又不合資格申請公屋或應付私樓首期的一群。由於現時按息偏低，年輕一輩的置業問題，往往不是未能應付每 月按揭供款，而是欠缺首期。以新近「上車盤」成交價$300萬為例，三成首期是$90萬，即使選用九成按揭，首期亦逾$30萬，並不是一個小數字。
老一輩的香港人，往往累積了一定的財富，即使沒有充足的現金，許多也持有早已供滿的自置物業，可以隨時加按。以華人社會的傳統，只要財務狀況不是太惡劣， 父母總有方法資助子女入市。以此角度看，現時即使樓價偏高，但市民的購買力卻尚未耗盡，單以負擔能力看，樓市仍有上升條件。
但另一方面，由長輩資助入市，其實是「日本樓市泡沫爆破前，供樓供三代」的另類變奏。物業的真正用家不能單靠自己的財力入市，惟有動用家族力量買樓。
此種情況帶出幾個問題，其一是隔代貧窮情況會更嚴重。除了那些少數在年輕階段已高薪厚職者，一般人要順利買樓，將視乎父母可有足夠儲蓄。至於那些出身基層家庭的子女，要參與資產增值的遊戲，便要付出更多。
高樓價消耗兩代儲蓄
更嚴重的是，如果長輩資助首期普及化，代表高樓價正在消耗不止一代人的儲蓄。當然，樓價可升可跌，如果購入單位後樓價持續上升，投入的資金（至少在帳面上）可以增長。但如幾代人集資入市後樓價不幸下跌，承受損失的便不只是物業的真正用家，也包括他們背後出錢支持的父母。
過去，香港能挺過多場金融風波，部分原因與香港「底子厚」有關。諷刺的是，今天樓價高企，原因之一也是由於香港人底子厚，就算子女應付不了首期，父母也可出手資助。但高樓價的環境如再持續數年，即使再厚的底子，也會慢慢被蠶蝕。

原文刊於置業家居 2013年1月26日

買家印花稅的爭議

早前地產建設商會與政府「討論」買家印花稅(BSD)，希望港府作出部份豁免；但政府在與發展商討論前，已先行將條例刊憲(意味行政機關不作修改，修改理論上只可在立法階段進行)。商會發言人與政府會面後，罕見地以強硬語氣批評政府，部分發展商更表示會暫停收購舊樓重建。

地產建設商會與政府的分歧集中在兩點，其一是發展商建議，由港人組成的公司，購買本地物業應可豁免BSD；官方以漏洞太大(之後公司股份可轉讓予非港人)為由，拒絕修改。另一個分歧是，商會建議發展商收購舊樓重建，可豁免/退回印花稅。

官方立場則是發展商在收購後6年內完成項目，才可退回BSD。對於政府率先將條例刊憲，商會認為意見未受尊重，更有個別發展商表示會暫停收購舊樓重建。但由民意看來，官方退讓、以至立法會按發展商意見修訂BSD的空間都不大。

新盤超高定價招數再難施展
與兩年前推出、其後又「加辣」的額外印花稅(SSD)比較，發展商對BSD的反應更為強烈。原因是發展商推出一手盤時，不論發展商及買家都不用支付 SSD，只有在買家購入單位後2年(加辣後為3年)內轉手，才需繳付。SSD並未直接增加購買一手樓買家的開支，發展商反應因此甚為溫和。

但BSD卻是任何非本地居民，或公司購買物業時都要即時徵收。在一手市場，非本地買家及公司客的比例一直較二手市場為高；特別是佔購買力兩、三成的國內買家，由於他們購買力高，發展商輕易以超高價售出特色單位。

市場學有所謂錨定效應(Anchoring Effect)，本地買家見特色單位以天價售出，即使新盤訂價遠高於同區二手單位，他們亦較易接受。BSD的開徵，對發展商來說，不單非港人客源減少，連錨定效應的高訂價效力亦大幅減低，所以他們對BSD反應也較大。

「減少投資」回應官方措施  效果有限
部分發展商以「暫停收購舊樓重建」為籌碼，形同以「減少在香港作生意」作為對官方措施的回應，但效果恐怕有限。多年以前，也有發展商以常被批評為由，一度表示，或「減少在港投資」。

十多年下來，傳媒、議會對發展商的批評未見減少，個別教會人士甚至以「魔鬼」來形容發展商，但他們對香港的投資卻未見減少。

批評增加但發展商沒有撤資，可能他們深愛香港，忍辱負重。但更有可能的是，香港的投資環境實在太「優越」(尤其對發展商而言)，對幾句批評，他們大可一笑置之。

港府推出BSD，並未大幅改變發展商的優勢，以減少投資規模來回應政府，效果恐怕有限。港府出於風險管理的需要，未來可能再推出更多遏抑樓市措施，而地產商做生意不及以前方便，未來對官方措施反彈的密度及強度都可能增加；也可以說，梁振英政府與地產黨的衝突將趨白熱化。

