加息不是問題

「加息不是問題」只是上半句，用來引君閱讀，未說的下半句是「加幾多才是問題」。美國聯儲局又再表示，加息周期可能較市場預計的來得早，但在樓市而言，提早加息與否，問題其實不大，真正的問題是加幅。而一個美國官方預測，未來十年平均利率可能只較現時多2厘。

不少人認定利率上升不利樓市，但此觀點並無歷史數據支持---2004至2005年、2011年至2012年，市場新造按息與樓價齊步上升。事實上，過去近30年，按息與樓價既有同時上升，也有同時下跌，更有一上一下的情況，加息並不必然意味樓價下跌。

當中真正關鍵是加幅—當市場新造按息低於通脹率時，即扣除通脹的實際按息是負利率(Negative Interest Rate)時，樓價都處於上升階段(例如2008年至今的大部分時間)；即使實際按息高於0，即新造按息略高於通脹率，對樓價亦未必有太大負面作用(例如 2004至2007年)。當中道理其實很簡單---借錢的利率還及不上資金被通脹蠶食的速度，在投資角度，借平錢買樓甚為有利。

按息達4厘前 仍屬實質負利率
現時新造按息約2.15厘，通脹率約4%。假設美息上升，香港新造按息同步上調而通脹率維持，美息亦要上升1.85厘，香港一般樓按實質利率才會由負變正。理論上，在本地名義按息上升至4厘之前，實際按息仍處於負利率水平，不會為樓市帶來太大負面壓力。

要考慮的是，美國在進入加息周期後，有多少加息空間。聯儲局常強調加息與否，主要考慮經濟復甦步伐、就業情況及通脹率等因素；但未曾提及加息周期後，聯邦基金利率應該處於什麼水平。但另一個權威機構近日卻曾作出側面的預測，可供參考。

美國國會預期未來10年加息2厘？
美國國會預算辦公室(Congressional Budget Office, CBO)在8月底更新未來十年的經濟預測報告。 當中提及，估計至2024，美國國債佔GDP比例會由現時74.4%，增至77.2%，而每年國債利息支出，會由今年的2310億美元，增至2024年的 7990億美元。國債佔GDP比例上升不多而利息支出急升，原因之一是CBO估計平均國債息率會上升一倍，由現時約1.8厘升至3.9厘。

國債息率與聯邦基金利率雖然是兩回事，但卻息息相關--國債息率高低由買家競價決定，主要競爭者便是市場其他金融產品的利率，而後者又受聯邦基金利率影響。可以說，如果美國國債息率未來10年平均升2厘，聯邦基金利率的預期升幅亦大概在2厘左右。

由利息支出角度考慮，美國未必有更大的加息空間---CBO估計國債利率由1.8厘加至3.9厘，結果每年國債利息支出會上升3倍。如果在此水平上 再加息，以目前一年聯邦政府3萬億收入的情況來說，可說難以支持。除非聯儲局完全不考慮美國政府的利息支出，否則，美國國債利息支出高企，一定程度上會限 制聯儲局的加息空間。

如果未來10年，美國加息的幅度大概就是2厘，而港息加幅跟足，香港的實質按揭利率大概亦是0水平---單單加息，實在不足以引起樓價大幅調整。

原文刊於信報網站 2014年9月18日

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