30個月樓花期的引申問題

政府施政常被人批評措施欠缺配套，政府新近宣佈私樓樓花期由原有的20個月，延至30個月，理論上可在短期內增加樓花供應，但如無其他措施配合，成效可能大打折扣。
在討論延長樓花期的配套措施前，必須先釐清一個問題。

市場在討論「新樓供應」時，往往牽涉兩個定義：其一是落成量；其二是新盤可推售數字。當中，落成量是較為基本，對住屋需求有較大影響的指標：物業落成才可住人。

但由於樓花制度存在，物業在落成前已可出售，市場有時在討論供應量時，往往會將可售樓花，視為一種供應。但嚴格而言，落成量才是真正的供應：要解決肚餓問題，需要的是現成的食物，未來一段時間才可換領食物的食物券並不「頂肚」。

今次港府延長私樓樓花銷售期，某程度上可能也是將「可售樓花」當作「供應」。此種觀點有一定正確性，至少市場上可售的樓花數目如果增加，樓花定價上可能趨向保守，對政府壓抑樓價的目標有利。

尤其是政府在一定程度上可加快批核樓花預售申請，技術上可令短期內可售的樓花大幅增加。但必須指出的是：樓花銷售限制由20個月，延至30個月，香港住宅的落成速度不會加快，措施對有改善居住環境人士無大幫助。

樓花期延長 買家風險上升
其次要提的是風險問題，必須指出的是，樓花的本質是期貨買賣，而交易期愈長的期貨合約，風險亦愈高。1998至2003年間樓價持續下跌，購入樓花單位的買家蒙受巨大損失的個案，香港人應該記憶尤新。

現時主流意見認為樓價已運行至高位，有下調壓力。將預售樓花期延長，最理想結果是多個發展商因可售樓花增加，定價下調，壓抑樓價升勢。

而最危險的情況，是眾多買家購入長期樓花後，樓價出現明顯調整；有關措施勢將被質疑為政府協助發展商高位派貨。


最後要討論配合問題。原則上，政府開放30個月樓花預售，買家的風險應該由個人自理。但如果官方的配套措施不周全，樓花買家可能會面對「高息供樓、資產價格下跌」的雙重風險。

數個月前，按揭證券公司曾拒為個別樓花期較長的單幢新盤提供按保。雖然其後按證表明並非一刀切拒受較長期的樓花提供按保，但如果買家未能確定心儀物業的按揭安排，即使樓花供應增加，作出入市決定前也會大為猶豫。

供款震盪成風險主軸
以一個訂價600萬元樓花物業為例，現時按揭指引下，買家最多可借420萬元；即首期需要動用現金180萬元，未必是一般受薪階層可以應付。當然，多數發展商會為新盤提供二按，但二按利率較高。
如果買家欠缺利率較合理的高成數按揭方案選擇，而採用發展商二按入市，則未來利率一旦回升，也會出現較大的供款震盪(Payment Shock)。(詳見按揭保險與發展商第二按揭)
政府如希望透過增加可售樓花方式調控樓市，宜與相關機構作出協調，避免樓花銷售期延長，買家別無選擇下，借入息率較高二按產品的情況大量出現。


原文刊於信報網站 2013年7月6日

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