原文刊於信報網站2013年1月26日

利率仍是後市關鍵---利率與租金回報的互動關係

樓市是否偏高，在香港是一個永遠討論不完的話題。近期個別屋苑住宅租金有放緩迹象，如果趨勢持續，未必可以支持樓價持續高企。
附圖是根據差餉物業估價署數據繪製的住宅樓價及租金指數，數字由1983年開始，以1999年為100.簡單來說，由1993至1996年底，租金升幅是高於樓價的，但在1997年初，樓價急升，升幅拋離租金，後來樓價在97年10月回落。
1998至2003年，樓價跌幅大於租金：情況在2004年改變，租金及樓價指數在2004至2008年中，走勢大致同步。如果我們掩蓋2009年 之後的數據，可能會得出一個結論：「合理的情況下，樓價及租金應是同步發展的」。當樓價指數大幅拋離租金升幅，例如1997年初時，樓價便有調整壓力。
2009年後，樓價升幅拋離租金
有趣的是2009年中之後，住宅租金樓價一起上升，但升幅並不同步，樓價拋離租金，情況類似1997年，而且此一趨勢已持續數年。再參考差餉物業估 價署統計的住宅回報率，以乙類住宅（實用面積40至70平方米）而言，1997年回報率為3.7%,2012年底為3.1%。可以說現時一般住宅租值較 97年高峰期還有不如。
如果以「樓價升幅偏離租金升幅」為判斷標準，現時樓價似乎已偏離基本因素。
當然，一個走勢圖不能反映一個整全的畫面。有另外一個基本因素導致樓價拋離租金：金融海嘯以來的低息預期。
附表為1997年中及2012年底的港元活期存款利率、按揭利率及住宅租金回報率數字。單以租金回報率計，現時購買單位收租，似乎比1997年更不划算。但考慮到利率因素，故事便完全不同。
1997年時，將現金存入銀行，活期存款利率為4.75%，即利息收入較以現金購入單位出租的租金收入為高。現時故事卻完全相反。
低息預期令市場接受低租金回報
如果以按揭入市，1997年時，新造按息高於住宅租金回報。即使以7成按揭，25年期，單以利息支出計算，亦較同類單位一年租金支出為多。同樣地，現時同類單位7成按揭，甚至是9成按揭的一年利息支出，仍較一年租金支出為低。
綜合來說，近2年樓價指數升幅遠高於租金指數，而未有觸發樓價回落，基本原因是利率偏低，以及市場預期按息會持續偏低。極低的存款利率迫使資金尋找 出路，偏低的按揭利率，令置業人士的持貨成本維持低水平。更重要的，是投資者相信低息期會持續一段較長時間，願意在樓價偏高的情況下入市，賺取偏低的租金 回報。
反過來，也可以說，如果利率回升，現時樓價偏高的現象將難以持續。至於「臨界位」，如果回報率不變，可能會在加息2.25厘之後。
以7成按揭，25年期供款計，如按息為4.5厘（較現時高2.25厘）時，首年按息支出便會與現時同類單位租值持平。此可能是觸發樓價調整的一個臨界點。（參考表二）
特首發表施政報告後，市場反應是地產股股價反彈，業主封盤。政府既然不可能在數年內增加住宅供應，能夠左右後市的決定因素，仍然是利率。在其他因素不變的情況下，美息走向，將決定香港樓市繼續高位運行，抑或觸頂回落。

展望未來，美息或於2015年回升，屆時偏低的租金回報是否足以支持樓價在高位運行，值得深思。

原文刊於經濟日報網站 2013年1月23日

建築期付款期間 宜增加流動資金

上星期我們提到，購買置安心單位時，要留意當中的按揭風險。

此外，置業人士如以建築期付款方式購入樓花單位時，其實也有不少細節值得注意。
建築期付款要待物業入伙時才完成交易，置業人士宜在此期間增加儲蓄及流動資金。
萬一物業入伙時估價不足，需要補上有關的差價，也可應付按揭款額與未付樓價之間的差價。

此外，為了在入伙時爭取較佳的按揭條件，置業人士其實應該善用樓花期，維持良好的信貸紀錄，例如可安排在申請按揭前清還其他貸款，以便通過壓力測試。
事實上，只要避免拖欠任何貸款，或申請過多的的消費性貸款，借款人有可信的收入證明，不難取得較佳的按揭息口。

原文刊於晴報 2013年1月22日

施政報告方向正確 疑中留情

梁振英先生於周三宣讀其任內首份施政報告。一如市場預期，焦點集中在房屋問題。報告中提出的增加房屋供應以中、長期措施為主。反梁的輿論，集中批評報告未有措施改善當下的房屋問題，只是採取拖字訣。我們認為此類批評正中要害，但有欠公允。

