實質按揭利率仍不足2厘？

如果有人問你：香港的銀行按揭利率是多少？你可能會答：大約2.15厘。的確，不論是P按或H按，近期利率都是在此水平。不過，在部分「識玩」的借款人心目中，答案可能是「1厘多一點點」。原因在於，在計算回贈、掛鈎戶口存款優惠後，實際按息其實比名義利率大打折扣。

以近期幾家銀行落力宣傳的定息按揭為例，首年定息1.68厘，回贈最高為貸款額1.7%，次年起利率轉為H+1.3%或P-3.1%(低者為準)。意味不管今年拆息或最優惠利率如何變動，借款人在首年都是以利率1.68厘供樓。而計及借款額1.7%的回贈，更可說第一年其實是零息供樓──回贈已經相當於第一年的利息支出。

 而第二年起，利率改為H+1.3%或P-3.1%，如果最優惠利率不變，供樓利率將是2.15厘。假設第二年利率上升至3厘，兩年下來的平均利率都只是1.5厘。此處尚未計算銀行提供的按揭掛鈎戶口，存款利率等同按揭利率。

或者有人會說：定息是第一年的事，以還款期長達30年計，首年低息對全期還款節省利率的效果有限。不過，今時今日，實在不應假設一份30年還款期的按揭合約，真的會有30年壽命。不少業主在罰息期後，都會部署轉按，按揭合約的實際壽命可短至2至3年。業主不斷轉按，便可多次享受現金回贈等優惠，持續節省利息。

當然，要實行「罰息期後轉按」的策略，有一定條件限制。一個明顯的要求是樓價維持現水平，甚至持續上升。一旦樓價回落，而現行樓按指引又沒有放寬，新取得按揭貸款額便可能不足以償還舊債。借款人在利用轉按節省支出的同時，亦不宜「奉旨」假設有關策略永遠有效。

原文刊於信報網站2018年1月30日

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未來2年實質利率仍低 樓價難跌

聯儲局上周議息會議，市場解讀是聯儲局結束買債後，或會於明年開始上調利息。一般估計2015年加息幅度約1厘；2016年或再加1.5厘；之後或會在此 水平橫行一段時間。美國加息初期，港息未必完全照跟，但置業人士宜留意，按照市場解讀，持續7年的減息周期或會在明年終止。

我們曾多次提過，加息不一定會導致樓價下跌。按息上升，按揭供款增加，自然影響購買力及持貨能力。但按息只是影響樓價的其中一個因素，在2005、2006年按息、樓價同步上升；相反2000至2003年，按息與樓價卻是同向下跌。

市場預測按息兩年 累升2.5厘
由宏觀層面看，展望未來2年，如果美息累升2.5厘，而港息照跟，一般新造按息將由現時2.15厘水平，升至4.65厘。如未來通脹維持在現時約3.7% 的水平，可以預期2015年實際按息（名義按息扣除通脹率）仍是負利率，至2016年中，實際按息會接近零水平。至2016年底實際按息或會在0.5厘水 平。由於實際利息成本偏低，未必足以令樓價回落。

由借款人個人角度而言，金管局在近幾年引入壓力測試，現時的版本是「現行按息加3厘，供款不可逾月入六成」；加上正面按揭資料加入信貸資料庫，借款人持有 多少個物業仍未供滿，貸款機構一覽無遺；過去可在多家銀行為多個物業取得按揭的情況絕迹。而近年新批按揭中，供款佔借款人月入只維持在三成多水平。按息上 調1、2厘，不足以引發拋售潮。

不過，按息回升，仍然會對樓市帶來一定壓力，最明顯的是供款上升。參考金管局4月份統計，現時一宗最典型的按揭，貸款額是$311萬，還款期304個月 （25年4個月），按息2厘。根據以上條件，每月供款為$13,048。如按息累積上升至4.65厘，同等條件的按揭，月供會升至$17,430，升幅 33.6%。

