內地樓市轉勢的影響

內地樓市會否結束多年升市，是近日熱門話題之一。事實上，我們認為內地因素較美息回升，可能對香港樓市有更大影響。值得留意，雖然內地與香港都市都被冠以「泡沫」之名，但嚴格而言，兩者的泡沫化情況大異其趣。

香港人說樓市泡沫，意思幾乎完全集中於「樓價過高」，二手樓平均價高於一般受薪階層的負擔能力。內地市場說樓市泡沫，除了「樓價遠高於一般人負擔能力」的意思之外，也有過度開發、資金過度集中房市等意思。

觀乎近期中港兩地不少傳媒對內地樓市泡沫的報道，都有一個切入點：樓宇（尤其是新落成項目）空置率過高。內地官方沒有公開的住宅空置率統計，非官方統計空 置率，一般便是依靠晚上數燈、看窗戶有沒有窗簾等方式進行。對內地市場而言，過量開發、大量新屋空置，是「樓市泡沫」的一個重要指標。其危險性在於，發展 商都是借錢作項目發展，內地發展商的借貸比率較高；樓市一旦下調，發展商還款有問題，便將影響銀行出現呆壞帳；而地方政府財政亦依賴賣地，個別地區財政收 入有6成來自賣地，一旦樓市調整，甚至會影響未來地方政府收入。

內地泡沫：供應過量
相對而言，本地的樓市，卻沒有「過量供應」的問題。本地主要發展商財力雄厚，在上一次樓市低谷期中亦已證明了他們有較強的償還能力。而近年港府賣地收入只 佔財政收入15至20%，即使本地樓市調整，對整個體系的影響亦不會如內地嚴重。加上近年按揭監管收緊，實際的供款負擔偏低，個別業主對樓市下跌周期的承 受能力亦較以往提升。

換言之，雖然中港都以「泡沫」形容各自的樓市，但意涵並不一樣。內地泡沫的指涉範圍更大，泡沫一旦爆破，牽連亦更廣。某程度上，現時內地樓市也可反證港府 及金管局的需求管理、逆周期措施有其必要---正是此等措施確保在高位入市的買家有一定的風險承受能力。但值得留意的是，內地樓市一旦轉勢，香港會受到多 少影響？

如果內地樓價下調，最值得擔心的是整體經濟是否會同步轉勢。一旦中國經濟增長嚴重放緩，香港亦難以獨善其身-不單是來港旅遊、置業的內地人減少；影響之下，整體經濟增長都將出現下調，甚至衰退。

當然，中國與香港不同。面對亞洲金融風暴，香港完全不能透過利率政策應對，有幾年反而要跟隨美息上升，進一步拖累經濟。相對而言，中國現時有較多手段應對樓市泡沫爆破的影響，包括調整利率、以各種方式放寬信貸，甚至加大政府開支等，都可抵銷樓價下跌帶來的負財富效應。

事實上，部分省市已再度推出一度暫停的首次置業人士按息優惠；多個樓盤更以不同方式推出零首期付款安排。此種情況一方面說明內地仍有眾多方式刺激準買家入市；但另一方面，也說明樓市情況嚴峻。至於種種措施是否有效，便要拭目以待了。

原文刊於經濟日報網站 2014年5月28日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站