統計處本周公布,6月綜合消費物價指數按年升4.1%,升幅較5月擴大0.2個百分點;以現時一般新造按揭利率2.15厘計,按揭負利率情況擴大,理論上利好樓價。不過,按揭負利率近2厘的情況未必長期維持。
以現時通脹率4.1厘,新造按息2.15厘計,實質按揭利率(即名義按揭利率減通脹率)為-1.95厘。簡單來說,向銀行借款買樓,每年支付的按息,較本金被通脹蠶食的購買力更少;對按揭借款人來說極為有利。
2009年以來樓價持續上升,按揭負利率是其中一個主要因素。理論上,按揭負利率擴大,利好樓價;至少,樓價難在此情況下調整。不過,按揭負利率的情況是否可以長期維持,卻是值得留意的。
所謂按揭負利率,即按揭利率低於通脹率。現時通脹率4.1%,以歷史水平來說算是溫和;出現按揭負利率,主要原因是2008年後按息因熱錢流入,一直維持極度偏低水平。如果利率恢復至正常水平,按息回升,按揭負利率的環境便會改變。
2005、06年港息亦曾跟隨美息,在一年多的時間內上升3厘。如果此等升幅在未來重現,而通脹率又維持平穩,按揭負利率的情況便會消失。
現時看來,美息在2014年中前進入加息周期的機會不大。而港大有學者估計,2013年全年通脹率會維持在4%水平。
換言之,按揭負利率的環境,料會維持一段時間,此情況下,除非有其他突發事件,否則樓價難見明顯回落。
利息升通脹回或同時出現
但必需強調,通脹高與利率低,看似兩個獨立的條件,但現時兩者有共同的成因:量化寬鬆。量寬令熱錢流入,市場資金充斥,令拆息低企。市場有太多資金,同樣是通脹原因。
簡單來說,一旦美國退市,在香港很可能出現利率上升、通脹回落的雙重影響---現時按揭負利率的環境有可能在一年時間內消失。
沒有人會準確知道美國何時退市、退市規模,以及一旦退市,對留駐香港熱錢的影響。但現時分析負利率的數據,我們會想起「夕陽無限好,只是近黃昏」。數據本身仍然利好樓價在高位徘徊,但數據突然轉差的危機始終存在。
現時銀行批出按揭貸款,借款人需通過壓力測試。現時入市的置業人士,面對未來按息上升期,不宜將「+3厘」的壓測標準,視為「未來按息最高點」時的供款利率;反而應該視為「未來平均按息」,並以此基礎,規劃未來供樓支出。
原文刊於信報網站 2013年7月27日
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