監管機構的風險管理指標

如果問任何一位銀行按揭部門員工，按揭生意如何，得到的答案可能都是苦笑。但另一方面，政府以至金管局高層，仍在不斷強調樓市有風險，樓按增長過急。究其原因，可能與大家對何謂貸款增長，認識上有根本差異。

當銀行業內人士說按揭貸款增長時，他們最關注的是新取用按揭金額，即指定時段內，在銀行體系實際取用的按揭金額。2013年全年按揭取用金額是 1586億元左右，數字連續3年下跌，較2012年的1918億元下跌17.3%，是2006年以來新低，大概只有2010年高峰期的一半。2014年首 季，按揭取用金額是372億元，較2013年同期下跌兩成。近月成交見回升，但全年計，預料按揭取用金額仍是低位徘徊。

按揭取用金額偏低，有眾多原因，包括：
一、辣招令一、二手住宅成交萎縮。
二、壓力測試、收緊按揭指引令每宗按揭成數受限。
三、轉按吸引力下跌，2010年之前，由於P按、H按息差逾1厘，不少沿用P按的業主轉借H按，每月新批轉按有3000至5000宗。但近兩年P按、H按息差收窄，每月轉按只是維持在千多宗水平，遠低於2010年水平。

在此等情況下，如果問銀行按揭生意如何，反應可思過半。
另一方面，金管局在新取用按揭金額明顯下調的情況下，仍然強調樓按風險，甚至認為樓按增長過急，原因可能是金管局關注的是未償還按揭貸款總額。 2007年底，未償還按揭總額是5579億元，2014年3月，數字已升至9146億元，累積增幅逾64%，而同期GDP累積增長只有兩成多。

銀行關注的數字是每年新借出的金額，數字直接牽涉到個別銀行的業務目標或盈利等，數字在近幾年的確是年年收縮。而金管局關注的是歷年借出又未償還的按揭總額，數字近年持續上升，升幅拋離GDP增幅。

未償還按揭總額持續增長，意味每年新借出的按揭金額，遠高於每年償還的金額。金管局在意此數字，原因之一是按揭欠款佔GDP比例愈來愈高，1997年數字是三成，現時是四成多，是一個超借的警號。

當然，由借款人的角度看，1997年時按揭利率是8至10厘，現時新造按揭利率是2厘多，不少兩、三年前轉按的業主，按息更低至1厘。借入同等金額 的貸款，利息在1、2厘與在10厘時的情況當然不可同日而語，甚至會有「低息期不妨多借一點」的想法。但監管機構由風險管理角度看來，不可能假設利率永遠 低企，關注的便是社會整體債務與償還能力的比率是否合理。

數據背後的啟示是：雖然由業界角度看來，重重指引或監管令業務收縮。但由監管機構角度看，卻遠遠未到放寬按揭指引的時機。

原文刊於信報網站 2014年5月31日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

官方數據看「非上車客」入市比率

上周三運輸及房屋局局長以書面回覆立法會議員有關近年置業人士中，已持有物業者比例的提問。有關回覆未見傳媒引用，但數字值得留意。

何秀蘭議員原先要求局方提供近年買樓人士當中，1.置業時沒有物業；2.置業時有一個物業；及3. 置業時有兩個以上物業的數據。而運房局回應的數字不算完整：原來政府只有統計持香港身份證買家，在買樓時本身有沒有物業，但沒有細分持有多少物業、也沒有統計非本地買家的情況；而且只有近3年的數據。

根據稅務局加蓋印花申請的統計資料，持有香港身份證的個人住宅物業買家在簽訂相關的買賣協議當日擁有其他在港物業的情況見附表。

「非上車客」入市比率持續下跌

將數據簡化，可見2011年時，本地住宅交易買家(個人，不計公司)中，47%持有物業；比例按年下跌：2014年首季是31%。

持有住宅物業的本地買家比例減少，原因應該是種種需求管理及逆周期措施生效。尤其是去年2月推出的雙倍印花稅、按揭壓力測試要求亦收緊；持有物業的港人，再入市的交易成本上升、按揭槓桿下跌。直接令有樓在手的買家入市數目按年減少逾萬。相對來說，「並未持有物業」的買家，未直接受辣招招影，此類買家的數字未見大幅減少。

