銀行叫停定息按揭的原因

早前多家銀行推出定息按揭產品，5月新批按揭中，定息按揭亦佔3.1%，比率較之前穩定上升。但踏入7月，部分銀行卻叫停定息按揭產品，如此發展應如何解讀？

首先要回顧一下新一輪定息按揭的競爭如何出現。以往定息按揭在本地市場一直是非主流產品。絕大部分新批按揭，利率都是以最優惠利率或銀行同業拆息訂價，小部分銀行提供3年期定息按揭，但年期較短，欠缺定息按揭應有的「長期穩定供款」的功能，可說是噱頭居多。

4月份，有銀行推出7年期的定息按揭，定息期較長，對業主來說，有長期穩定供款支出的效果。加上其他銀行推出「優化」產品，包括定息期長達10年的計劃、 「可轉移」定息安排（在定息年期內換樓，在同一銀行取用按揭，新居可沿用剩餘的定息年期），市場上對定息按揭的討論開始增加。

不過，經過一輪宣傳，5月新批按揭中，定息按揭比例仍然只是3.1%。至7月初，更有銀行宣布暫停定息按揭產品，定息按揭似乎又一次未見普及便已退潮，究竟現象背後有何微言大義？

叫停定息按揭的銀行，暫時看到有兩個理由：其一是「名額已滿」，其二是「市場反應欠佳」。值得留意，此兩個理由，某程度上是互相衝突的。「名額已滿」意味 反應超乎銀行預期，銀行一時之間又不能增加名額，惟有暫停；「市場反應欠佳」，卻意味市場對產品的反應不如銀行預期，索性叫停。

值得留意的是，不論銀行是因為「反應太好」抑或「反應欠佳」而叫停定息按揭產品；外圍因素的變化，可能才是銀行叫停定息產品的深層原因。

深層原因：成本上升 定息產品吸引力再跌

在聯儲局尚未明確表示下半年可能退市，美國債券孳息尚未明顯上升時，本地一家銀行推出10年期定息按揭計劃，定息期利率為3.25厘，較市場上一般浮息按 揭的利率高逾1厘。定息按揭利率較浮息按揭高，可視為「供款穩定」的代價；但對借款人來說，現時選用定息按揭，卻必須先承受較浮息高的按息；至於有關產品 在全個供款周期可否為借款人節省供款支出，仍是未知之數。

而在聯儲局表明下半年可能退市之後，美國10年期國債孳息反覆上升，5月底孳息是2.1厘左右，在7月初已升至2.5厘。債息上升，意味市場對美息上升的 預期升溫。加上6月中幾家銀行以高息爭取大額定存，一度推高定期存款利率。此情況意味，如果銀行再推定息按揭，新定的利率亦必然會較前上調----在浮息 按揭實際上仍未調整的情況下，意味定息按揭與浮息按揭的息差進一步擴闊，對借款人來說，選用定息按揭，勢必更為猶豫。

事實上，撇開全面叫停定息按揭的銀行不計，個別仍然提供定息按揭的銀行，亦把產品的利率上調。其中兩家維持定息按揭的銀行，較長年期定息按揭的利率已較6 月時上調，幅度由0.25厘至0.85厘；如果一位借款人預期利率會明顯上升，希望選用定息按揭，他在7月遞交按揭申請，便會發現追求供款穩定的代價已大 為提高。


  當然，市場發展是動態的，踏入7月，早前以高息定存吸納存款的銀行，又再把存款利率下調；如果銀行的利息成本回落，銀行稍後推出的定息按揭，利率可望稍為 回落。但暫時而言，由於定息按揭與傳統浮息按揭的息差擴闊，短期內選用定息按揭的置業人士料會減少，此個可能才是幾家銀行叫停定息按揭的原因。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月10日

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港息先升？

財政司司長早前再發預警，指美國可能退市，而本港利率可能較美息先行回升，提醒置業人士留意利率風險。一般人的印象，港元與美元利率掛鈎，美息不升，似乎港息難以上升，其實，港息的確可能較美息先升一步。

現時港元利率，尤其是拆息低企，主要原因是大量熱錢留駐香港，但近日美債孳息上升，如果部分熱錢流向購買美債，本地銀行體系結餘減少，港元拆息可能率先回升。

當然，港元與美元掛鈎，如果港元與美元利率有明顯差距，會引發大量資金外流或湧入。因此，理論上，港元與美元不太可能存在太大的息差。港元利率，特別是對市況最敏感的拆息，的確可能先於美息回升，但在美國聯邦基金利率正式上調前，港息並無太大的上升空間。

