有謂近期樓價反彈,主因是之前仍在等待跌市的用家,在長期等待下失去耐性,累積的購買力報復式的爆發,結果令樓價出現急升。此說如果成立,便令人懷疑現時的升勢是否可持續。
所謂報復式反彈,大意是指一批購買力本來打算入市,但見政府出招,便再觀望多一段時間,希望在政府成功壓低樓價後,以較相宜的價格購入單位。但眼見樓價始
終不跌,甚至再破高位,失去耐性的買家紛紛高追入市;大量高追個案,反過來又令樓價再向上升,吸引更多觀望資金入市,造成現時樓價高升的局面。
有關觀點未嘗無理,甚至相當接近現實;不過,值得思考的是,如果近日的升市是購買力累積一段時間的大爆發,勢頭又如何持續?
經濟增長放緩 各階層收入普遍回落
統計處上周公布第二季的綜合住戶統計調查結果,
當中全港家庭入息中位數、居於私樓住戶入息中位數均見下跌,分別報22,500元及31,200元,跌幅分別為2.2%及2.5%;而月入5萬以上家庭,
不論是家庭數目或佔整體家庭比例,均見下跌。在今年首季,月入5萬以上家庭有47.2萬戶,佔整體戶數19.5%。第二季,數字跌至44.5萬戶,比重回
落至18.4%。
上述數字與政府統計GDP在第二季出現按季回落脗合,反映經濟增長放緩,各階層收入普遍回落。
不少人以97年樓市高峰期的數據與現市況比較,認為樓價增長高於收入,樓市泡沫問題嚴重。如果以全港家庭計,收入的確追不上樓價。現時樓價一般較97年上
升2成多;而同期整體家庭入息中位數增長只有18%;不過,如果以私樓家庭收入計,入息中位數卻上升近36%,跑贏大市。換言之,如果我們視居於私樓家庭
(包括業主、租戶)為主要市場參與者,他們的負擔能力較97年為高(何況按息遠低於當年)。
家庭收入中位數表走向 牽引樓市表現
上季數字令人擔憂之處,正是中高收入家庭數量減少,加上第二季GDP按季回落;如果情況持續,便代表在累積的購買力一次過爆發之後,樓市或呈現後勁不繼的情況。
展望未來樓市,如果增長放緩、高收入家庭數量下跌的情況持續,對樓市有一定壓力;如果明年經濟數據轉差又遇上美息上調,樓價可能出現較明顯調整。相反,如果第三、四季家庭收入中位數回升,意味第二季回落只是短期波動,加息帶來的壓力亦將有限。
原文刊於經濟日報網站2014年9月3日
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