市場多數意見看淡後市,其中一個理由,是租金回報率處於極低水平,甚至已較上一個樓市高峰期為低。回報率低,本來已會令投資者入市前三思,但市場基本因素可能生變,為「買樓收租」此個港人傳統投資策略,投下更多陰霾。
現時租金回報率的確偏低,差餉物業估價署分類中,回報率最理想的A類住宅為例,8月份回報率是3.1%,較1997年4.2%為低。本來回報率低不代表一定觸發跌市:2009年以來,A類住宅的回報率一直低於97年,但樓價在期內急升。
回報偏低而價格不跌,有很多原因,包括市場看好樓價上升,願意忍受低租金回報。其次是按息低,新造按揭利率低於租金回報率,與97年時按息遠高於回報率不
同(見表);第三是槓桿因素,置業投資,以7成按揭計,其實是以3成首期,換取十足價格的租金回報。此外,要留意租金回報率是高是低,除了與歷史數據比較
外,很多人會與存款利率比較,但近年港元存款利率偏低,令3厘多的租金回報率看來仍有一定吸引力。淺白一點的說法:「存錢無息收,不如買樓收租。」
不過,近日已有銀行上調港元定期存款利率,加上政府高官一再忠告港息可能先於美息上升。現時市場可接受3厘多的租金回報率,在息口上升時情況卻可能有變。
另一個變數:人民幣
此外,有其他因素的影響力日漸增加,不容忽視--人民幣。
近年本地人民幣存款持續增加,單計香港境內數字,約7,000億元人民幣水平(如果計及港人跨境存款,數字將更高)。早前金管局及銀行公會訪京,港人每日兌換人民幣額度可望上升。
現時市場主流意見認為人民幣將持續升值,其存款利率亦較港元高,本地人民幣存款規模持續增加,有可能在兩方面為本地樓市帶來連鎖影響。
其一是較直觀的,以人民幣存款利率與物業租金回報率比較。A類住宅回報率自2009年起,已跌至1997年水平,但一直未引起跌市,原因之一是市場存款利率更低,資金欠缺出路,收租業主願意忍受較低的租金回報。
當更多港人儲蓄更多人民幣時,他們的比較座標便可能變化:以往是將物業租金回報率與港元存款利率比較;未來卻更多的與人民幣存款利率比較。市井一點的說法:「買樓收租?不如存人仔啦?」
第二個影響較為理論化,但衝擊可能更全面:如人民幣存款規模增加,有可能影響本地銀行的港元貸存比率。2009年,本地人民幣存款規模是600多億元,幾
年間上升十倍。在人民幣近期展開新一輪升浪、港人每日兌換人民幣上限提升,有可能刺激更多港人增加人民幣存款。影響是港元存款縱使不減,增幅亦會放緩。事
實上,港元存款規模在今年來已見輕微下調。
港元存款減少,如果貸款(包括按揭)的規模不減,貸存比率會上升----勢將引來金管局的關注,本地港元貸款增長-包括可投入樓市的按揭貸款,將受一定限制。情況未必會在短期內惡化,但人民幣存款規模上升的趨勢已成,影響值得留意。
原文刊於經濟日報網站 2013年10月30日
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