如果樓價回落...

樓價偏高，政府以種種辣招壓低成交量；不少負擔不了現時樓價的「準上車客」似乎亦歡迎有關措施；有關措施如成功令樓價回落，他們便可以一個較合理的價格入市了。不過，現實可能相當殘酷，認為現時樓價高，負擔不來的買家，即使樓價回落，亦未必可以購入理想單位。

理由有兩個，其一是老生常談：樓價回落，往往與經濟周期同步。未來樓市調整時，可能亦是失業率較高、銀行信貸偏緊的時間。萬一準買家加入失業大軍，自然難以置業；即使保住職位，屆時銀行批出的按揭條件亦可能較現時為差，又或估價不足，準上車客入市難度較高。

其次是種種辣招的影響。樓價萬一回落，合理的預期是政府、金管局逐步撤招，例如撤回雙倍印花稅、買家印花稅及放寬銀行按揭指引。較少人談及的是，撤招的效果其實會降低「非上車客」的入市成本，又或重新提高他們的按揭槓桿。

回顧2009年以來的種種措施，受影響的包括炒家、長線投資者、非本地人、公司名義買家、持有一個以上物業買家等。而「上車客」是最不受影響的。根 據運房局向立法會提供的數字，2011年以來，購置本地住宅的港人買家中，入市時未持有本港其他物業的數目一直維持在3萬、4萬人；而「入市時持有其他本 港物業」的買家，數目由2011年的3.4萬人，減至去年不足2萬人。

辣招的確阻礙了大量「非上車客」入市。如果現時樓價真的有泡沫，政府便成功令一大批有較強財力的換樓客、投資者避過一劫。

相對而言，如果樓價因外圍因素下跌，政府被迫撤招，例如取消買家印花稅，又或購買「第二套房」人士的按揭壓測標準放寬等等。此批購買力無大損失人士入市，的確可能左右大局，令樓價跌幅減慢。他們包括換樓客趁機換樓，而包括投資者趁機掃貨。

換言之，等待樓價下跌入市的，不單單是現時供款能力欠佳的「準上車客」；也包括一大批因政策因素而打消入市意欲的投資者。而一旦樓價回落，港府勢必 撤回部分辣招，那時有需要購買細價樓自住的用家，需要面對的「對手」，不會只是其他等待樓價回落入市的用家；也包括一眾購買力未受影響的投資者。

宏觀而言，港府、金管局的措施，的確有其作用──保護了銀行過度貸款之餘，也保護了個別買家，包括用家及投資者。而一旦撤招，可能的後果是，優質盤都會先被投資者吸納。上車客考慮後市走向，部署入市時，宜評估以上因素的效果。

原文刊於信報網站 2014年5月24日

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