上周政府微調雙倍印花稅(Double Stamp Duty,
DSD)建議,地產股的即時反應似乎十分理想。但DSD微調後的首個周末,一、二手市場維持淡靜,成交量未見明顯回升。事實上,一如政府所言,微調不是減
辣,刺激作用理應有限。問題是,在退稅期的微調之外,似乎也有其他理應微調的地方。
首先要強調的是,我們完全理解DSD作為港府需求管理的一環,有其推出的必要-成交量減少,未來即使樓價大跌,影響的規模可較上一個高峰期大為減少。而
DSD的推出,原則上沒有影響到上車客的入市成本;可說是一個權衡「遏抑樓市」政策需要,又不嚴重妨礙上車人士置業需要的平衡方案。是次微調印花稅,令自
住換樓客有更長時間處理樓換樓事宜,可說是體察民情的調整---但似乎可以更進一步。
DSD其中一個較明顯的問題,是適用範圍擴及非住宅物業。在DSD之前推出的另外兩個「D」,即額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD),適用範圍都僅僅及於住宅物業。DSD是三D中,最後推出,亦是唯一涉及非住宅物業的措施。
DSD與總部經濟概念背道而馳
DSD擴大適用範圍,有一定的背景因素,例如非住宅物業價格在2008年以來,亦錄得可觀升幅,政府認為有需要「管理」一下。但DSD適用範圍擴至所有物業,有兩個問題:
第一自然是影響外來投資:香港是亞洲金融中心,數年前港府推動「總部經濟」,鼓勵外商在香港設立地區總部。「購置物業作總部」是不少企業的選擇;但在DSD之下,大規模購買商廈的成本明顯上升,似乎會削弱香港在此方面的競爭力。
其次,住宅物業樓價與民生日用沒有直接相關,當初SSD、BSD適用範圍僅及於住宅物業,其實有一個歪打正着的副作用---引導在量寬大環境下,要購買物
業的資金流往非住宅市場,減少住宅樓價上升的壓力。至於非住宅物業過分活躍為銀行體系帶來的風險-則早已因限制按揭成數而減至一個偏低程度。
因此,我們認為政府可考慮未來將DSD的式用範圍調整至僅限住宅物業;一來是減少外商投資香港的阻力;二來可利用非住宅物業作為蓄水池,避免資金氾濫,集中於住宅物業。
原文刊於經濟日報網站2014年5月21日
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