對於美息何時回升、港息「率先上調」的幅度有多少等問題，根本難以預測，但低息環境不會永遠持續，借款人宜為不知何時來臨的加息周期，作出心理及財務準備。

原文刊於晴報2013年7月9日

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30個月樓花期的引申問題

政府施政常被人批評措施欠缺配套，政府新近宣佈私樓樓花期由原有的20個月，延至30個月，理論上可在短期內增加樓花供應，但如無其他措施配合，成效可能大打折扣。
在討論延長樓花期的配套措施前，必須先釐清一個問題。

市場在討論「新樓供應」時，往往牽涉兩個定義：其一是落成量；其二是新盤可推售數字。當中，落成量是較為基本，對住屋需求有較大影響的指標：物業落成才可住人。

但由於樓花制度存在，物業在落成前已可出售，市場有時在討論供應量時，往往會將可售樓花，視為一種供應。但嚴格而言，落成量才是真正的供應：要解決肚餓問題，需要的是現成的食物，未來一段時間才可換領食物的食物券並不「頂肚」。

今次港府延長私樓樓花銷售期，某程度上可能也是將「可售樓花」當作「供應」。此種觀點有一定正確性，至少市場上可售的樓花數目如果增加，樓花定價上可能趨向保守，對政府壓抑樓價的目標有利。

尤其是政府在一定程度上可加快批核樓花預售申請，技術上可令短期內可售的樓花大幅增加。但必須指出的是：樓花銷售限制由20個月，延至30個月，香港住宅的落成速度不會加快，措施對有改善居住環境人士無大幫助。

樓花期延長 買家風險上升
其次要提的是風險問題，必須指出的是，樓花的本質是期貨買賣，而交易期愈長的期貨合約，風險亦愈高。1998至2003年間樓價持續下跌，購入樓花單位的買家蒙受巨大損失的個案，香港人應該記憶尤新。

現時主流意見認為樓價已運行至高位，有下調壓力。將預售樓花期延長，最理想結果是多個發展商因可售樓花增加，定價下調，壓抑樓價升勢。

而最危險的情況，是眾多買家購入長期樓花後，樓價出現明顯調整；有關措施勢將被質疑為政府協助發展商高位派貨。


最後要討論配合問題。原則上，政府開放30個月樓花預售，買家的風險應該由個人自理。但如果官方的配套措施不周全，樓花買家可能會面對「高息供樓、資產價格下跌」的雙重風險。

數個月前，按揭證券公司曾拒為個別樓花期較長的單幢新盤提供按保。雖然其後按證表明並非一刀切拒受較長期的樓花提供按保，但如果買家未能確定心儀物業的按揭安排，即使樓花供應增加，作出入市決定前也會大為猶豫。

供款震盪成風險主軸
以一個訂價600萬元樓花物業為例，現時按揭指引下，買家最多可借420萬元；即首期需要動用現金180萬元，未必是一般受薪階層可以應付。當然，多數發展商會為新盤提供二按，但二按利率較高。
如果買家欠缺利率較合理的高成數按揭方案選擇，而採用發展商二按入市，則未來利率一旦回升，也會出現較大的供款震盪(Payment Shock)。(詳見按揭保險與發展商第二按揭)
政府如希望透過增加可售樓花方式調控樓市，宜與相關機構作出協調，避免樓花銷售期延長，買家別無選擇下，借入息率較高二按產品的情況大量出現。


原文刊於信報網站 2013年7月6日

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私樓供應量的「黃金比例」

過去本地政壇有所謂「六、四黃金比例」，即在選舉投票中，泛民主派得票率在6成左右，建制派得票則約4成。據說此個「黃金比例」因種種原因近年已被打破。但我們發現，自回歸以來，政府對於公私營房屋供應，似乎一直堅持六四比，固定不變。

運輸及房屋局局長早前透露，估算未來十年房屋供應目標達44.7萬個單位，當中約4成供應為私人住宅。回望當年，董建華的八萬五建屋目標中，5萬個是公營房屋，3.5萬個是私樓，比例是58.9%對41.1%，粗略而言是6:4。十多年過去，政府再推建屋目標，公私營房屋比例始終維持在6:4的水平。

此次政府再度提出明確的房屋供應目標；可能是「八萬五」對於港人有太大的陰影，運房局局長表明新訂的建屋目標主要基於人口增長的需求，與八萬五無關。

客觀而言，局長的說法有理：根據運房局向立法會提交的資料，估計10年後全港住宅數目淨增長29.4萬戶，加上2.47萬戶重建、環境欠佳戶的居住環境改善等，估計新增總需求為42.8萬戶，再考慮空置率等因素，得出44.7萬伙此個十年供應目標。簡單來說，政府的十年目標，建屋量較預期的戶數增長多52%，以應付重建、改善居住環境等需要。

