認識 Call loan 機制

市場中，10個專家9個看淡後市。網上論壇又興起「樓價跌、物業負資產，銀行會call loan」的論調。但言論有着不少盲點，值得釐清。

所謂call loan，即收回貸款，基本上樓按、個人貸款的協議書（Facility Letter），都會列明on demand clause，即在銀行發信要求下，可在指定日期內收回未償還貸款。此是銀行作為貸款人的權利。簡單來說，銀行的確有權收回貸款；而且有關權利的行使，與 資產價格無關。舉例你的物業市值$1,000萬，不論欠銀行的餘款是$10萬、$800萬，還是$1,500萬，銀行都有權出信收回貸款。問題是：銀行會 基於甚麼理由收回貸款？

提早收回貸款 銀行易增壞帳
很多人有一個錯誤的觀念，認為物業成為負資產，會增加銀行收回貸款的機會。但試由銀行的利益出發：假如物業市值$1,000萬，尚欠銀行$1,500萬， 銀行如收回貸款，而借款人（業主）又沒能力支付，後果便是銀行收樓。不計算收樓成本，將物業拍賣，順利收回$1,000萬，銀行便出現$500萬壞帳。

如果銀行不去理會此個案，借款人一直供款，銀行一方面不會即時出現壞帳，另一方面按揭餘額亦可逐步減少。在銀行的角度來說，樓按即使是負資產，只要借款人維持良好供款，根本欠缺動機去收回貸款——要業主提早還款，正常情況下等同為銀行增加壞帳。

可能會有人以為，銀行貸出樓按後，會嚴密監察按揭戶口，特別是那些成為「負資產」的物業。但事實上，除非出現特定的警號：例如借款人拖延還款，否則銀行罕有主動查看已貸出樓按詳情。銀行的確會定期審視整個樓按組合，但較少因為以上情況而進行特別抽查。

其次是成本問題，銀行如出於其他原因（例如說業主斷供），要收回貸款。整個程序不但費時，更牽涉眾多費用，包括法庭費用、收樓至賣出物業期間的利息支出、 透過拍賣行拍賣的費用、律師費等等。更不要說，銀行拍賣「銀主盤」一般被市場標籤，賣價往往略低於市價，如估值$800萬的物業，成交價可能只有$700 萬。

按時還款 有利信貸記錄
最後是商譽理由，如果一家銀行會隨意向正常還款的借款人收回貸款，試問日後還有誰敢向他們借款？綜合以上理由，便可知道，銀行當然有權收回貸款，但此舉絕對是「七傷拳」，除非迫不得已，銀行難以下定決心行使。

事實上，最容易觸動銀行警覺的，並不是按揭抵押品是否負資產，而是借款人是否有償還貸款的能力或意願。有些借款人習慣性的延遲一、兩天供款，以為是小事一 宗，卻往往會因此觸動銀行神經；即使在正式的信貸資料庫中看不到紀錄，也會影響借款人在同一家銀行中取得其他貸款的條件。所以，不論抵押物業是否負資產， 借款人必須緊記：按時還款。
原文刊於置業家居 2013年10月26日

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