買樓要14年收入？

早前中大發表一項調查，指香港樓價偏高，一般物業價格相當於中等收入家庭年收入14.19倍。不同的機構也發表過類似的統計，有關數據正確性應無問題，但結論卻與市場環境格格不入。

先還原有關數據，比較家庭收入及樓價，即計算樓價收入比(Price to Income Ratio)；中大的數據以去年九龍區400呎物業、全港家庭入息中位數為標準，去年家庭月入中位數約2.22萬元，家庭年收入的14.19倍，樓價即約378萬元。某些機構統計香港的樓價收入比更高達28倍，足足比大學統計再高一倍(http://www.numbeo.com/property-investment/gmaps_rankings.jsp)

香港的樓價自然不可能既同時是家庭收入中位數的14倍及28倍。差異的原因在於如何選取樓價樣本。中大的取樣是九龍400呎物業市價；上述機構則用市中心核心區呎價，結果便大異其趣。

先不論取樣的差異，一個家庭打算購買一個物業，價格是年收入的14倍，究竟是否負擔得來？參考金管局的按揭指引，除非借款人支付較高首期，否則是不可以。

以一個年收入26.64萬元(月入約2.22萬元)的家庭為例；購買378萬元物業，7成按揭貸款額為264.6萬元。以現時新造樓按2.15厘，還款期30年計，加息3厘的話，月供14,448元，高於月入6成，即根本不可通過壓力測試。

數據與調查結果的衝突，簡單解釋是：一個入息2.22萬元的家庭，的確負擔不了一個九龍400呎單位---此類價碼的單位事實上由更高收入的買家承接。

類似的情況也出現在按揭統計中；7月份新批按揭，每宗的平均金額是314萬元，平均供款期為311個月，平均按揭利率約2厘，月供12,946元。如果以今年第二季家庭月入中位數22,500元計，供款佔月入58%，不但難以負擔，也不可能通過壓力測試。

大學的統計數字並沒有錯，某程度上也是指出了現時樓市、房屋政策的問題：統計上的中等收入家庭的確難以負擔現時樓價。但不得不提的是，政府推出的三辣招，雖然未能壓低樓價，卻成功壓得成交量。1997年一年二手住宅成交量14萬宗，2013年的人口數目、住宅存量增加，二手樓成交量卻只是4.1萬宗。成交量少了，實際入市的買家反而是較高收入一群，要計算負擔能力，便不宜以全港平均數或中位數計算。

由評估樓市泡沫程度的角度考慮，近幾年入市的買家，都有較強的還款能力，未來即使外圍因素惡化，樓價的跌幅相信亦會較上一個高峰期為低。不過，「入市的都是較高收入家庭」的現象，亦意味大量中間收入家庭如果錯過在樓價低位時入市，現時極可能在捱貴租，如何舒緩他們的住屋壓力，將是政府未來長時間的挑戰。

 原文刊於iMoney 2014年9月13日

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