全國買樓痛苦指數 香港最痛？

早前內地網上瘋傳「中國買房痛苦指數地圖」。結果完全沒有懸念：以儲首期所需時間為標準，香港人買香港樓，是全國「痛苦」程度最高的城市。

據報，地圖是以一個80平方米（864平方呎，應該是實用面積）單位為準，計算有關城市受薪階層，要不吃不喝多少年才能夠錢支付三成首期。1至4年為輕度痛苦，5至8年是中度痛苦，9年或以上是高度痛苦。

結果，列入高度痛苦的城市，按其痛苦程度由高至低順序為：香港（19年）、澳門（14年）、北京（13年）、廈門（12年）、上海（11年）、深圳（10年）、杭州（9年）、台北（9年）、南京（9年）。

國內標準 難引用至香港
所謂買房痛苦指數，一般指樓價與收入比；有關地圖的製作人，將之轉化為三成首期，並以三成首期等同幾年收入作指標。我們對香港樓價高企，樓價與收入比偏高，並無異議。但由地圖數據看來，也可看到香港人與內地人對「上車」可能有完全不同的概念。
經滙率調整，製作者引用的港人入息數字與港府統計處統計的個人入息中位數相若：約$1.3萬，問題不大。

但設定的上車標準是「80平方米」單位。此等面積的單位，可能是內地人初次置業的一般目標。但悲哀的是，香港上車人士大概不敢奢望首次置業可購入實用面積近900呎的單位。如果以本地一般上車客的入市目標：實用面積約400呎的單位來說，「痛苦指數」可大減逾半。

其次，製作者表示內地樓價數據似乎單指新盤，其引用的香港每平方米樓價為￥104,800，換算成港元呎價是$11,683；應該也是指新盤樓價。同樣 地，中港兩地民情不同：內地新盤供應充足：初次置業者大都計劃買新樓；香港上車客應該沒有如此豪情。如果改以「二手樓、400呎」為準，本地上車級物業的 樓價大概是$350萬，以三成首期，月入$1.3萬計，「只要」不足7年就可儲足首期了。

雖然數據在「本地化」（即是面對現實）後，儲首期的時間大幅減少至7年以下。不過，一位月入剛好在入息中位數的買家，其實仍然不可能購入上述$350萬左 右的上車盤：$350萬的物業，七成按揭即$245萬。以30年期按揭，利率2.15厘計，每月供款是$9,241，佔月入71%。要通過壓力測試，他的 收入要在$2.23萬以上，即要先增加逾七成收入。換言之，上述準買家仍是望樓興嘆。

月入逾$2.23萬 方可購$350萬樓
當然，如此情況有眾多原因：本地公屋制度較完善，較低收入家庭可由此解決住屋問題；加上近年樓宇供不應求，有資格購置物業的一群人，收入遠高於入息中位數。因此，以「個人/家庭入息中位數」去計算本地樓價，負擔高得令外人目定口呆之餘，也未必反映樓市欠缺承受力。

在考慮種種本地情況後，我們也許可以解釋為甚麼不同機構都指出香港樓價難負擔，而樓價卻未見大跌壓力。但那種種「本地化」的調整，仍然值得香港人深思：為甚麼別人的上車目標是864呎新盤，香港人只可奢望400呎的二手單位？

原文刊於置業家居, 2014年5月24日

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