有關數字亦與市場的印象相符，即主要受辣招影響的是非上車客，相對而言，上車客受影響較少，單以本地買家計，上車客的比例持續上升。以成交比率計，非上車客的入市比率下跌；政府的需求管理措施可說有效。但如果問現時未持有物業，又希望上車的打工仔，他們可能會說辣招無效—上車客需求持續強勁，但樓價未見明顯調整、整體市場的放盤量甚至降低了。對上車客而言，親身感受可能是上車難度從未降低。

上述情況引申另一個問題：在需求管理下，很多本來看好樓市，本來打算入市的資金被阻擋而未能入市。一旦樓價回落而迫使政府撤招，等於此類買家的入市門檻回落。

不少上車客可能一心等待樓價回落至較易負擔時才入市；但必需留意，辣招及收緊了的按揭指引在某程度上為市場儲蓄了大量投資需求。如果未來樓市急跌而官方撤招，上車客覓盤時，可能需要面對此批投資者的競爭。換言之，他日樓市回落，上車客亦未必可以淡定找筍盤。

 

表：持有香港身份證的個人住宅物業買家在簽訂相關的買賣協議當日擁有其他在港物業的情況：

年份	未持有本港物業	持有一個或以上本港物業	「非上車客」比例
2011	36,634	34,825	47%
2012	44,074	30,604	41%
2013	33,609	19,979	37%
2014首季	7,846	3,540	31%

資料來源：政府新聞處

原文刊於iMoney 2014年5月31日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

內地樓市轉勢的影響

內地樓市會否結束多年升市，是近日熱門話題之一。事實上，我們認為內地因素較美息回升，可能對香港樓市有更大影響。值得留意，雖然內地與香港都市都被冠以「泡沫」之名，但嚴格而言，兩者的泡沫化情況大異其趣。

香港人說樓市泡沫，意思幾乎完全集中於「樓價過高」，二手樓平均價高於一般受薪階層的負擔能力。內地市場說樓市泡沫，除了「樓價遠高於一般人負擔能力」的意思之外，也有過度開發、資金過度集中房市等意思。

觀乎近期中港兩地不少傳媒對內地樓市泡沫的報道，都有一個切入點：樓宇（尤其是新落成項目）空置率過高。內地官方沒有公開的住宅空置率統計，非官方統計空 置率，一般便是依靠晚上數燈、看窗戶有沒有窗簾等方式進行。對內地市場而言，過量開發、大量新屋空置，是「樓市泡沫」的一個重要指標。其危險性在於，發展 商都是借錢作項目發展，內地發展商的借貸比率較高；樓市一旦下調，發展商還款有問題，便將影響銀行出現呆壞帳；而地方政府財政亦依賴賣地，個別地區財政收 入有6成來自賣地，一旦樓市調整，甚至會影響未來地方政府收入。

內地泡沫：供應過量
相對而言，本地的樓市，卻沒有「過量供應」的問題。本地主要發展商財力雄厚，在上一次樓市低谷期中亦已證明了他們有較強的償還能力。而近年港府賣地收入只 佔財政收入15至20%，即使本地樓市調整，對整個體系的影響亦不會如內地嚴重。加上近年按揭監管收緊，實際的供款負擔偏低，個別業主對樓市下跌周期的承 受能力亦較以往提升。

換言之，雖然中港都以「泡沫」形容各自的樓市，但意涵並不一樣。內地泡沫的指涉範圍更大，泡沫一旦爆破，牽連亦更廣。某程度上，現時內地樓市也可反證港府 及金管局的需求管理、逆周期措施有其必要---正是此等措施確保在高位入市的買家有一定的風險承受能力。但值得留意的是，內地樓市一旦轉勢，香港會受到多 少影響？

