按揭負利率縱擴大 惟未必持久

統計處本周公布，6月綜合消費物價指數按年升4.1%，升幅較5月擴大0.2個百分點；以現時一般新造按揭利率2.15厘計，按揭負利率情況擴大，理論上利好樓價。不過，按揭負利率近2厘的情況未必長期維持。

以現時通脹率4.1厘，新造按息2.15厘計，實質按揭利率(即名義按揭利率減通脹率)為-1.95厘。簡單來說，向銀行借款買樓，每年支付的按息，較本金被通脹蠶食的購買力更少；對按揭借款人來說極為有利。

2009年以來樓價持續上升，按揭負利率是其中一個主要因素。理論上，按揭負利率擴大，利好樓價；至少，樓價難在此情況下調整。不過，按揭負利率的情況是否可以長期維持，卻是值得留意的。

所謂按揭負利率，即按揭利率低於通脹率。現時通脹率4.1%，以歷史水平來說算是溫和；出現按揭負利率，主要原因是2008年後按息因熱錢流入，一直維持極度偏低水平。如果利率恢復至正常水平，按息回升，按揭負利率的環境便會改變。

2005、06年港息亦曾跟隨美息，在一年多的時間內上升3厘。如果此等升幅在未來重現，而通脹率又維持平穩，按揭負利率的情況便會消失。

現時看來，美息在2014年中前進入加息周期的機會不大。而港大有學者估計，2013年全年通脹率會維持在4%水平。

換言之，按揭負利率的環境，料會維持一段時間，此情況下，除非有其他突發事件，否則樓價難見明顯回落。

利息升通脹回或同時出現
但必需強調，通脹高與利率低，看似兩個獨立的條件，但現時兩者有共同的成因：量化寬鬆。量寬令熱錢流入，市場資金充斥，令拆息低企。市場有太多資金，同樣是通脹原因。
簡單來說，一旦美國退市，在香港很可能出現利率上升、通脹回落的雙重影響---現時按揭負利率的環境有可能在一年時間內消失。

沒有人會準確知道美國何時退市、退市規模，以及一旦退市，對留駐香港熱錢的影響。但現時分析負利率的數據，我們會想起「夕陽無限好，只是近黃昏」。數據本身仍然利好樓價在高位徘徊，但數據突然轉差的危機始終存在。


現時銀行批出按揭貸款，借款人需通過壓力測試。現時入市的置業人士，面對未來按息上升期，不宜將「+3厘」的壓測標準，視為「未來按息最高點」時的供款利率；反而應該視為「未來平均按息」，並以此基礎，規劃未來供樓支出。

原文刊於信報網站 2013年7月27日

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