銀行體系結餘下跌 影響樓價？

銀行體系結餘跌穿1000億元，坊間開始討論熱錢會否大規模流走。而一旦走資持續，又會不會推動拆息急升，進而影響樓價？

有關擔心理論上不是杞人憂天，近年樓價急升，除了供應量偏低外，亦與市場資金充裕，利息成本低有關。按揭利率維低，原因是銀行利息成本便宜；而利息成本低的原因是銀行體系結餘偏高。如果銀行結餘持續減少，代表拆息有上升壓力，一旦拆息大幅扯升，不單影響供樓業主的支出，銀行的放貸意欲亦可能下跌，最終為樓市帶來重大壓力。問題是，現時的情況算不算是走資？

一個要考慮的因素，是拆息與銀行體系結餘在某程度上互為因果。一方面是結餘高企，而資金出路又少，令拆息維持偏低。另一方面，港元拆息過低(尤其是低於美息)，又會推動資金外流，令結餘減少。近日的銀行體系結餘下跌，主要原因似乎就是港元拆息較美元拆息為低(三個月港元拆息約1.9厘，而三個月美元拆息約2.3厘)，港元與美元掛勾，港息較美息為低，自然吸引部份資金外流，但此情況與其說是走資，不如說是正常套息活動。

情況不似走資

事實上，現時港元拆息較美元拆息為低，而銀行體系結餘仍然充裕，反映部分資金不介意蝕息而泊駐香港。此情況與一般說走資有很大不同，真正「走資」，往往是資金對一地的環境有嚴重的負面預期。此種情況發生時，任你大幅上調貨幣利率，例如最近的阿根廷，資金也會持續流走。

當然，走資是資金失控式逃亡，套息活動下，資金也會縵慢流走。主要的分別，是後者在結餘下跌至一定程度，推高拆息時，資金便極可能停止外流。如果參考近日美元拆息，港美息差略為收窄，理論上便不會有套息活動。

如果現時銀行體系結餘下跌，原因是套息而非走資的判斷正確，便代表往後拆息大升的空間其實相當有限。一旦港元利率輕微上升，資金流走的速度料會明顯減少。

原文刊於經濟日報網站 2018年8月22日

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結餘下跌 加息期近

港匯對美元跌至弱方保證，金管局接連承接港元沽盤，銀行體系結餘下跌。如果結餘水平跌勢持續，拆息無可避免上升。在下次美國加息之後，港元最優惠利率料需跟加。

港元與美元掛勾，根據教科書定義，固定匯率、資金自由流動，結果必然無法維持獨立的利率政策。美元最近6次加息而港元最優惠利率未升，即使是拆息升幅亦不及美息，在港美息差擴闊的情況下，觸發套息活動，港元沽盤增加，最終港匯跌至弱方保證。

現時市場談論「加息」，多指最優惠利率上調。以拆息供樓的業主，可能會以為最優惠利率上調與自己的關係不大。事實卻是，銀行結餘持續下跌，拆息較可能走高。以近日一個月拆息約0.89厘計，過去以H+1.3以上定價的H按，已轉至以最優惠利率為準的鎖息供樓。銀行再不加最優惠利率，賺取的息差便會下跌。因此，下一次美息上調，本地銀行跟加的機會已大幅增加。

美國聯儲局早前已明示暗示年內會持續加息。聯儲局會在5月有議息會議，但由於會後無新聞發佈會，傳統上多在有新聞發報的議息會議調整利率，而符合此條件的會是6月12、13日的會議。如美息一如市場預期上調，港元最優惠利率跟加的機會偏高。

最受加息影響為準買家

在樓市而言，其實加息的影響未必太大。對多數有樓要供的業主來說，供款負擔偏低，官方估計數字在12%至19%左右(見金管局3月份的「未償還按揭供款與入息比率」及統計處2016年人口普查)；即使美國在未來3年按步加息，香港全部照跟，實際的供款負擔仍在健康水平。較受直接的影響，會是未入市的準買家---估計按揭壓力測試放寬的機會不大，隨利率上升，壓測會令每一個準買家可借用的按揭金額減少。

另一方面，本地利率上升基於港匯轉弱，而傳統上，港匯弱代表外來購買力購買港元資產的誘因增加。以內地買家為例，人民幣按揭利率(大概5厘)大幅高於港元按揭，如果港元兌人民幣下跌，港樓的吸引力又會增加。

簡單來說，加息，的確會影響本地準買家的購買力，不過，伴隨加息的是港匯偏弱，反過來卻利好樓價。在此情況下，其實不宜預期樓價會因加息而有明顯的調整。

原文刊於經濟日報網站2018年4月18日

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香港或已提早收水？

樓市前景如何，除了看政府能否成功增加住屋供應，另一個重點自然是美國的退市步伐。如果美國退市步伐較急、縱使聯儲局暫不加息，熱錢流出香港，也會迫使本地利率先行上調。翻查數據，更可發現，熱錢流入本港的情況在近一年已見放緩，港式收水或已提早進行。

去年12月12日，聯儲局推出第四輪量化寬鬆，每月購入450億美元國債。該月月中，中原樓價領先指數報115左右，上周報120左右，在聯儲局狂印銀紙的利好消息支持下，本地10個月樓價累積升幅只有4%。

可能有人會說，去年10月港府推出買家印花稅、加收額外印花稅、今年2月又推出雙倍印花稅，加上收緊按揭壓力測試，樓價升幅才受限制。的確，包括政府在內，不少人將近一年樓價升幅放緩，歸因於官方種種招數。但如再看本地資金流向，可能會另有發現。

港元貨幣增速放緩 

大眾的直觀印象，是美國印銀紙，連帶與美元掛勾的港元也受影響。但近一年來銀行體系結餘、貨幣供應變化都與一般人印象有差距。

以銀行體系結餘計，去年12月中是逾2,000億元，近期數字是1,630億左右；

反映留駐本地的熱錢規模下跌。貨幣供應方面，以港元M2而言，2008年之後的確見大幅增加，但近1年卻未見明顯增長(見表)。

國際大環境下，美元供應的確在增加，但港元增速因為眾多理由並不同步。港元貨幣增速放緩，有很多原因，包括部分資金轉存人民幣(會令本地外幣供應M2增加、港元供應M2下跌)；本地資產價格過高，欠缺水位，外來資金流入放緩等等。簡單來說，「太多資金追逐太少物業」的情況，至少在過去一年不完全成立。甚至可以說，美國未正式收水，但本地收水步伐已俏然展開。近一年樓價升幅放緩，除了官方出招，也與此有關。

金管局最近表明關注本地貸款增速高於存款，在數據上十分合理：近8個月港元存款大致持平，但貸款卻增長18.8%。在信貸市場角度來說，不是一個健康訊號。

置業人士宜留意未來兩個發展：一, 本地貨幣供應是否持續放緩；二, 金管局關注貸款增速過高，會不會出現更嚴謹的指引。兩者任一出現，都利淡樓市。

表：近年貨幣供應量(M2) 港元

年份	十億港元
2008	3240
2009	3588
2010	3867
2011	4046
2012	4537
2013#	4592

#2013年數字至8月

資料來源：宏亞研究部，金管局

原文刊於信報網站 2013年10月26日

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