我們翻查了多年數據，回歸後，政府第一次對未來人口增長的估計在1999年進行；1999年時香港人口672萬人，當時估計2009年的人口會達745.9萬，以每戶3人計，即2009會較1999年分別增加24.6萬戶。而八萬五建屋目標如維持十年，會有85萬個單位供應，較當時估計2009年新增24.6萬戶高出246%。事後孔明而言，當時八萬五的目標，的確偏離人口增加的基本需求(至於對新增人口估計偏高，本地人口在2012年底才達717.4萬人，那是另一層次的問題)。

19萬私樓供應或不足

政府現時再推建屋目標，雖然已表明「按照人口增長需求」。但建屋目標中的公私營房屋比例，卻是十多年下來，始終如一。政府的建屋目標中，公營房屋比例一直維持6成水平，可能有多個原因：相關公營機構落力爭取，證明自己的存在價值；民粹意見認為多建私樓是對發展商的利益輸送等等。

但與客觀數據比較，我們認為十年增加19萬個私樓的數字是不足夠的。根據差餉物業估價署及統計處的數字，在2000至2012年間，私樓總存量增加了9.3萬個，同期月入4萬以上的家庭，增加了21.9萬個。過去十多年，樓價飛升，原因之一是供應少，而高收入家庭大幅增加。

未來增加的私樓供應，除了要照顧未來的需要，也應該為過去供應不足作出一定補償。此外，需要留意，未來10年增加19萬個私樓供應，並不是淨增加數字，必須扣除拆卸的舊單位。最後，如果未來10年，高收入家庭增量維持2000至2012年水平，增加約20萬個，私樓整體上仍是供不應求。

其實，政府或可考慮酌量增加私人房屋在供應目標中的比例----供應增加，根據簡單的供求效應，價格將會下跌。一方面可向市場釋出「未來供應穩定增加」的訊號；二來現有的公營機構可能負擔不了公營房屋的建屋目標，據報長策會報告將提及再度引入私人參建居屋的可能性。考慮到數年前政府中止居屋供應時，幾個私人參建居屋項目，不論是購回延遲發售，或售予發展商作私樓，都被指利益輸送。如其再引入私人參建居屋，不如直接將部分居屋興建額改作私樓，在資源運用上，更為有效。

原文刊於經濟日報網站 2013年7月3日

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為退市作準備

伯南克一句「稍後時間可能視乎經濟情況減少買債」，令美債利率上升，市場擔心熱錢橫流情況不再，環球股市亦見下跌。美國是否減少買債、進而結束低息政策，正在影響本地樓市，置業人士宜為遲早來臨的加息周期，作好準備。

2008年金融海嘯之後，美國聯儲局措施，包括低息政策、量化寬鬆下的買債、扭曲操作(賣短債、買長債以壓低長債息率)等，均刺激資產價格上升，但這些措施不會永遠持續，聯儲局早前便說明，假若稍後公布的經濟數據合乎預期，當局可能在今年稍後時間減少買債，明年上半年結束這通過買債刺激經濟的第三輪量化寬鬆。

雖然市場上仍有分析指出，聯儲局退市受制於經濟情況，如果美國失業率上升、樓價下跌，美國並無大規模退市的條件。尤其是美國長期國債息率上升，已推高當地30年期定息按揭息率，由5月初的3.5厘，升至6月底的4.6厘水平，影響當地樓市復甦進度。

美國2008金融海嘯後，聯儲局眾多措施，目標都是壓低市場利率，令當地銀行體系的按揭資產不再惡化；一方面可令銀行不會縮緊銀根，亦令業主不會因資產價格下跌，引發負財富效應，拖累消費。

表面上，現時傳言退市，已令債息及當地按揭利率上升，理論上會窒礙樓價回穩，進而影響消費市場，不利美國復甦。聯儲局最終「視乎經濟情況」縮短買債的時間，以至減少規模，未必太快太急。

退市早晚發生  宜早為之計

其實，量化寬鬆以至低息政策不會永恆不變。而債息上升的現象，的確反映市場對退市的預期。在個人風險管理角度而言，本地置業人士宜作出適當部署。

對2、3年前入市的業主來說，已享受一定的樓價升幅，未來樓價即使有較明顯調整，也不會有太負面影響。如果置業人士是近1年，樓價處於相對高位入市，則會受制於額外印花稅，即使認為本地樓價會受退市影響而大跌，除非願意支付額外印花稅提早離場，否則選項不多。

伯南克在談及可能退市時重申，即使聯儲局減少買債，也要一段日子才會上調聯邦基金利率。合理估計，低息環境會維持至2014年底。置業人士如擔心未來按息上升，而既有按揭又過罰息期，可考慮市場上新興的定息按揭產品，將供款利率鎖定在某一水平。當然，較長年期的定息產品，利率會較現有的浮息按揭產品為高；但為了未來供款穩定，置業人士需要付出百多點子的代價，至於是否合算，便是每位置業人士的個人決定。

