風管的要義：「借盡」vs「盡借」

金管局公布第三季負資產調查結果，數字由上季的21宗減至6宗。有業內人士估計，如樓價回落，第四季或來年負資產個案將大增。「負資產」在市民心中是一大禁忌，不少專家更會建議，為了避免負資產，置業人士宜盡量降低按揭成數。但在物業買家角度看，這未必是最好的風險管理方法。

樓市轉勢，有兩種可能，第一種是樓價由下行轉為上升；此種情況下，不少進取的投資者會採取「借盡」的策略：監管指引容許他借400萬，就借盡400萬元，可能的話採用高成數按揭。借完錢買第一個物業，手上還有現金作首期，就再借款買第二、第三個物業，務求利用按揭槓桿，將樓市升幅帶來的利潤最大化。當然，現時說樓市轉勢，說的是樓價可能由高位轉向下行；不少人的建議便是減少借貸，降低按揭成數。

「為減低物業成為負資產的機會，置業者宜降低按揭借款成數」此命題完全正確，

兩個市值400萬元的物業，以40萬元作首期，借入360萬元的按揭。或者以120萬作首期，借入280萬元按揭。如其他條件不變，當然是第一個方案中，物業成為負資產的機會較高。問題是，「較難成為負資產」在財務上是否較佳選擇？

以上述400萬元物業為例，陳先生持有現金150萬元，以40萬元作首期，借入360萬元；不計其他支出，置業後持有現金110萬元。如果陳先生以120萬作首期，借入280萬元，餘下現金是30萬元。假設入市後半年，樓價下跌2成，由市值400萬元跌至320萬元，在方案一的情況下，陳先生成為負資產業主。但同樣是方案一，會令陳先生手持較多現金，不論遇上失業或其他需要動用大量資金的情況，都有較寬裕的條件應對。

低首期入市=持有較多流動現金

舉一個極端的例子，假設半年後，陳先生忽然需要支付50萬元的醫療開支，在方案一中，他可以動用現金。以方案二入市的話，物業因估價下跌，勢難加按，唯有

求助於親友，甚至是利息較高的私人貸款。

一般人視負資產為洪水猛獸，社會養成一種常見的避險見解：寧可多付首期，減少手上現金，也要降低按揭成數。卻看不到手上流動現金較多，才會提高應對經濟問題的能力。

由歷史紀錄看來，樓價調整，往往伴隨經濟收縮。在此情況下，如果真的有置業需要，反而以低首期入市，預留較多的流動資金，才是較佳的風管策略。我們叫此策略為「盡借」，即考慮各種因素(包括按息上升風險)，為自己設定一個借款額或目標樓價的上限，以高成數、低首期方式入市；保留更多現金應付未來所需。

比起「控制按揭成數」，較正確的風險管理態度，是要「控制貸款額」，細問自己合適承擔多少貸款額，比較方法可以是傳統的供款負擔比率(將每月供款控制在收入某一水平以下)，也可以是我們多次提及的樓按負債比率(將借款總額控制在年收入的某一倍數以下)。簡單來說，由風險管理角度考慮按揭負擔，應該問的，不是「借幾多成」，而是「借幾多錢」。

當然，如果準買家認定樓價會有較大調整，另一個選擇是暫不入市，待跌價後執平貨；但必須指出，此策略有另其機會成本，例如是租金支出，萬一樓價不跌，壓後入市的成本會更高。

原文刊於信報網站 2013年11月2日

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租金回報率與人民幣

市場多數意見看淡後市，其中一個理由，是租金回報率處於極低水平，甚至已較上一個樓市高峰期為低。回報率低，本來已會令投資者入市前三思，但市場基本因素可能生變，為「買樓收租」此個港人傳統投資策略，投下更多陰霾。

現時租金回報率的確偏低，差餉物業估價署分類中，回報率最理想的A類住宅為例，8月份回報率是3.1%，較1997年4.2%為低。本來回報率低不代表一定觸發跌市：2009年以來，A類住宅的回報率一直低於97年，但樓價在期內急升。

回報偏低而價格不跌，有很多原因，包括市場看好樓價上升，願意忍受低租金回報。其次是按息低，新造按揭利率低於租金回報率，與97年時按息遠高於回報率不 同（見表）；第三是槓桿因素，置業投資，以7成按揭計，其實是以3成首期，換取十足價格的租金回報。此外，要留意租金回報率是高是低，除了與歷史數據比較 外，很多人會與存款利率比較，但近年港元存款利率偏低，令3厘多的租金回報率看來仍有一定吸引力。淺白一點的說法：「存錢無息收，不如買樓收租。」

