再論負資產

金管局公布第一季負資產統計，數字按季「大升」，由2013年第4季的26宗，增加至81宗；再次引發市場討論，是否反映樓價大跌，負資產潮重臨。情況顯示，一般人仍然未意會到，在正常市況下，負資產數字只會有上下的波動，而不可能完全消失。

97年金融風暴之前，香港人心目中可說沒有負資產的概念。到了金融風暴發生，物業價格下跌，負資產三字在傳媒出現，一般人才意會到物業資不抵債的問題。甚至是金管局，也要遲至2001年，即樓價下跌3年多後，才有首份官方的負資產統計報告；某程度上反映，整個香港社會在金融風暴前，並不意會負資產的問題，甚至不認為現象會長期化。

九十年代全港對負資產茫然不知

不過，「沒有概念」並不表示情況「不存在」。1994年時，港府亦曾出招壓抑樓市，加上其他因素影響，樓價在94、96年曾出現逾2成的跌幅。值得留意，當時一般銀行的住宅按揭成數上限是9成，原則上，在94年中以9成按揭入市，購入單位的業主，在96年時，物業已成為負資產。不過，當年官方既無有關統計、民間對負資產全無概念、幾近全民就業，加上樓價調整期短，樓價在95年下半年強力反彈；香港就在不知不覺間，渡過了一次負資產爆發期。

當年港人對負資產茫然不知，原因是1984年以來，樓價基本上年年上升，大漲小回，無人意識到物業一旦資不抵債有何問題。樓價一時調整而出現的負資產，不但會隨樓價回升而消失，甚至連官方機構也沒有意識去作出統計。直至亞洲金融風暴後，樓價進入漫長調整，港人才真正意識到負資產的問題---難以轉按、難以止蝕等。

樓價有上有落  負資產是必然現象

其實細想一下，只要樓價不是只升不跌、市場存在按揭活動，負資產便有機會出現，問題只是多或少。上世紀九十年代，那種對負資產茫然不知的情況，大背景是樓價長年上升，其實那才是不正常現象。

以香港的按揭規模(未償還按揭金額逾9,000億元，現時負資產金額1.2億，無抵押部分只是800萬元計，可說是九牛一毛。只要樓價有上有落，負資產出現絕對是正常現象。數字回升，只是說明樓價回落。在近年按揭指引已經收緊，借款人都需要通過壓力測試，以及就業市場仍然穩定。大量負資產業主負擔不了按揭供款，又無力止蝕，大量銀主盤湧現的情況料不會出現。

原文刊於信報網站 2014年5月3日 

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以平常心 看負資產

第一季負資產數字「大升」，由去年末季的26宗，升至81宗；「負資產」再成熱門話題。但現階段負資產與上一個高峰期的意義完全不同，港人宜以平常心應對。

負資產意指貸款抵押品的價值比未償還貸款餘額更低。在業主的立場看，不論是否透過按揭貸款入市，自然希望資產價格上升。正常按揭貸款，借款較物業估值為低，物業成為負資產，原因便是樓價下跌；由業主角度來說，負資產不是好事。

另一個實在的問題是資產運用的彈性：物業即使較購入價下跌，如果不是負資產，買家不看好後市，又或有資金需要時，大可以市價出售物業止蝕／套現。相反，物業一旦成為負資產，業主出售物業，需要先籌措現金到銀行贖樓。換言之，物業為負資產，會嚴重影響業主的財務彈性。

新一代負資產附帶問題較少
由貸款人的角度看，也不會希望借款人的抵押品成為負資產：一旦借款人斷供，銀行收回物業拍賣，也不足以抵償欠款。

負資產不是好事，但需要強調，現時出現負資產，其「附加殺傷力」已大不如前。所謂負資產的附加傷害，最明顯的有以下兩項：
在市場按息偏高的情況下借入按揭貸款，其後樓價下跌，物業成為負資產。此種情況下，即使新造按息下跌，業主亦難以轉按慳息。舉例而言，1997年新造按息 平均為最優惠利率（P）+2厘，其後新造按息因多個因素回落至P-2厘。不考慮P本身的浮動，息差達4厘。業主轉按，可節省大量利息支出。不過，對於物業 成為負資產的業主來說，如果欠缺現金贖樓，便難以轉按慳息。

負資產的第二個問題，是在經濟轉差的情況下，失業率上升，原本正常供樓的業主，突然失去收入來源，既未能賣樓套現，又難以應付每月按揭還款，往往破產收場。

尚幸到目前為止，以上的附加傷害並不嚴重－－現時市場按息（指與最優惠利率比較的息差）處多年來的偏低水平；現時負資產出現，也不會有「業主難以轉按慳息」的問題。另一方面，失業率維持低企，接近全民就業，由此而引伸的供樓困難問題遠較上一個高峰期輕微。

