痛苦指數解讀

評論樓價是否偏高，其中一個標準是比較樓價與收入比率，數值又叫痛苦指數。不同人士計算都認為目前痛苦指數已迫近甚至超過歷史高位的警戒線，預示樓價可能大跌。數值應該如何解讀？

樓價與收入比率是，計算一個「標準單位」相當於中等收入家庭年收入的多少倍；傳統意見認為數值愈高，代表樓價愈為偏高，樓價高，無樓一族自然苦於難 以入市，所以數字又叫「痛苦指數」。不同人對於何謂「標準單位」的選擇都有不同，大致上都是以40至50方米的小單位為準；而中等收入家庭標準，一般按統 計處數據。雖然不同人或不同機構的準則有異，但不同統計的結果類似：目前的「痛苦指數」已直迫甚至已超逾1997年。

以一個實用面積500方呎單位為例，1997年高峰期成交價約388萬元，以當年第四季家庭入息中位數1.95萬元計，樓價是收入的16.5倍；同 一類單位，目前成交價約459萬元，家庭入息中位數2.25萬元，即一個一般單位樓價是一般家庭收入的17倍，數字已超過1997年，預示樓價已非一般家 庭可負擔。

對於「痛苦指數破頂，樓價將回落」的預警，市場當然不乏懷疑意見。綜合而言有三點：
一、應撇開非樓市參與者。上述計算的家庭收入中位數是全港家庭數值，按此標準，香港家庭收入跑輸樓價；但香港有大半家庭居於資助房屋，他們的收入， 與私樓市場無直接關係；如果只計居於私樓家庭的入息中位數，目前較1997年底是上升35.7%，較樓價同期的二成升幅為高。如視居於私樓家庭為樓市參與 者，則目前的痛苦指數仍未破頂。

二、利息因素：痛苦指數於1981和1997年二大高位，當時的新造按揭利率分別約20厘和10厘，而目前不足2厘。即使樓價相對收入比率一樣，在按息偏低的情況下，實際上的供款比率卻大大偏低。

三、貧富懸殊因素：各類統計都顯示貧富懸殊加劇，富有家庭不但收入較高，資產亦多。在近年供應不足，成交量偏低的情況下，購買物業的都是中高收入， 而不是統計上的中等收入家庭。換言之，中等家庭的確難以負擔目前樓價，但實際上持有物業的家庭，財政負擔可能相當低。2011年人口普查，當年的數據是仍 在供樓的業主，供款負擔平均只佔月入二成，可作旁證。

在借款人角度考慮，計算整體社會的痛苦指數，參考作用未必太大，如其琢磨為何痛苦指數偏高而樓價不跌，不如詳細考慮自己的負擔能力，再作入市決定。

原文刊於信報網站 2014年9月2日

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全國買樓痛苦指數 香港最痛？

早前內地網上瘋傳「中國買房痛苦指數地圖」。結果完全沒有懸念：以儲首期所需時間為標準，香港人買香港樓，是全國「痛苦」程度最高的城市。

據報，地圖是以一個80平方米（864平方呎，應該是實用面積）單位為準，計算有關城市受薪階層，要不吃不喝多少年才能夠錢支付三成首期。1至4年為輕度痛苦，5至8年是中度痛苦，9年或以上是高度痛苦。

結果，列入高度痛苦的城市，按其痛苦程度由高至低順序為：香港（19年）、澳門（14年）、北京（13年）、廈門（12年）、上海（11年）、深圳（10年）、杭州（9年）、台北（9年）、南京（9年）。

國內標準 難引用至香港
所謂買房痛苦指數，一般指樓價與收入比；有關地圖的製作人，將之轉化為三成首期，並以三成首期等同幾年收入作指標。我們對香港樓價高企，樓價與收入比偏高，並無異議。但由地圖數據看來，也可看到香港人與內地人對「上車」可能有完全不同的概念。
經滙率調整，製作者引用的港人入息數字與港府統計處統計的個人入息中位數相若：約$1.3萬，問題不大。

但設定的上車標準是「80平方米」單位。此等面積的單位，可能是內地人初次置業的一般目標。但悲哀的是，香港上車人士大概不敢奢望首次置業可購入實用面積近900呎的單位。如果以本地一般上車客的入市目標：實用面積約400呎的單位來說，「痛苦指數」可大減逾半。

其次，製作者表示內地樓價數據似乎單指新盤，其引用的香港每平方米樓價為￥104,800，換算成港元呎價是$11,683；應該也是指新盤樓價。同樣 地，中港兩地民情不同：內地新盤供應充足：初次置業者大都計劃買新樓；香港上車客應該沒有如此豪情。如果改以「二手樓、400呎」為準，本地上車級物業的 樓價大概是$350萬，以三成首期，月入$1.3萬計，「只要」不足7年就可儲足首期了。

雖然數據在「本地化」（即是面對現實）後，儲首期的時間大幅減少至7年以下。不過，一位月入剛好在入息中位數的買家，其實仍然不可能購入上述$350萬左 右的上車盤：$350萬的物業，七成按揭即$245萬。以30年期按揭，利率2.15厘計，每月供款是$9,241，佔月入71%。要通過壓力測試，他的 收入要在$2.23萬以上，即要先增加逾七成收入。換言之，上述準買家仍是望樓興嘆。

月入逾$2.23萬 方可購$350萬樓
當然，如此情況有眾多原因：本地公屋制度較完善，較低收入家庭可由此解決住屋問題；加上近年樓宇供不應求，有資格購置物業的一群人，收入遠高於入息中位數。因此，以「個人/家庭入息中位數」去計算本地樓價，負擔高得令外人目定口呆之餘，也未必反映樓市欠缺承受力。

在考慮種種本地情況後，我們也許可以解釋為甚麼不同機構都指出香港樓價難負擔，而樓價卻未見大跌壓力。但那種種「本地化」的調整，仍然值得香港人深思：為甚麼別人的上車目標是864呎新盤，香港人只可奢望400呎的二手單位？

原文刊於置業家居, 2014年5月24日

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