另一個處理方式，是趁低息期增加儲蓄，待未來利率真的上升時，將累積的儲蓄作部分還款，以抵銷按息上升的影響。

無人會預知美國退市、加息的具體時間，近2年因多種新增印花稅，購置物業成本上升，即使是長線投資者，持貨量亦未必太多，「減貨」未必是可行選項；反而透過不同方式，應對未來利息支出上升，可能是較佳選項。

原文刊於iMoney 2013年6月29日

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銀行家與樓市投資者的視野

早前長遠房屋策略發展督導委員會成員黃遠輝表示，樓價過高，現時已屆周期頂部，指出樓價如不回落，政府應考慮再出招；又指現時平均新造按揭成數不足6成，即使樓價下跌4成，銀行體系也承受得來。

黃氏出身銀行交易員，其後成為銀行管理層，黃氏的見解反映其銀行家的思維模式，與一般樓市投資者大異其趣。

樓市與其他資產市場比較，有一個主要特色：沒有沽空機制。作為不動產，物業交易過程遠較股市匯市繁複，交易費用亦較高。結果是樓市投資者持貨期較長，投資者即使看淡後市，最多只可沽貨離場。

結果令留在市場上參與樓市的投資者，不時出現一面倒看好的情況，簡單來說，樓市投資者往往會產生樓市會持續上行(upside)的主觀願望。

據報導，黃遠輝自己出身銀行交易員。交易員的工作本質，是在買賣中獲利。不論買賣的外匯、債券，追求的是波幅。在此一刻買入某種貨幣，累積足夠升幅後便反手沽出。每一個升浪，都是為了未來跌市作準備，反之亦然。此種環境，容易培養出「市場高低起跌，循環不斷」的觀點。

銀行交易員，因為深明升跌有時，面對價格高企的投資產品，心中較可能出現「準備反手操作」的想法。但樓市投資者面對樓價高企，卻較可能出現「高處未算高，樓價Go Go Go」的想法，認為利好因素會持續，最終出現貪勝不知輸的結果。


黃遠輝先生後來歷任銀行管理職位；銀行主要獲利來源是貸款與存款的息差，而資金有其成本。現時銀行息差收窄，銀行家作錯一宗貸款決定，可能嚴重影響業務表現。

工作性質對銀行家的要求，是進行風險管理，避免市場下行(downside)時，影響銀行盈利。黃先生近日對樓市措施的發言，便充分反映一個銀行家的思維模式：市場有周期、溢價不會永遠存在，重要的是風險管理。

相對於一般樓市投資者主觀期望樓市不斷創新高，銀行家對風險管理的重視，無疑更為合理。值得一提的是，黃氏具有半官方身份，他發表對現有樓市措施的意見後，未見政府，甚至委員會內其他成員發表異議，也沒有人走出來指斥他「只是發表個人意見」。

對比一下行會召集人林煥光先生，發表言論認為應取消功能組別後，其行會同僚立即強調那是其個人意見。兩相比較，相信黃遠輝先生的「收招意見」反映政府高層主流想法----在樓價明顯下調(例如兩成)、又或房屋供應「到位」前，不收招。

由政府於2010年推出額外印花稅起，我們已發表意見，認為最大問題是欠缺退場條件。黃氏的意見如代表政府立場，那便是為眾多遏抑樓市措施定下退場 條件，那無疑是一種進步。當然，更好的手法，是由有正式官方身份的人士，對退場機制作出明確說明；即由官方拋出方案，再由公眾討論修正。

如此，對於樓市的相關人士，不論其身份是自住用家、投資者，甚至是物業代理，會是更公平公開的處理方式。

原文刊於信報網站2013年6月29日

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倘加息 還本金佔比減

美國退市陰霾籠罩環球，美國國債利率上調，也令市場擔心終將推高美息及港息。對於利率上升，政府高官已多次苦口婆心，說明按息一旦上升，借款人供款負擔會加大。但加息除了影響每月供款支出外，對於每月供款中的息本比例，也會有所影響。

以現時新造按揭平均還款年期25年為例，100萬元的貸款，當利率是2.15厘及5.15厘時，月供分別是4,312元及5,934元，利率上升三厘，每月供款上升約38％。值得留意的是，除了供款總額上升，供款中的息本比例也會大幅變化。

在 按息為2.15厘時，25年還款期的按揭，首月供款4,312元中，有2,520元為還本，1,792元還息；息本比例為42％還息，58％還本。當按息 升至5.15厘時，同樣是25年還款期，首月供款5,934元中，有1,642元為還本，4,292元為還息，息本比例為72％還息，28％還本。

坊間不少意見認為，供樓時，償還本金的部分可視為另一種儲蓄模式；息本比例改變，會令按揭借款人透過還款進行的另類儲蓄效果轉差。

原文刊於晴報 2013年7月2日

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