按息升1厘 樓價應跌多少

聯儲局上周議息，重申加息步伐或較預期為快。絕大部分本地按揭貸款以浮息計算，港息如跟隨美息上升，對供樓業主自然帶來壓力。甚至有人計算出，按息上升多少，樓價「理應」按比例下調多少。但此類計算，只宜參考。

上周傳媒報道聯儲局預測2015年底聯邦基金利率中位數為1.375厘，高於6月時估計的1.125厘，即較現時的0至0.25厘上升逾1厘。市場的判斷與聯儲局有一定落差，利率期貨市場顯示，市場估計明年底聯邦基金利率約0.75厘。

究竟是聯儲局抑或市場預測正確，有待時間證明，但大致上，明年開始美息開始上調，應該是各方共識。

按息與樓價 無必然關係
在聯繫滙率下，美息上升，港息亦難免跟隨。假設明年底按息較現時上升1厘，按揭優惠不變，新造按息由2.2厘升至3.2厘；同樣以$100萬，還款期25 年的按揭貸款計算，每月供款便會由$4,337上升至$4,847，即增加$510或11.8%。坊間便有人計算，認為利率上升，樓價理應回落，甚至提出 利率每上升1厘，樓價應該有多少跌幅。

有關換算的方法其實相當簡單。以$100萬按揭貸款，還款期25年，利率2.2厘時，月供是$4,337。他們便計算當利率上升至3.2厘，還款期仍是 25年時，貸款要減多少，才可將每月供款維持在$4,337水平。以上述例子而言，貸款額要減至$89.5萬（下跌10.5%），才可在按息上升1厘時， 將供款維持在$4,337。此類分析因此得出結論：按息上升1厘，樓按貸款額（以及引伸至樓價）便「理應」下調10.5%。再按此推算下去，按息再升1 厘，按揭貸款便要再跌至$80.5萬，才可將供款維持在$4,337水平。

此類簡單換算，在算術上100%正確，但卻與歷史經驗不符：名義按息與樓價，並沒有明顯的對應關係。香港當然出現過按息上升，樓價下跌的情況，例如 1997年第四季，最優惠利率由8.75厘升至1998年初的10.25厘（當時一般新造按息為P+2%），樓價便出現明顯下跌。
不過，在2000年中至2002年底，最優惠利率由9.5厘下跌至5厘，新造按息亦由P+進入P-年代，樓價卻仍然下跌。另一方面，最優惠利率由2002年的5厘升至2006年的8厘，樓價卻輾轉回升。2008年後按息大幅回落，樓價亦保持升勢。

計清可承受加幅 預算需留緩衝
簡單來說，按息只是左右樓價的因素之一，過去樓價與按息的升跌，統計上的關連不大。按息上升，對市場氣氛必然有一定影響，按息上升初期，成交量更可能下 調；大部分按揭借款人的供款支出亦會增加、同樣收入的人士，在按息上升後，可以借入的款項一定會減少，但卻難以由此推斷，樓價必定進入下跌軌道；有關計 算，只宜參考。

對於有意入市的人士來說，與其估度按息升多少，樓價可能跌多少，不如將注意力集中在自己的財務情況，計算自己可承受的加息幅度，再決定是否入市。而已經入 市，尤其是那些供款負擔比重偏高（例如按揭供款高於月入四成）的業主，更應詳細計算加息的影響，並在利率真正上升前，部署減債或調整支出，以減低加息的衝 擊。

原文刊於置業家居 2014年9月27日

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