不過，近日已有銀行上調港元定期存款利率，加上政府高官一再忠告港息可能先於美息上升。現時市場可接受3厘多的租金回報率，在息口上升時情況卻可能有變。

另一個變數：人民幣
此外，有其他因素的影響力日漸增加，不容忽視--人民幣。
近年本地人民幣存款持續增加，單計香港境內數字，約7,000億元人民幣水平（如果計及港人跨境存款，數字將更高）。早前金管局及銀行公會訪京，港人每日兌換人民幣額度可望上升。

現時市場主流意見認為人民幣將持續升值，其存款利率亦較港元高，本地人民幣存款規模持續增加，有可能在兩方面為本地樓市帶來連鎖影響。

其一是較直觀的，以人民幣存款利率與物業租金回報率比較。A類住宅回報率自2009年起，已跌至1997年水平，但一直未引起跌市，原因之一是市場存款利率更低，資金欠缺出路，收租業主願意忍受較低的租金回報。

當更多港人儲蓄更多人民幣時，他們的比較座標便可能變化：以往是將物業租金回報率與港元存款利率比較；未來卻更多的與人民幣存款利率比較。市井一點的說法：「買樓收租？不如存人仔啦？」

第二個影響較為理論化，但衝擊可能更全面：如人民幣存款規模增加，有可能影響本地銀行的港元貸存比率。2009年，本地人民幣存款規模是600多億元，幾 年間上升十倍。在人民幣近期展開新一輪升浪、港人每日兌換人民幣上限提升，有可能刺激更多港人增加人民幣存款。影響是港元存款縱使不減，增幅亦會放緩。事 實上，港元存款規模在今年來已見輕微下調。

港元存款減少，如果貸款（包括按揭）的規模不減，貸存比率會上升----勢將引來金管局的關注，本地港元貸款增長-包括可投入樓市的按揭貸款，將受一定限制。情況未必會在短期內惡化，但人民幣存款規模上升的趨勢已成，影響值得留意。

原文刊於經濟日報網站 2013年10月30日


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拖欠比率與按揭

按揭與其他貸款一樣，貸款方在賺取利息之時，要承受一定的風險，最主要的風險自然是債仔借錢不還或拖延還款。撇開經濟周期不計，不同地方的拖債表現大異其趣。

以 美國為例，由1991至2008年，每季住宅按揭貸款的拖欠比率介乎1.39％至3.36％之間；金融海嘯後，數字惡化，2010至2012年每季的拖欠 比率均逾10％；近期數據改善，今年第二季拖欠比率仍在9.41％水平。直觀一點：銀行按揭組合值100億元，便有九億多元會拖延供款。

相對來說，香港數字最惡劣的是2000年底，拖欠比率剛過1.4％；近四年的住宅拖欠比率是0.01％至0.02％左右。

換言之，香港經濟環境最差，住宅按揭拖欠供款最差的紀錄，大致與美國近廿年按揭拖欠供款最佳紀錄持平。

兩 地數據迥異，有眾多原因，拖數的代價不同，甚至民族性都可能有影響。但對貸款人來說，整體上，香港業主無疑是絕佳的貸款目標：即使在經濟環境最差的時候， 亦維持極佳的還款紀錄。此亦解釋了為甚麼在取消利率協議後，銀行在本地按揭貸款上賺取的息差長期偏低：風險低，回報亦難免偏低。


原文刊於晴報 2013年10月29日

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認識 Call loan 機制

市場中，10個專家9個看淡後市。網上論壇又興起「樓價跌、物業負資產，銀行會call loan」的論調。但言論有着不少盲點，值得釐清。

所謂call loan，即收回貸款，基本上樓按、個人貸款的協議書（Facility Letter），都會列明on demand clause，即在銀行發信要求下，可在指定日期內收回未償還貸款。此是銀行作為貸款人的權利。簡單來說，銀行的確有權收回貸款；而且有關權利的行使，與 資產價格無關。舉例你的物業市值$1,000萬，不論欠銀行的餘款是$10萬、$800萬，還是$1,500萬，銀行都有權出信收回貸款。問題是：銀行會 基於甚麼理由收回貸款？

提早收回貸款 銀行易增壞帳
很多人有一個錯誤的觀念，認為物業成為負資產，會增加銀行收回貸款的機會。但試由銀行的利益出發：假如物業市值$1,000萬，尚欠銀行$1,500萬， 銀行如收回貸款，而借款人（業主）又沒能力支付，後果便是銀行收樓。不計算收樓成本，將物業拍賣，順利收回$1,000萬，銀行便出現$500萬壞帳。