所謂「正中要害」，指的是梁振英的確是以拖待變，希望畫出一個「長期供應會增加」的願景，來減緩當下的入市需求。這是個以時間值去消蝕高企的樓價。如果有準買家相信此願景會實現，不急於入市，樓價上升壓力亦會稍緩。

梁振英無誘因推跌樓市
同樣地，以拖待變就是欠缺短期措施。不論任何人上台，其實都不可能在短期內令供應大幅增加，大家須知長遠房屋規劃在香港己荒廢經年。退一步來說，我 們更認為「將樓價推下來」並不是梁振英的目標---再推遏市措施，萬一外圍因素「配合」，例如息口回升令樓價大跌，現時指責梁振英遏市不力的輿論，定必反 過來指責他「製造負資產」，要他步董建華後麈下台。

梁氏要坐穩餘下的4年半任期，沒有誘因在現時推低樓價，畫出一個遠景，是較佳選擇。萬一樓價因外圍因素而下跌，梁振英便不會成為替罪羔羊。這不單為自保，樓價下跌對政府首長的漣漪效應(Ripple Effect)在2003中己充分反映。

至於所謂「有欠公允」，除了因為「不論何人上台，短期供應事實上難以增加」之外，更重要的是，對比於前任特首曾蔭權，幾乎在房屋土地政策上無所作為，梁振英總算為香港畫出一個長期供應目標，如這是差勁的規劃，那麽我們怎樣評價過去完全沒有規劃？

梁振英先生今日的位置甚為困難，泛民出於政治立場，固然對其反對有加；那些以地產為主軸的建制力量，希望梁氏下台的熱衷程度恐怕會更高。甚至是，今天支持梁振英，希望他會改變高樓價現狀的支持者，現時也會認為措施力度不足，梁振英可說是典型的裡外不是人。
公平一點看，高地價、高樓價政策行之有年，香港政策長期偏向房地產發展，以地產為主軸的建制力量早已發展成一個龐大的利益集團(俗稱地產黨)。梁本身亦於地產相關行業出身，要全盤否定這個建制，亦非梁力所能及。

曾治時代的黃金歲月
之前的唐梁之爭，有認為是地產黨與親中建制力量的對決，唐英年先生可視為前者的代表。在競選期內唐氏爆出僭建醜聞，某大發展商二代仍表示，看人不可 看幾個月，要看其人20多年作過何事；結果發展商在投票日仍表示會投唐氏一票。此中有說，唐英年的上任正好是經年的設計，讓其繼承由曾治時代所催生的地產 為主軸的黃金歲月。

唐英年未能上台，表面看是一系列的偶然(如被揭發僭建) 。但細看社會上各項發展都以地產作中軸運行：如環境方面的屏風樓、人口方面的同胞買港樓、醫療方面的双非產子都實在反映社會上凝聚力日漸消減。

而地產作為唯一經濟力量，在操作上如發水樓及其他營銷手法，都引發各樣對部分物業發展商的不滿情緒。唐英年敗陣的原因，與其說是自身的問題，不如歸咎於其支持者的背景。
社會長期偏向地產發展的方向 ，對於生活在食物鏈下端的市民或已到了不得不變的階段，而決定性的因素是貧富懸殊不斷惡化，社會上對地產獨大所造成的零和結局已累積重重矛盾。相反梁氏在競選時，明顯要營造一個「改變現狀」的形象。

梁氏下台 地產再成經濟主軸
相信即使是最反梁的人，都會同意他的確獲得一定比例的基層至中產的支持，希望梁氏執政可改善他們的生活。
以地產為主軸的建制力量有足夠誘因拉梁氏下台：他下台了，香港便很可能回到曾治時代的黃金歲月。相反，泛民反梁卻是欠缺策略的：拉倒梁振英，也不會令普選加快來臨，反而利好地產黨復辟，對香港民主化沒半點好處。

今日香港利益分殊，不論政府推出任何措施都難有共識。梁振英現時以社會最少異議的「增加住宅供應」為切入點，可說有其理據。當措施有了成效—住宅供應增加，市場上單邊唱好的預言落空時，那時政府方有籌碼，在社會中建立更大政治資本去找共識。
今天梁所押的是高槓桿的賭注，其政冶資本的回報可以倍計，只要不作政治自殺舉動，這是刀仔鋸大樹之舉！
我們不是所謂梁粉，但我們認同「增加中長期供應」的目標，對於香港如能除地產以外作發展更抱有殷切期盼，對於施政報告的中長期目標，我們寄予疑中留情的支持。

原文刊於信報網站2013年1月19日