痛苦指數解讀

評論樓價是否偏高，其中一個標準是比較樓價與收入比率，數值又叫痛苦指數。不同人士計算都認為目前痛苦指數已迫近甚至超過歷史高位的警戒線，預示樓價可能大跌。數值應該如何解讀？

樓價與收入比率是，計算一個「標準單位」相當於中等收入家庭年收入的多少倍；傳統意見認為數值愈高，代表樓價愈為偏高，樓價高，無樓一族自然苦於難 以入市，所以數字又叫「痛苦指數」。不同人對於何謂「標準單位」的選擇都有不同，大致上都是以40至50方米的小單位為準；而中等收入家庭標準，一般按統 計處數據。雖然不同人或不同機構的準則有異，但不同統計的結果類似：目前的「痛苦指數」已直迫甚至已超逾1997年。

以一個實用面積500方呎單位為例，1997年高峰期成交價約388萬元，以當年第四季家庭入息中位數1.95萬元計，樓價是收入的16.5倍；同 一類單位，目前成交價約459萬元，家庭入息中位數2.25萬元，即一個一般單位樓價是一般家庭收入的17倍，數字已超過1997年，預示樓價已非一般家 庭可負擔。

對於「痛苦指數破頂，樓價將回落」的預警，市場當然不乏懷疑意見。綜合而言有三點：
一、應撇開非樓市參與者。上述計算的家庭收入中位數是全港家庭數值，按此標準，香港家庭收入跑輸樓價；但香港有大半家庭居於資助房屋，他們的收入， 與私樓市場無直接關係；如果只計居於私樓家庭的入息中位數，目前較1997年底是上升35.7%，較樓價同期的二成升幅為高。如視居於私樓家庭為樓市參與 者，則目前的痛苦指數仍未破頂。

二、利息因素：痛苦指數於1981和1997年二大高位，當時的新造按揭利率分別約20厘和10厘，而目前不足2厘。即使樓價相對收入比率一樣，在按息偏低的情況下，實際上的供款比率卻大大偏低。

三、貧富懸殊因素：各類統計都顯示貧富懸殊加劇，富有家庭不但收入較高，資產亦多。在近年供應不足，成交量偏低的情況下，購買物業的都是中高收入， 而不是統計上的中等收入家庭。換言之，中等家庭的確難以負擔目前樓價，但實際上持有物業的家庭，財政負擔可能相當低。2011年人口普查，當年的數據是仍 在供樓的業主，供款負擔平均只佔月入二成，可作旁證。

在借款人角度考慮，計算整體社會的痛苦指數，參考作用未必太大，如其琢磨為何痛苦指數偏高而樓價不跌，不如詳細考慮自己的負擔能力，再作入市決定。

原文刊於信報網站 2014年9月2日

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