香港或已提早收水？

樓市前景如何，除了看政府能否成功增加住屋供應，另一個重點自然是美國的退市步伐。如果美國退市步伐較急、縱使聯儲局暫不加息，熱錢流出香港，也會迫使本地利率先行上調。翻查數據，更可發現，熱錢流入本港的情況在近一年已見放緩，港式收水或已提早進行。

去年12月12日，聯儲局推出第四輪量化寬鬆，每月購入450億美元國債。該月月中，中原樓價領先指數報115左右，上周報120左右，在聯儲局狂印銀紙的利好消息支持下，本地10個月樓價累積升幅只有4%。

可能有人會說，去年10月港府推出買家印花稅、加收額外印花稅、今年2月又推出雙倍印花稅，加上收緊按揭壓力測試，樓價升幅才受限制。的確，包括政府在內，不少人將近一年樓價升幅放緩，歸因於官方種種招數。但如再看本地資金流向，可能會另有發現。

港元貨幣增速放緩 

大眾的直觀印象，是美國印銀紙，連帶與美元掛勾的港元也受影響。但近一年來銀行體系結餘、貨幣供應變化都與一般人印象有差距。

以銀行體系結餘計，去年12月中是逾2,000億元，近期數字是1,630億左右；

反映留駐本地的熱錢規模下跌。貨幣供應方面，以港元M2而言，2008年之後的確見大幅增加，但近1年卻未見明顯增長(見表)。

國際大環境下，美元供應的確在增加，但港元增速因為眾多理由並不同步。港元貨幣增速放緩，有很多原因，包括部分資金轉存人民幣(會令本地外幣供應M2增加、港元供應M2下跌)；本地資產價格過高，欠缺水位，外來資金流入放緩等等。簡單來說，「太多資金追逐太少物業」的情況，至少在過去一年不完全成立。甚至可以說，美國未正式收水，但本地收水步伐已俏然展開。近一年樓價升幅放緩，除了官方出招，也與此有關。

金管局最近表明關注本地貸款增速高於存款，在數據上十分合理：近8個月港元存款大致持平，但貸款卻增長18.8%。在信貸市場角度來說，不是一個健康訊號。

置業人士宜留意未來兩個發展：一, 本地貨幣供應是否持續放緩；二, 金管局關注貸款增速過高，會不會出現更嚴謹的指引。兩者任一出現，都利淡樓市。

表：近年貨幣供應量(M2) 港元

年份	十億港元
2008	3240
2009	3588
2010	3867
2011	4046
2012	4537
2013#	4592

#2013年數字至8月

資料來源：宏亞研究部，金管局

原文刊於信報網站 2013年10月26日

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