現時租金回報率的確偏低，差餉物業估價署分類中，回報率最理想的A類住宅為例，8月份回報率是3.1%，較1997年4.2%為低。本來回報率低不代表一定觸發跌市：2009年以來，A類住宅的回報率一直低於97年，但樓價在期內急升。
回報偏低而價格不跌，有很多原因，包括市場看好樓價上升，願意忍受低租金回報。其次是按息低，新造按揭利率低於租金回報率，與97年時按息遠高於回報率不 同（見表）；第三是槓桿因素，置業投資，以7成按揭計，其實是以3成首期，換取十足價格的租金回報。此外，要留意租金回報率是高是低，除了與歷史數據比較 外，很多人會與存款利率比較，但近年港元存款利率偏低，令3厘多的租金回報率看來仍有一定吸引力。淺白一點的說法：「存錢無息收，不如買樓收租。」
不過，近日已有銀行上調港元定期存款利率，加上政府高官一再忠告港息可能先於美息上升。現時市場可接受3厘多的租金回報率，在息口上升時情況卻可能有變。
另一個變數：人民幣
此外，有其他因素的影響力日漸增加，不容忽視--人民幣。
近年本地人民幣存款持續增加，單計香港境內數字，約7,000億元人民幣水平（如果計及港人跨境存款，數字將更高）。早前金管局及銀行公會訪京，港人每日兌換人民幣額度可望上升。
現時市場主流意見認為人民幣將持續升值，其存款利率亦較港元高，本地人民幣存款規模持續增加，有可能在兩方面為本地樓市帶來連鎖影響。
其一是較直觀的，以人民幣存款利率與物業租金回報率比較。A類住宅回報率自2009年起，已跌至1997年水平，但一直未引起跌市，原因之一是市場存款利率更低，資金欠缺出路，收租業主願意忍受較低的租金回報。
當更多港人儲蓄更多人民幣時，他們的比較座標便可能變化：以往是將物業租金回報率與港元存款利率比較；未來卻更多的與人民幣存款利率比較。市井一點的說法：「買樓收租？不如存人仔啦？」
第二個影響較為理論化，但衝擊可能更全面：如人民幣存款規模增加，有可能影響本地銀行的港元貸存比率。2009年，本地人民幣存款規模是600多億元，幾 年間上升十倍。在人民幣近期展開新一輪升浪、港人每日兌換人民幣上限提升，有可能刺激更多港人增加人民幣存款。影響是港元存款縱使不減，增幅亦會放緩。事 實上，港元存款規模在今年來已見輕微下調。
港元存款減少，如果貸款（包括按揭）的規模不減，貸存比率會上升----勢將引來金管局的關注，本地港元貸款增長-包括可投入樓市的按揭貸款，將受一定限制。情況未必會在短期內惡化，但人民幣存款規模上升的趨勢已成，影響值得留意。
原文刊於經濟日報網站 2013年10月30日
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