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2013年7月2日 星期二
銀行家與樓市投資者的視野
早前長遠房屋策略發展督導委員會成員黃遠輝表示,樓價過高,現時已屆周期頂部,指出樓價如不回落,政府應考慮再出招;又指現時平均新造按揭成數不足6成,即使樓價下跌4成,銀行體系也承受得來。
黃氏出身銀行交易員,其後成為銀行管理層,黃氏的見解反映其銀行家的思維模式,與一般樓市投資者大異其趣。
樓市與其他資產市場比較,有一個主要特色:沒有沽空機制。作為不動產,物業交易過程遠較股市匯市繁複,交易費用亦較高。結果是樓市投資者持貨期較長,投資者即使看淡後市,最多只可沽貨離場。
結果令留在市場上參與樓市的投資者,不時出現一面倒看好的情況,簡單來說,樓市投資者往往會產生樓市會持續上行(upside)的主觀願望。
據報導,黃遠輝自己出身銀行交易員。交易員的工作本質,是在買賣中獲利。不論買賣的外匯、債券,追求的是波幅。在此一刻買入某種貨幣,累積足夠升幅後便反手沽出。每一個升浪,都是為了未來跌市作準備,反之亦然。此種環境,容易培養出「市場高低起跌,循環不斷」的觀點。
銀行交易員,因為深明升跌有時,面對價格高企的投資產品,心中較可能出現「準備反手操作」的想法。但樓市投資者面對樓價高企,卻較可能出現「高處未算高,樓價Go Go Go」的想法,認為利好因素會持續,最終出現貪勝不知輸的結果。
黃遠輝先生後來歷任銀行管理職位;銀行主要獲利來源是貸款與存款的息差,而資金有其成本。現時銀行息差收窄,銀行家作錯一宗貸款決定,可能嚴重影響業務表現。
工作性質對銀行家的要求,是進行風險管理,避免市場下行(downside)時,影響銀行盈利。黃先生近日對樓市措施的發言,便充分反映一個銀行家的思維模式:市場有周期、溢價不會永遠存在,重要的是風險管理。
相對於一般樓市投資者主觀期望樓市不斷創新高,銀行家對風險管理的重視,無疑更為合理。值得一提的是,黃氏具有半官方身份,他發表對現有樓市措施的意見後,未見政府,甚至委員會內其他成員發表異議,也沒有人走出來指斥他「只是發表個人意見」。
對比一下行會召集人林煥光先生,發表言論認為應取消功能組別後,其行會同僚立即強調那是其個人意見。兩相比較,相信黃遠輝先生的「收招意見」反映政府高層主流想法----在樓價明顯下調(例如兩成)、又或房屋供應「到位」前,不收招。
由政府於2010年推出額外印花稅起,我們已發表意見,認為最大問題是欠缺退場條件。黃氏的意見如代表政府立場,那便是為眾多遏抑樓市措施定下退場 條件,那無疑是一種進步。當然,更好的手法,是由有正式官方身份的人士,對退場機制作出明確說明;即由官方拋出方案,再由公眾討論修正。
如此,對於樓市的相關人士,不論其身份是自住用家、投資者,甚至是物業代理,會是更公平公開的處理方式。
原文刊於信報網站2013年6月29日
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