辣招下半年維持 新盤或打價格戰

一手新盤銷情似見回升，7月13、14日更錄得逾160宗成交，是自4月底實施一手住宅銷售條例以來的新高。市場估計，由於一手盤在上半年銷情一般，發展 商在下半年有追數壓力；加上各大小發展商已習慣新條例對售樓書、售樓安排的要求，下半年可能會有多個新盤推出，甚至出現價格競爭的情況。
政府方面，在一手住宅銷售條例通過後，新批預售樓花同意書進度似見加快。2、3月時，每月只批出一個樓花項目的預售同意書，得數百個單位應市，4月更是「零批出」。而在6月，地政總署批出2個項目的預售樓花同意書，涉及逾1,800伙。
早前政府將預售樓花期限由20個月延至30個月，目標明顯是增加樓花供應；如果下半年每月新批樓花數字維持此較高水平，下半年可推出市場的一手樓花數目無疑會大幅增加。而加快批出預售樓花，與港府增加供應的目標相當脗合。
對發展商來說，2013年首6個月一手住宅成交註冊量只約4,400宗，以半年度計，是2008年金融海嘯以來新低。發展商要維持業績，下半年有充足動機去貨。

政府控需求 供應持續增加
在估量下半年市場發展時，必須回顧上半年新盤銷量偏低的原因。上半年新盤銷量創近年新低，有幾個理由：其一是政府持續推出辣招，成功調控需求，特別是去年 10月底推出的買家印花稅及今年2月底推出的雙倍印花稅，直接增加投資者的置業成本，成功調控需求。其次是4月29日推出的一手物業銷售條例，發展商改為 集中銷售貨尾，加上4月新批預售樓花同意書偏少，令市場欠缺全新大盤應市。
另一個因素是按揭，在2009年後，金管局多次收緊按揭指引，現時樓價$1,000萬以上物業，按揭成數上限是50%。今年2月金管局又將壓力測試標準上調至「現時利率加3厘，供款不逾借款人月入六成」，直接令借款人可借取的貸款上限回落。
上述兩大遏抑需求的措施，現時都看不到鬆綁的迹象。換言之，下半年很有可能出現：需求受壓，但供應持續增加。理論上，在此情況下，如發展商希望銷量增加，減價似乎是合理舉動。

新盤或劈價促銷 推低二手
政府的如意算盤，料會是維持辣招，令買家的交易成本持續高企、按揭槓桿比率受壓，繼而令一手市場的需求維持在偏低水平；再配合多個發展商的大型新盤在下半年推出，希望透過一手市場的減價戰，最終推低二手樓價。
至於政府的算盤可否打響，便要留意過去曾有「劈價」前科的發展商，在上半年銷量不足的情況下，下半年低價促銷的規模，是否有力帶動整體樓價回調了。

 當然，在按息仍低的情況下，絕大部分的業主的持貨能力高，應該不會輕易賣樓。但只要有少量業主信心動搖，跟隨一手盤減價，有關成交便足以令樓價指數出現較明顯調整。

原文再於置業家居 2013年7月27日

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