如果銀行不去理會此個案，借款人一直供款，銀行一方面不會即時出現壞帳，另一方面按揭餘額亦可逐步減少。在銀行的角度來說，樓按即使是負資產，只要借款人維持良好供款，根本欠缺動機去收回貸款——要業主提早還款，正常情況下等同為銀行增加壞帳。

可能會有人以為，銀行貸出樓按後，會嚴密監察按揭戶口，特別是那些成為「負資產」的物業。但事實上，除非出現特定的警號：例如借款人拖延還款，否則銀行罕有主動查看已貸出樓按詳情。銀行的確會定期審視整個樓按組合，但較少因為以上情況而進行特別抽查。

其次是成本問題，銀行如出於其他原因（例如說業主斷供），要收回貸款。整個程序不但費時，更牽涉眾多費用，包括法庭費用、收樓至賣出物業期間的利息支出、 透過拍賣行拍賣的費用、律師費等等。更不要說，銀行拍賣「銀主盤」一般被市場標籤，賣價往往略低於市價，如估值$800萬的物業，成交價可能只有$700 萬。

按時還款 有利信貸記錄
最後是商譽理由，如果一家銀行會隨意向正常還款的借款人收回貸款，試問日後還有誰敢向他們借款？綜合以上理由，便可知道，銀行當然有權收回貸款，但此舉絕對是「七傷拳」，除非迫不得已，銀行難以下定決心行使。

事實上，最容易觸動銀行警覺的，並不是按揭抵押品是否負資產，而是借款人是否有償還貸款的能力或意願。有些借款人習慣性的延遲一、兩天供款，以為是小事一 宗，卻往往會因此觸動銀行神經；即使在正式的信貸資料庫中看不到紀錄，也會影響借款人在同一家銀行中取得其他貸款的條件。所以，不論抵押物業是否負資產， 借款人必須緊記：按時還款。
原文刊於置業家居 2013年10月26日

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香港或已提早收水？

樓市前景如何，除了看政府能否成功增加住屋供應，另一個重點自然是美國的退市步伐。如果美國退市步伐較急、縱使聯儲局暫不加息，熱錢流出香港，也會迫使本地利率先行上調。翻查數據，更可發現，熱錢流入本港的情況在近一年已見放緩，港式收水或已提早進行。

去年12月12日，聯儲局推出第四輪量化寬鬆，每月購入450億美元國債。該月月中，中原樓價領先指數報115左右，上周報120左右，在聯儲局狂印銀紙的利好消息支持下，本地10個月樓價累積升幅只有4%。

可能有人會說，去年10月港府推出買家印花稅、加收額外印花稅、今年2月又推出雙倍印花稅，加上收緊按揭壓力測試，樓價升幅才受限制。的確，包括政府在內，不少人將近一年樓價升幅放緩，歸因於官方種種招數。但如再看本地資金流向，可能會另有發現。

港元貨幣增速放緩 

大眾的直觀印象，是美國印銀紙，連帶與美元掛勾的港元也受影響。但近一年來銀行體系結餘、貨幣供應變化都與一般人印象有差距。

以銀行體系結餘計，去年12月中是逾2,000億元，近期數字是1,630億左右；

反映留駐本地的熱錢規模下跌。貨幣供應方面，以港元M2而言，2008年之後的確見大幅增加，但近1年卻未見明顯增長(見表)。

國際大環境下，美元供應的確在增加，但港元增速因為眾多理由並不同步。港元貨幣增速放緩，有很多原因，包括部分資金轉存人民幣(會令本地外幣供應M2增加、港元供應M2下跌)；本地資產價格過高，欠缺水位，外來資金流入放緩等等。簡單來說，「太多資金追逐太少物業」的情況，至少在過去一年不完全成立。甚至可以說，美國未正式收水，但本地收水步伐已俏然展開。近一年樓價升幅放緩，除了官方出招，也與此有關。

金管局最近表明關注本地貸款增速高於存款，在數據上十分合理：近8個月港元存款大致持平，但貸款卻增長18.8%。在信貸市場角度來說，不是一個健康訊號。

置業人士宜留意未來兩個發展：一, 本地貨幣供應是否持續放緩；二, 金管局關注貸款增速過高，會不會出現更嚴謹的指引。兩者任一出現，都利淡樓市。

表：近年貨幣供應量(M2) 港元

年份	十億港元
2008	3240
2009	3588
2010	3867
2011	4046
2012	4537
2013#	4592

#2013年數字至8月

資料來源：宏亞研究部，金管局

原文刊於信報網站 2013年10月26日

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金管局關注按揭增長的因由

上周金管局及銀行公會訪京，市場焦點在於中央考慮放寬港人每日兌換人民幣上限。相對而言，較少人留意到金管局總裁陳德霖就本港貸款增長過快，金管局將推出措施，要求銀行加強管理的言論。

