內地樓市會否結束多年升市,是近日熱門話題之一。事實上,我們認為內地因素較美息回升,可能對香港樓市有更大影響。值得留意,雖然內地與香港都市都被冠以「泡沫」之名,但嚴格而言,兩者的泡沫化情況大異其趣。
香港人說樓市泡沫,意思幾乎完全集中於「樓價過高」,二手樓平均價高於一般受薪階層的負擔能力。內地市場說樓市泡沫,除了「樓價遠高於一般人負擔能力」的意思之外,也有過度開發、資金過度集中房市等意思。
觀乎近期中港兩地不少傳媒對內地樓市泡沫的報道,都有一個切入點:樓宇(尤其是新落成項目)空置率過高。內地官方沒有公開的住宅空置率統計,非官方統計空
置率,一般便是依靠晚上數燈、看窗戶有沒有窗簾等方式進行。對內地市場而言,過量開發、大量新屋空置,是「樓市泡沫」的一個重要指標。其危險性在於,發展
商都是借錢作項目發展,內地發展商的借貸比率較高;樓市一旦下調,發展商還款有問題,便將影響銀行出現呆壞帳;而地方政府財政亦依賴賣地,個別地區財政收
入有6成來自賣地,一旦樓市調整,甚至會影響未來地方政府收入。
內地泡沫:供應過量
相對而言,本地的樓市,卻沒有「過量供應」的問題。本地主要發展商財力雄厚,在上一次樓市低谷期中亦已證明了他們有較強的償還能力。而近年港府賣地收入只
佔財政收入15至20%,即使本地樓市調整,對整個體系的影響亦不會如內地嚴重。加上近年按揭監管收緊,實際的供款負擔偏低,個別業主對樓市下跌周期的承
受能力亦較以往提升。
換言之,雖然中港都以「泡沫」形容各自的樓市,但意涵並不一樣。內地泡沫的指涉範圍更大,泡沫一旦爆破,牽連亦更廣。某程度上,現時內地樓市也可反證港府
及金管局的需求管理、逆周期措施有其必要---正是此等措施確保在高位入市的買家有一定的風險承受能力。但值得留意的是,內地樓市一旦轉勢,香港會受到多
少影響?
如果內地樓價下調,最值得擔心的是整體經濟是否會同步轉勢。一旦中國經濟增長嚴重放緩,香港亦難以獨善其身-不單是來港旅遊、置業的內地人減少;影響之下,整體經濟增長都將出現下調,甚至衰退。
當然,中國與香港不同。面對亞洲金融風暴,香港完全不能透過利率政策應對,有幾年反而要跟隨美息上升,進一步拖累經濟。相對而言,中國現時有較多手段應對樓市泡沫爆破的影響,包括調整利率、以各種方式放寬信貸,甚至加大政府開支等,都可抵銷樓價下跌帶來的負財富效應。
事實上,部分省市已再度推出一度暫停的首次置業人士按息優惠;多個樓盤更以不同方式推出零首期付款安排。此種情況一方面說明內地仍有眾多方式刺激準買家入市;但另一方面,也說明樓市情況嚴峻。至於種種措施是否有效,便要拭目以待了。
原文刊於經濟日報網站 2014年5月28日
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