物業長揸必勝？

不時看到有人提出：樓價升得太快，人工根本追不上。事實上，長綫而言，本地樓價不單止長年跑贏薪金升幅，也長年跑贏通脹率以至租金。問題在於，你要如何解讀有關數據。

樓價30年升幅 跑贏租金薪酬
附表為1985年以來，政府統計處統計的綜合消費物價指數、個人入息中位數，以及差餉物業估價署統計的租金指數及樓價指數。將2017年數據與1985年比較，物價指數累升2.21倍，入息中位數升4.96倍，租金指數升3.63倍，樓價指數則升16.6倍。

如果看長期走勢，的確可以看到長揸必勝的結論。樓價長期跑贏，原因不外乎供求，尤其是在現代貨幣發行制度下，貨幣供應持續增加，只要印銀紙的速度快於起樓速度，正常情況下樓價會跑贏通脹。

入息方面，情況較複雜，就職人士的「生產速度」也慢於貨幣增長，因此整體上薪金增速會跑贏通脹。當然，上述只是中位數，而不同行業的收入增長，甚至有沒有就業機會，情況千差萬別。

好友淡友對錯 歷史才能評斷
有趣的是，長綫而言，租金升幅跑輸了通脹—如一個人自1985年起租樓住，理論上至今時今日，其租金支出比重會較當年為低。不過，要留意的是，部分原因是薪金下調彈性較低。2000至2010年，入息中位數大致上無變化，但反映不了當時經濟不景、失業率上升的情況。另外，如果以2005年之後為基準，則近17年租金升幅大致上是跑贏收入增幅。

當然，數據客觀但解讀由人，看好前景者會認為，數據反映樓價長期跑贏人工及通脹，最佳投資策略是儲到首期，有幾多買幾多。看淡的會看到，近十幾年樓價升幅過急，可能欠缺基本因素支持，甚至埋下類似90年代後期大幅調整的隱憂。問題是，恐怕要很多年後，再回望歷史數據，才可判定誰是誰非。


原文刊於置業家居2018年5月26日

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