如果內地樓價下調，最值得擔心的是整體經濟是否會同步轉勢。一旦中國經濟增長嚴重放緩，香港亦難以獨善其身-不單是來港旅遊、置業的內地人減少；影響之下，整體經濟增長都將出現下調，甚至衰退。

當然，中國與香港不同。面對亞洲金融風暴，香港完全不能透過利率政策應對，有幾年反而要跟隨美息上升，進一步拖累經濟。相對而言，中國現時有較多手段應對樓市泡沫爆破的影響，包括調整利率、以各種方式放寬信貸，甚至加大政府開支等，都可抵銷樓價下跌帶來的負財富效應。

事實上，部分省市已再度推出一度暫停的首次置業人士按息優惠；多個樓盤更以不同方式推出零首期付款安排。此種情況一方面說明內地仍有眾多方式刺激準買家入市；但另一方面，也說明樓市情況嚴峻。至於種種措施是否有效，便要拭目以待了。

原文刊於經濟日報網站 2014年5月28日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

如果樓價回落...

樓價偏高，政府以種種辣招壓低成交量；不少負擔不了現時樓價的「準上車客」似乎亦歡迎有關措施；有關措施如成功令樓價回落，他們便可以一個較合理的價格入市了。不過，現實可能相當殘酷，認為現時樓價高，負擔不來的買家，即使樓價回落，亦未必可以購入理想單位。

理由有兩個，其一是老生常談：樓價回落，往往與經濟周期同步。未來樓市調整時，可能亦是失業率較高、銀行信貸偏緊的時間。萬一準買家加入失業大軍，自然難以置業；即使保住職位，屆時銀行批出的按揭條件亦可能較現時為差，又或估價不足，準上車客入市難度較高。

其次是種種辣招的影響。樓價萬一回落，合理的預期是政府、金管局逐步撤招，例如撤回雙倍印花稅、買家印花稅及放寬銀行按揭指引。較少人談及的是，撤招的效果其實會降低「非上車客」的入市成本，又或重新提高他們的按揭槓桿。

回顧2009年以來的種種措施，受影響的包括炒家、長線投資者、非本地人、公司名義買家、持有一個以上物業買家等。而「上車客」是最不受影響的。根 據運房局向立法會提供的數字，2011年以來，購置本地住宅的港人買家中，入市時未持有本港其他物業的數目一直維持在3萬、4萬人；而「入市時持有其他本 港物業」的買家，數目由2011年的3.4萬人，減至去年不足2萬人。

辣招的確阻礙了大量「非上車客」入市。如果現時樓價真的有泡沫，政府便成功令一大批有較強財力的換樓客、投資者避過一劫。

相對而言，如果樓價因外圍因素下跌，政府被迫撤招，例如取消買家印花稅，又或購買「第二套房」人士的按揭壓測標準放寬等等。此批購買力無大損失人士入市，的確可能左右大局，令樓價跌幅減慢。他們包括換樓客趁機換樓，而包括投資者趁機掃貨。

換言之，等待樓價下跌入市的，不單單是現時供款能力欠佳的「準上車客」；也包括一大批因政策因素而打消入市意欲的投資者。而一旦樓價回落，港府勢必 撤回部分辣招，那時有需要購買細價樓自住的用家，需要面對的「對手」，不會只是其他等待樓價回落入市的用家；也包括一眾購買力未受影響的投資者。

宏觀而言，港府、金管局的措施，的確有其作用──保護了銀行過度貸款之餘，也保護了個別買家，包括用家及投資者。而一旦撤招，可能的後果是，優質盤都會先被投資者吸納。上車客考慮後市走向，部署入市時，宜評估以上因素的效果。

原文刊於信報網站 2014年5月24日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

全國買樓痛苦指數 香港最痛？

早前內地網上瘋傳「中國買房痛苦指數地圖」。結果完全沒有懸念：以儲首期所需時間為標準，香港人買香港樓，是全國「痛苦」程度最高的城市。

據報，地圖是以一個80平方米（864平方呎，應該是實用面積）單位為準，計算有關城市受薪階層，要不吃不喝多少年才能夠錢支付三成首期。1至4年為輕度痛苦，5至8年是中度痛苦，9年或以上是高度痛苦。