陳德霖向傳媒提及，今天首8個月，貸款增長18.8%，增速高於存款。翻查數據，同期所有認可機構存款增長只有4.3%。貸款增速高於存款，直接後果是銀行貸存比率下跌---在監管機構角度看來，是體系風險上升的訊號。

金管局未具體提及會推出甚麼措施，令貸款增速較快銀行加強管理；但市場估計會對較依賴同業拆借的銀行有較大影響。如果措施由控制貸存比率入手，來年銀行貸款增速料不如今年。

置業人士最關心的也許是按揭利率會不會受影響。有意思的是，今年首8個月，銀行貸款增速18.8%，主要來自境外貸款；同期按揭貸款增長只是3.6%。如 果金管局措施特別針對銀行境外貸款，明年銀行在此方面難見增長，存款無出路，按揭生意為成不得不爭奪的雞肋，按息或會維持低企（前提當然是美息暫時不變）。

但另一角度考慮，金管局即使將重點放在境外貸款，料也不會放任銀行在按揭市場廝殺。附表是1996年至今的GDP及按揭餘額數字；2012年香港GDP較 1997年增加48.6%，同期未償還按揭餘額增加104%。2010至2011年按揭餘額佔GDP比例，一直在41%水平徘徊，去年正式突破42%。

按揭增長遠高於經濟及家庭收入
今年8月，按揭餘額8,996億，8個月升幅3.6%；與整體貸款增長18.8%比，自然是較慢。但與GDP比，卻早已處於歷史高位。由銀行角度出發，如 果明年貸款予境外的增長受控放緩，或會希望本地貸款會有所增長，拉上補下；但由金管局角度看，恐怕不會坐視按揭餘額在現水平再有明顯上升。

上文只是比較GDP及按揭餘額，不論是與對上一個高峰期即1997年，抑或與經濟低谷期的2003年比較，本港GDP都有長足增長，按揭餘額急升佔GDP 比重只是微升1個百分點。但敬請留意，同期本地家庭收入增長較GDP為低，2012年底，居於私樓家庭月入中位數為3萬元，分別較1997年底及2003 年底上升39.5%及36.4%，不但落後於GDP增長，更追不上按揭餘額升幅。

以平均數而言，本地家庭的按揭債務已處於較高水平。金管局、政府經常強調月入中位數家庭，以市價購置一般住宅，按揭供款佔月入6成多，負擔過重。背後便是此套風管思維：貸款增長較收入增長為高，並不健康。

總括而言，在擔心美國退市，熱錢流走的情況下，監管機構會嚴厲監察各種類的貸款增長，既包括境外貸款，也包括按揭。以往按揭市場有「年初批核較緊，年底較鬆」的情況；展望來年，卻可能是全年都偏緊的局面。

資料來源：宏亞研究部、金管局、政府統計處

原文刊於經濟日報網站 2013年10月23日

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定息按揭未成主流

香港住宅按揭，傳統上以最優惠利率為準，即P按，近年則興起以拆息為準的產品（H按）。雖然兩者的計息標準不同，但本質上都是浮息按揭。今年幾家銀行高調宣傳定息按揭，定息按揭一度佔新批按揭的3％，但數月過去，數字再度回落至1％以下，定息按揭未受市場歡迎，原因何在？

年初市場曾估計美聯儲或在年內退市，美息將回升。理論上在市場預期利率上升前，以定息產品鎖定未來利息支出，對借款人有利。

但 數個月過去，定息按揭市佔率逐步回落，八月只佔新批按揭貸款0.3％。定息按揭未能成為主流產品，主因是產品雖有「市場利率上升時，按息不變」的優勢，但 代價是取用按揭時，按息會略高於當時的浮息按揭。例如現時首三年定息按揭，利率一般由2.4厘起，比一般P按2.15厘為高；除非借款人判斷利率在三年內 急升，否則選用定息按揭的誘因不大。

市場對聯儲局九月宣布逐步退市的預期落空，加上美國政府一度局部停運，影響第四季經濟增長，現時市場預測聯儲局的退市計劃會押後，低息期持續。在此情況下，估計未來數月，定息按揭的市佔率，會維持在現時的偏低水平。

原文刊於晴報 2013年10月22日

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