監管機構的風險管理指標

如果問任何一位銀行按揭部門員工，按揭生意如何，得到的答案可能都是苦笑。但另一方面，政府以至金管局高層，仍在不斷強調樓市有風險，樓按增長過急。究其原因，可能與大家對何謂貸款增長，認識上有根本差異。

當銀行業內人士說按揭貸款增長時，他們最關注的是新取用按揭金額，即指定時段內，在銀行體系實際取用的按揭金額。2013年全年按揭取用金額是 1586億元左右，數字連續3年下跌，較2012年的1918億元下跌17.3%，是2006年以來新低，大概只有2010年高峰期的一半。2014年首 季，按揭取用金額是372億元，較2013年同期下跌兩成。近月成交見回升，但全年計，預料按揭取用金額仍是低位徘徊。

按揭取用金額偏低，有眾多原因，包括：
一、辣招令一、二手住宅成交萎縮。
二、壓力測試、收緊按揭指引令每宗按揭成數受限。
三、轉按吸引力下跌，2010年之前，由於P按、H按息差逾1厘，不少沿用P按的業主轉借H按，每月新批轉按有3000至5000宗。但近兩年P按、H按息差收窄，每月轉按只是維持在千多宗水平，遠低於2010年水平。

在此等情況下，如果問銀行按揭生意如何，反應可思過半。
另一方面，金管局在新取用按揭金額明顯下調的情況下，仍然強調樓按風險，甚至認為樓按增長過急，原因可能是金管局關注的是未償還按揭貸款總額。 2007年底，未償還按揭總額是5579億元，2014年3月，數字已升至9146億元，累積增幅逾64%，而同期GDP累積增長只有兩成多。

銀行關注的數字是每年新借出的金額，數字直接牽涉到個別銀行的業務目標或盈利等，數字在近幾年的確是年年收縮。而金管局關注的是歷年借出又未償還的按揭總額，數字近年持續上升，升幅拋離GDP增幅。

未償還按揭總額持續增長，意味每年新借出的按揭金額，遠高於每年償還的金額。金管局在意此數字，原因之一是按揭欠款佔GDP比例愈來愈高，1997年數字是三成，現時是四成多，是一個超借的警號。

當然，由借款人的角度看，1997年時按揭利率是8至10厘，現時新造按揭利率是2厘多，不少兩、三年前轉按的業主，按息更低至1厘。借入同等金額 的貸款，利息在1、2厘與在10厘時的情況當然不可同日而語，甚至會有「低息期不妨多借一點」的想法。但監管機構由風險管理角度看來，不可能假設利率永遠 低企，關注的便是社會整體債務與償還能力的比率是否合理。

數據背後的啟示是：雖然由業界角度看來，重重指引或監管令業務收縮。但由監管機構角度看，卻遠遠未到放寬按揭指引的時機。

原文刊於信報網站 2014年5月31日

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