市場有一種分析方法認為，如果視每月$13,000的供款為「阻力位」，按息升2厘後，要令供款維持在$13,000水平，平均按揭金額便需下調至$232萬，較現時跌幅25%。但考慮到現時平均供款負擔比率偏低，按息縱使回升，令供款增加也未必會促使樓價回落。

維持壓測 借款難度勢上升
另一方面，估計在加息開始後一段時間，監管機構亦不會改變壓力測試標準。亦即在加息後，仍會要求按揭申請人在當時按息水平下，月供不逾月入一半、按息上升3厘，月供不逾月入六成。

以上述例子而言，在現行按息下，通過壓力測試的月入要求約$30,600。有趣的是，此數字相當接近於本地居於私樓家庭的月入中位數。而在按息上升至 4.65厘後，通過壓測的月入要求會上升至$38,650左右。簡單來說，如果按息回升，而按揭壓力測試標準不變，會有一大批統計上處於中等收入的家庭， 入市難度提高，又或被迫考慮購買樓價更低的物業。

原文刊於置業家居 2014年6月28日

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長年期供款是理性選擇？

香港新造按揭的平均供款年期愈來愈長，淡友認為此反映了樓價偏離借款人的能力，買家只好選擇透過拖長還款期，才可令每月供款通過銀行的壓力測試。好友卻指出，現時按息低於通脹率，對借款人極為有利，拖長還款可算是理性選擇。
的而且確，現時的按息是處於極低水平。過去數年，無數業主不論置業或轉按，都可獲得低至拆息加約0.7厘的極優惠按揭條件。以現時一個月拆息約 0.3厘計，按息只在1厘水平。即使有銀行調整策略，上調拆息按揭利率，現在一般的最優惠利率按揭，按息亦只略高於2厘，以6月份通脹率3.7厘計，現時 多數借款人，是以「負按揭利率」供樓，此確實對借款人極為有利；有人更說，如果負利率情況持續，而銀行又同意的話，業主將還款期拖得愈長愈好。
按揭負利率 拖長供款期是理性選擇？
理論上，上述說法100%正確。以按息2.2厘、通脹率3.7厘為例，借款人每年可享受1.5厘的「優惠」。貸款被通脹蠶食的程度遠高於利息，幅度為1.5厘。重點是，究竟「拖長還款期」是業主的一個「選項」，抑或是迫不得已之舉？
一位買家月入8萬元，購置一個600萬元的物業，承造7成按揭，按息2.2厘，按揭年期20年，月供21,647元。此位買家認為未來按息與通脹率的差幅會長期維持在現有水平，他決定延長供款期至40年，令每月供款下調至13,165元，此可算是「選擇」。
另一位買家月入3.1萬元，同樣購置一個600萬元的物業，承造7成按揭，按息2.2厘；按揭年期20年，每月供款已逾他月入的7成，他只好申請較長的年期如40年，以通過壓力測試。那可不算是一個選擇，只是迫於無奈。
拖長供款期未必是「選擇」
在上述例子中，表面上，兩位買家「享受」到的按揭負利率，都是1.5%。但對第一位買家來說，那的確是一個財務上的理性選擇；由於判斷按揭負利率會持續，所以寧可以較長年期還款，享受負利率的好處。至於第二位買家，長年期供樓可不算是「選擇」，只是不得已之舉而已。
當中最大的分別是，如果負利率環境消失，如按息上升，或通脹回落，令長期負債不再有利時，前者有條件縮短年期，令每月利息支出減少。但後者便難以作出類似的應對，只好咬緊牙關應付供款增加，又或被迫賣樓離場。
簡單來說，在現時按揭負利率的情況下，借款人將還款期拖長，的確是有好處。但現實的情況是：究竟是樓價升幅跑贏收入升幅，令一般人選擇「拖長按揭還款期以成功申請按揭」；還是大家本著「我可以供多一點，但現時負利率，我還是選擇拖長供款期」。
如果是選擇前者的人多，代表了一旦按息回升，大量業主便需要壓縮其日後生活開支，以應付上升的供款。理性還是率性，請讀者自行判斷。

原文刊於經濟日報網站 2012年8月15日