結果，列入高度痛苦的城市，按其痛苦程度由高至低順序為：香港（19年）、澳門（14年）、北京（13年）、廈門（12年）、上海（11年）、深圳（10年）、杭州（9年）、台北（9年）、南京（9年）。

國內標準 難引用至香港
所謂買房痛苦指數，一般指樓價與收入比；有關地圖的製作人，將之轉化為三成首期，並以三成首期等同幾年收入作指標。我們對香港樓價高企，樓價與收入比偏高，並無異議。但由地圖數據看來，也可看到香港人與內地人對「上車」可能有完全不同的概念。
經滙率調整，製作者引用的港人入息數字與港府統計處統計的個人入息中位數相若：約$1.3萬，問題不大。

但設定的上車標準是「80平方米」單位。此等面積的單位，可能是內地人初次置業的一般目標。但悲哀的是，香港上車人士大概不敢奢望首次置業可購入實用面積近900呎的單位。如果以本地一般上車客的入市目標：實用面積約400呎的單位來說，「痛苦指數」可大減逾半。

其次，製作者表示內地樓價數據似乎單指新盤，其引用的香港每平方米樓價為￥104,800，換算成港元呎價是$11,683；應該也是指新盤樓價。同樣 地，中港兩地民情不同：內地新盤供應充足：初次置業者大都計劃買新樓；香港上車客應該沒有如此豪情。如果改以「二手樓、400呎」為準，本地上車級物業的 樓價大概是$350萬，以三成首期，月入$1.3萬計，「只要」不足7年就可儲足首期了。

雖然數據在「本地化」（即是面對現實）後，儲首期的時間大幅減少至7年以下。不過，一位月入剛好在入息中位數的買家，其實仍然不可能購入上述$350萬左 右的上車盤：$350萬的物業，七成按揭即$245萬。以30年期按揭，利率2.15厘計，每月供款是$9,241，佔月入71%。要通過壓力測試，他的 收入要在$2.23萬以上，即要先增加逾七成收入。換言之，上述準買家仍是望樓興嘆。

月入逾$2.23萬 方可購$350萬樓
當然，如此情況有眾多原因：本地公屋制度較完善，較低收入家庭可由此解決住屋問題；加上近年樓宇供不應求，有資格購置物業的一群人，收入遠高於入息中位數。因此，以「個人/家庭入息中位數」去計算本地樓價，負擔高得令外人目定口呆之餘，也未必反映樓市欠缺承受力。

在考慮種種本地情況後，我們也許可以解釋為甚麼不同機構都指出香港樓價難負擔，而樓價卻未見大跌壓力。但那種種「本地化」的調整，仍然值得香港人深思：為甚麼別人的上車目標是864呎新盤，香港人只可奢望400呎的二手單位？

原文刊於置業家居, 2014年5月24日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

雙倍印花稅措施可考慮進一步調整

上周政府微調雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）建議，地產股的即時反應似乎十分理想。但DSD微調後的首個周末，一、二手市場維持淡靜，成交量未見明顯回升。事實上，一如政府所言，微調不是減 辣，刺激作用理應有限。問題是，在退稅期的微調之外，似乎也有其他理應微調的地方。

首先要強調的是，我們完全理解DSD作為港府需求管理的一環，有其推出的必要-成交量減少，未來即使樓價大跌，影響的規模可較上一個高峰期大為減少。而 DSD的推出，原則上沒有影響到上車客的入市成本；可說是一個權衡「遏抑樓市」政策需要，又不嚴重妨礙上車人士置業需要的平衡方案。是次微調印花稅，令自 住換樓客有更長時間處理樓換樓事宜，可說是體察民情的調整---但似乎可以更進一步。

DSD其中一個較明顯的問題，是適用範圍擴及非住宅物業。在DSD之前推出的另外兩個「D」，即額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD），適用範圍都僅僅及於住宅物業。DSD是三D中，最後推出，亦是唯一涉及非住宅物業的措施。

