放寬白表資格的緩兵之計

近日房委會通過，將明年初接受申請的5000個白表可免補價購居屋名額，其家庭入息及資產限額分別升至4萬及83萬元，此舉將令符合白表資格的家庭數目大增。但在供應未有增加的情況下，恐怕多數白表家庭都難以在居二市場找到合適單位，措施只是延緩買家入市的緩兵之計。

房委會上調白表家庭入息上限，所持的理由是「未補價居屋樓價已上升」，如不上調上限，白表家庭勢將難以在居二市場購買單位。根據同一思維，如果樓價進一步上升，是否要將申請家庭入息上限以上升中的樓價為依歸進一步放寬至6萬、8萬元或更高？

月入4萬 可負擔私樓

根據統計處最新數據，第三季全港家庭月入中位數是2.4萬元；若只計算居於私人住宅家庭，月入中位數是3.2萬元，而月入高於4萬元的家庭只佔全港的22.6%。現時調整白表資格，大量中高收入家庭將合乎資格購買居二市場未補價的居屋。

在土地資源有限的前提下，政府以資助房屋協助市民置業，受惠對象應該有一定限制。現時提高白表入息上限，勢將混淆了政府資助的原則。

一個月入4萬元的家庭，如在私人市場置業，以25年還款期計，考慮到壓力測試，大概可負擔446萬元的按揭額(以利率2.15厘計，月供19231元，當 按息上升2厘時，則月供23912元)；若申造九成按揭計，更可購買樓價495萬元的物業，相當於坐落在新界鐵路沿線、樓齡10年左右的3房單位。此等入 息的家庭，根本就可自行解決置業需要。

提高上限或為舒緩入市壓力

多數意見認為解決房屋問題的王道方法是增加供應，但擺在眼前的事實是，雖然由去年開始，政府已逐步增加土地供應；但數量明顯不足，亦緩不濟急—新供應要數年後才可變成現樓。現時要解決無樓一族「上車難」的問題，便唯有先推出種種緩兵之計。

說是「緩兵之計」，意思是措施其實沒有改變基本因素，只是令購買力暫緩入市。樂觀地認為數年後供應增加，市民置業難的問題就可以迎刃而解。

政府在2年前推出居屋貨尾時，白表家庭入息上限是2.7萬元；現時將上限大幅提升，代表大批中等收入家庭可獲白表資格，在新政策下，更可以購買居二市場未 補地價的居屋。一個月入4萬元、原本有意在私人市場置業的家庭，現在可購買未補價的二手居屋；可以預期他們會先考慮居二市場，可有更合適、較相宜的選擇， 此批家庭入市購置私樓的步伐便會相應放緩。

當然，整體供應其實從未增加，參考過去數年的居二市場成交數字，成交量都在二千宗以下；突然增加5000個白表名額可購買居二市場單位，加上入息上限大額 提高，居二市場成交或會轉趨活躍。有人認為在新增需求刺激下，居二市場成交價或將進一步上升---此對真正有需要購置二手居屋來解決居住問題的家庭不利。 不過對月入4萬元的家庭而言，會否肯食「謙遜餅」(humble pie)，入住實而不華的舊居屋將有待市場驗證！

原文刊於信報網站 2012年12月1日