行政長官梁振英周一出席立法會，正式宣布在明年容許5,000名合乎白表資格的買家，在居屋第二市場，購買未補地價的單位。有關措施，或可令數千名合資格又中籤的買家即時「受惠」，但對整體社會的住屋問題，未必有幫助。
由明年起，5,000個合乎白表資格（即月入3萬元以下而首次置業）的家庭可購買居屋第二市場單位。居二市場的放盤不須補價，成交價較居屋自由市場 的為低。此舉由於可於短時間內有五千個家庭「受惠」，料會為民望低企的政府贏來一定掌聲。由政府的角度考慮，此舉的另一好處是幾乎不會增加開支。
市場或未有足夠放盤
但開放居二市場供白表買家購買，中籤者亦未必值得高興。綜合地產代理及房委會資料，2011年，本港共6,914宗二手居屋成交，當中居二市場成交 為1,659宗，即自由市場成交為5,255宗。上述成交中，「自由市場」的五千多宗，本身並無購買資格限制，任何人都可購買。第二市場的千多宗成交，代 表的是此市場流通一直不太理想，部分原因是買家資格有限制，部分原因是一手居屋業主多用於自住，較少放盤。簡單來說，即使白表買家中籤，有機會在居二市場 購買單位，但市場上亦未必有足夠放盤。
有關政策在中長線而言，可能對房屋問題沒有任何幫助。原因在於，措施沒有令市場的供應有絲毫的增加，相反而言，在「優惠」之下，可能令部分購買力提早進入市場，反而會推高居屋第二市場的樓價。
市場上突然增加5,000合資格人士或家庭可購買居二市場的單位；在供應無增加但需求上升的情況下，合理的結果是居二市場成交價急升。
居二市場向中籤白表買家開放的另一結果，是製造更多的換樓需求。由於居二市場的單位在原則上不能出租，大部分將居二市場單位出售的原業主，單位應該是自用。如他們成功將單位出售，便需要在市場上另覓居所。
刺激需求 或推動樓價上升
向好的方向想，居二市場中的白表買家成功購買了單位，晉升為業主階級；單位的原業主賣樓套現加上儲蓄，可以考慮換樓（目標較可能為上車級的私樓）； 大家的生活環境都有改善。但此亦代表政策會推動換樓潮。結果不單是綠表居屋的成交價上升了，「上車級」私樓的成交價亦因需求增加而上升。
綜合而言，「讓白表買家購買居二市場單位」，好處是在不需動用公帑的情況下，獲得一定的掌聲，某程度上的回應了月入3萬元以下初次置業家庭的置業需 求。問題是，措施卻可能刺激居二市場成交價，甚至引發新一輪的換樓潮。如果現實中的房屋新供應未有增加，最終只會令上車級物業成交價上升。
按揭年期問題待處理
另一個問題是，居二市場特有的按揭問題---多數銀行會根據房委會提供的剩餘擔保期決定按揭年期。2010年後，房委會為居屋第二市場提供30年 （由一手購買日計起）的擔保期，令居二市場買家可借取95%按揭。多數銀行會參考房委會的剩餘有效擔保期批出按揭。例如樓齡20年的單位，銀行可能只會批 出10年期的按揭。銀行此舉，有其風險管理考慮；但按揭年期短，是令居二市場不活躍的原因之一。
近年部分銀行對居二市場的批核有所鬆動，個別銀行會向條件較佳的居二市場買家提供25年按揭，但只是個別例子。官方現時放寬白表買家購買居二市場單 位，但如果未能與業界取得共識，令銀行向居二市場買家（不論綠表抑白表），提供較長年期的按揭，新措施下真正受惠者，將更為有限。
原文刊於經濟日報網站 2012年7月18日
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