回顧過去，本地樓市的確曾經因為政治問題出現暴跌。近30年來，香港經歷兩個樓市周期，第一個周期是1981至1997年；1981年中英就香港前途問題 接觸，香港前景未明，引發港元信心危機、港滙下跌、利率急升。由1981至1984年，樓價都處於下行階段，跌幅達3成。至1984年中英簽署聯合聲明， 樓價才止跌回升。
前途問題是近幾十年，香港因政治因素而出現為期最長、跌幅最明顯的樓價調整。1984年之後，出現的其他政治事件，包括89年六四事件、1997年前的中 英政制爭拗，都不曾引發長時間的樓價調整。1997年之後可視為第二個周期，97年樓價下跌，主要原因是金融風暴及房屋政策改變，更與政治因素無大關係。
與過去幾十年的情況比較，現時政改縱使破局，情況較為類似90年代中英各行各路的情況；而不是類似1981年人心恐慌的局面。基於此，估計政改破局對經濟及樓市的影響極為有限，難以引發樓價大跌。
利好樓市因素依然存在
相反，在引起近年升市的因素中，除了「供應緊張」一項可能有機會紓緩，其他幾項利好樓市因素仍然存在。
金融海嘯後，美國以量化寬鬆（Quantitative easing，簡稱QE）救市，第一輪QE於2009年3月推出，其後3次加碼，至2012年12月推出第四輪QE；至2014年1月，開始收水；暫時看 來，美國收水進程順利，今年年底可停止QE，即量寬維期4年。如果量寬結束，熱錢充斥的情況不再，樓價自難維持高企。
但美國收水之際，歐版量寬卻已出台、日本亦醞釀類似方案，參考美國算是成功的往績，估計歐日的QE為期起碼以數年計。
此方面有兩層影響，其一是歐元日圓平息，會減少美息上升的壓力－－數年前被視為高風險的西班牙國債，現時其10年期債券孳息較同年期的美國國債為低－－美國聯儲局不需擔心游資轉投其他國家債券，美息低企的情況可維持較長時間。
歐日接力成平錢來源
其次，如果歐、日的QE維時與美國接近，即未來數年，歐洲、日本都會成為環球市場平錢的供應地。美國QE的原意不是推高其他國家的股價、樓價，但大量平息 美元湧現，結果就是熱錢流向低市盈率，或高值博率的資產市場。今年年底美國完成收水大計後，歐日可能接力成為平錢來源，在此情況下，過去數年因熱錢炒高的 資產，暫時未有大跌壓力。
回到政改的問題，政改破局，反而有可能令一個支持樓價的因素強化：在人大推出政改框架後，有人將香港與西藏、新疆比較，認為高度自治最終變調。是耶非耶， 也許要由日後史家判斷。不過，「移民實邊」（以移民改變邊區人口結構）這個維持幾千年的策略恐怕會繼續；無論政改結局如何、兩制如何演變，不同途徑引入內 地移民應該是不會扭轉的方向－－此個政策因素之下，意味未來住屋需求只會更為強勁。
以供款負擔、樓價收入比率計，現時樓價的確偏高，但歐日接力QE、又有內地人不問價錢吸納港樓的情況下，樓價恐無多少下跌空間－－偏高的樓價，只好由時間慢慢消化。
原文刊於經濟日報網站 2014年9月10日
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