銀行家與樓市投資者的視野

早前長遠房屋策略發展督導委員會成員黃遠輝表示，樓價過高，現時已屆周期頂部，指出樓價如不回落，政府應考慮再出招；又指現時平均新造按揭成數不足6成，即使樓價下跌4成，銀行體系也承受得來。

黃氏出身銀行交易員，其後成為銀行管理層，黃氏的見解反映其銀行家的思維模式，與一般樓市投資者大異其趣。

樓市與其他資產市場比較，有一個主要特色：沒有沽空機制。作為不動產，物業交易過程遠較股市匯市繁複，交易費用亦較高。結果是樓市投資者持貨期較長，投資者即使看淡後市，最多只可沽貨離場。

結果令留在市場上參與樓市的投資者，不時出現一面倒看好的情況，簡單來說，樓市投資者往往會產生樓市會持續上行(upside)的主觀願望。

據報導，黃遠輝自己出身銀行交易員。交易員的工作本質，是在買賣中獲利。不論買賣的外匯、債券，追求的是波幅。在此一刻買入某種貨幣，累積足夠升幅後便反手沽出。每一個升浪，都是為了未來跌市作準備，反之亦然。此種環境，容易培養出「市場高低起跌，循環不斷」的觀點。

銀行交易員，因為深明升跌有時，面對價格高企的投資產品，心中較可能出現「準備反手操作」的想法。但樓市投資者面對樓價高企，卻較可能出現「高處未算高，樓價Go Go Go」的想法，認為利好因素會持續，最終出現貪勝不知輸的結果。


黃遠輝先生後來歷任銀行管理職位；銀行主要獲利來源是貸款與存款的息差，而資金有其成本。現時銀行息差收窄，銀行家作錯一宗貸款決定，可能嚴重影響業務表現。

工作性質對銀行家的要求，是進行風險管理，避免市場下行(downside)時，影響銀行盈利。黃先生近日對樓市措施的發言，便充分反映一個銀行家的思維模式：市場有周期、溢價不會永遠存在，重要的是風險管理。

相對於一般樓市投資者主觀期望樓市不斷創新高，銀行家對風險管理的重視，無疑更為合理。值得一提的是，黃氏具有半官方身份，他發表對現有樓市措施的意見後，未見政府，甚至委員會內其他成員發表異議，也沒有人走出來指斥他「只是發表個人意見」。

對比一下行會召集人林煥光先生，發表言論認為應取消功能組別後，其行會同僚立即強調那是其個人意見。兩相比較，相信黃遠輝先生的「收招意見」反映政府高層主流想法----在樓價明顯下調(例如兩成)、又或房屋供應「到位」前，不收招。

由政府於2010年推出額外印花稅起，我們已發表意見，認為最大問題是欠缺退場條件。黃氏的意見如代表政府立場，那便是為眾多遏抑樓市措施定下退場 條件，那無疑是一種進步。當然，更好的手法，是由有正式官方身份的人士，對退場機制作出明確說明；即由官方拋出方案，再由公眾討論修正。

如此，對於樓市的相關人士，不論其身份是自住用家、投資者，甚至是物業代理，會是更公平公開的處理方式。

原文刊於信報網站2013年6月29日

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