DSD與總部經濟概念背道而馳
DSD擴大適用範圍，有一定的背景因素，例如非住宅物業價格在2008年以來，亦錄得可觀升幅，政府認為有需要「管理」一下。但DSD適用範圍擴至所有物業，有兩個問題：
第一自然是影響外來投資：香港是亞洲金融中心，數年前港府推動「總部經濟」，鼓勵外商在香港設立地區總部。「購置物業作總部」是不少企業的選擇；但在DSD之下，大規模購買商廈的成本明顯上升，似乎會削弱香港在此方面的競爭力。

其次，住宅物業樓價與民生日用沒有直接相關，當初SSD、BSD適用範圍僅及於住宅物業，其實有一個歪打正着的副作用---引導在量寬大環境下，要購買物 業的資金流往非住宅市場，減少住宅樓價上升的壓力。至於非住宅物業過分活躍為銀行體系帶來的風險-則早已因限制按揭成數而減至一個偏低程度。

因此，我們認為政府可考慮未來將DSD的式用範圍調整至僅限住宅物業；一來是減少外商投資香港的阻力；二來可利用非住宅物業作為蓄水池，避免資金氾濫，集中於住宅物業。

原文刊於經濟日報網站2014年5月21日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站

雙倍印花稅微調刺激有限

政府修訂雙倍印花稅條件草案建議，多數意見認為方便了換樓業主，尤其是購買樓花的業主，會有更長時間售出現有居所，有利於發展商賣樓。不過，正如部分發展商所言，有關刺激其實相當有限—原因仍是按揭。

雖然港府微調雙倍印花稅建議後，地產股反應理想，但我們懷疑，一手盤成交量未必會出現大幅增加。以一般成交價2,000萬元以下物業計，雙倍印花稅率是7.5%，持有一個物業的業主，換樓後在指定時間內售出舊居，可申請退稅一半，即退回樓價3.75%金額。近月多個新盤各種名目的減價、回贈，折扣往往逾10%；而一手市場暫未見買家蜂擁入市。我們估計，港府微調雙倍印花稅，刺激料將有限。

當然，對於持有一個自住物業，購買較遠期樓花作換樓用途的買家來說，調整後的退稅安排無疑更為合理。但受制於按揭指引，現時換樓對買家財力的要求，遠較過去為高，即使雙倍印花稅的徵收微調，換樓客的換樓意欲仍會受制。

今時換樓  需財力雄厚

由於現時樓價600萬元以上物業的按揭成數受限於7成以下，對於計劃換樓，購置樓價較高單位的買家來說，要需要支付較高的首期：以持有一個樓價500萬元，計劃購買折實價800萬元物業的買家為例。800萬元物業在正常情況下，只可在銀行取得6成按揭，貸款額480萬元，即新居首期為320萬元。

另一個限制是壓力測試，原則上，持有一個未供滿物業，再購置第二個物業；第二個物業的壓力測試要求會是「現行按息加3厘，供款不逾月入5成」；但如果第二套物業用作自住，其按揭貸款的壓力測試標準可維持在「現行按息加3厘，供款不逾月入6成」。不過，就算是第二套物業的壓測標準維持，由於借款人已有一套物業尚未償還按揭，銀行仍會要求兩筆按揭貸款在按息加3厘的情況下，總還款不逾月入6成；視乎舊有物業剩餘還款期及新購物業的按揭還款期不同，壓測的大致效果是：新舊物業按揭總供款需維持在月入4成左右。如果換樓客既有物業的按揭供款比重相對於月入已偏高，便難以為新居取得足夠金額的按揭。

簡單來說，港府及金管局近年有多項需求管理/逆周期措施，壓抑換樓需求。原版的雙倍印花稅建議，只是其中之一。修訂後的建議，換樓客的確多了時間售出舊居，安排退稅，但其他措施不變，樓換樓需求仍然受壓。因此，市場不宜期待雙倍印花稅措施微調，會刺激交投有明顯回升。

原文刊於信報網站 2014年5月17日 

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站