長年期供款是理性選擇？

香港新造按揭的平均供款年期愈來愈長，淡友認為此反映了樓價偏離借款人的能力，買家只好選擇透過拖長還款期，才可令每月供款通過銀行的壓力測試。好友卻指出，現時按息低於通脹率，對借款人極為有利，拖長還款可算是理性選擇。
的而且確，現時的按息是處於極低水平。過去數年，無數業主不論置業或轉按，都可獲得低至拆息加約0.7厘的極優惠按揭條件。以現時一個月拆息約 0.3厘計，按息只在1厘水平。即使有銀行調整策略，上調拆息按揭利率，現在一般的最優惠利率按揭，按息亦只略高於2厘，以6月份通脹率3.7厘計，現時 多數借款人，是以「負按揭利率」供樓，此確實對借款人極為有利；有人更說，如果負利率情況持續，而銀行又同意的話，業主將還款期拖得愈長愈好。
按揭負利率 拖長供款期是理性選擇？
理論上，上述說法100%正確。以按息2.2厘、通脹率3.7厘為例，借款人每年可享受1.5厘的「優惠」。貸款被通脹蠶食的程度遠高於利息，幅度為1.5厘。重點是，究竟「拖長還款期」是業主的一個「選項」，抑或是迫不得已之舉？
一位買家月入8萬元，購置一個600萬元的物業，承造7成按揭，按息2.2厘，按揭年期20年，月供21,647元。此位買家認為未來按息與通脹率的差幅會長期維持在現有水平，他決定延長供款期至40年，令每月供款下調至13,165元，此可算是「選擇」。
另一位買家月入3.1萬元，同樣購置一個600萬元的物業，承造7成按揭，按息2.2厘；按揭年期20年，每月供款已逾他月入的7成，他只好申請較長的年期如40年，以通過壓力測試。那可不算是一個選擇，只是迫於無奈。
拖長供款期未必是「選擇」
在上述例子中，表面上，兩位買家「享受」到的按揭負利率，都是1.5%。但對第一位買家來說，那的確是一個財務上的理性選擇；由於判斷按揭負利率會持續，所以寧可以較長年期還款，享受負利率的好處。至於第二位買家，長年期供樓可不算是「選擇」，只是不得已之舉而已。
當中最大的分別是，如果負利率環境消失，如按息上升，或通脹回落，令長期負債不再有利時，前者有條件縮短年期，令每月利息支出減少。但後者便難以作出類似的應對，只好咬緊牙關應付供款增加，又或被迫賣樓離場。
簡單來說，在現時按揭負利率的情況下，借款人將還款期拖長，的確是有好處。但現實的情況是：究竟是樓價升幅跑贏收入升幅，令一般人選擇「拖長按揭還款期以成功申請按揭」；還是大家本著「我可以供多一點，但現時負利率，我還是選擇拖長供款期」。
如果是選擇前者的人多，代表了一旦按息回升，大量業主便需要壓縮其日後生活開支，以應付上升的供款。理性還是率性，請讀者自行判斷。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月15日