樓價有起落 負資產成常態
港人聞負資產而色變，但少有人會留意：要市場完全沒有負資產出現，只有兩個方法。方法之一是樓價只升不跌，那便永遠不會有負資產。但此明顯是脫離現實的， 我們甚至可以說，政府種種措施，某程度上正是要打破「樓價只升不跌」的幻想。另一個理論上可行的方法是不容許按揭存在，原則上全資購買的物業都不可能成為 負資產，但此明顯在現實上不可行。
換個角度看，只要按揭存在，樓價有升有跌，負資產便是一個或多或少的問題。97年前樓價有起無跌，港人腦中無負資產概念，反而是不正常情況。往後負資產數 字將隨樓價升升跌跌而波動，但以現時平均按揭成數偏低、借款人有良好還款能力的情況看來，在上一個高峰期泡沫爆破後與負資產同時出現的連串問題，破壞力將 大為縮減。

原文刊於經濟日報網站 2014年4月30日

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樓市警號失靈

 在香港人的心目中，樓市有兩個難忘的年份，一個是1997年，樓價見頂後進入漫長跌市；另一個是2003年，適逢SARS，樓價觸底後回到升軌。現時的樓市卻有點「古靈精怪」，某些方面像極97年，另一些地方，卻又仿如2003年。

先說「有如97」的部分，現時樓價早已超越97年。樓價以外，其他一些指標(或者說警號)，如樓價與收入比，亦與97年持平。1997年二手樓價平均為386萬元，當年年底居於私樓家庭的月入中位數為23,000元；即一般二手樓價相當於中等收入家庭約14年收入。

2013年，二手樓價平均為498萬元，去年年底居於私樓家庭的月入中位數為30,000元，即一般二手樓價相當於中等收入家庭約13.8年的收入，情況與97年極為接近。

另一個警號是租務回報；以代表小型單位的A類物業而言，在1992至1996年，每季租金回報率都維持在5厘多水平，1997年中跌至4.2厘水平。在2010年，A類住宅的已跌破4厘，回報率較1997年更低。但有趣的是，樓價未因租金回報下跌而回軟，反而進一步上升，至2013年底，A類住宅租金回報率已貼近3厘水平。

低息抵銷高樓價、低回報壓力

兩個警號出現，而樓價未見大跌，部分原因可能與按息低有關；供樓負擔遠低於97年的高息年代；而低息亦令長線投資者較易接受偏低的租金回報。

在97年出現上述見頂訊號的同時，市場成交量同步上升。在市場接近瘋狂的年份，每月二手樓平均成交量會維持在一萬宗水平，1997年更逾1.2萬宗。

有趣的是，過去樓市瘋漲期大量成交的情況在近年沒有出現，甚至出現成交量跌至極低的相反情況。2013年每月二手成交量只有三千多宗，較2003年谷底期更低。踏入2014年首季，數字較去年進一步下跌。

成交偏低  調整前難有預警

明顯地，近年樓價炒風難現。最簡單的解釋，可能是「炒賣成本高」。在多種印花稅、多次收緊按揭的情況下，不論豪宅抑或上車盤，都欠缺炒賣空間。此情況在上一周期明顯不存在，可以說，在市場形成嚴重炒風前，已被政府制止。事實上，我們亦不預期在現時炒樓成本高企的情況下，後市會出現交投暢旺的典型樓市調整訊號。

未來較有可能出現的情況，可能是「炒賣警訊」一直不會出現，而樓市出現較溫和的調整。

原文刊於信報網站2014年4月26日 

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優化存款掛鈎按揭成趨勢

樓市成交量偏低，連帶按揭取用金額亦在低位徘徊。銀行需要爭奪市佔率，又不願或不可在價格直接競爭，唯有在產品結構上作出優化；其中一個最新的發展，是結合既有的H按及存款掛鈎按揭。

先簡單介紹存款掛鈎按揭概念，即銀行向借款人提供按揭之時，亦為借款人提供等同按揭利率的存款利率，存款上限大部分為未償還按揭金額一半。舉例向銀行借 了$200萬的按揭，按息2.15厘；借款人可向銀行存款，利率也是2.15厘，可獲此優惠存款利率的金額上限是$100萬。此類存款掛鈎戶口，存款利息 較正常的活期甚至定期存款為高；意味銀行可以賺取的按息較少。早期銀行推出此類戶口時，按息會比正常純按揭戶口為高。例如當一般P按利率的按息下限是 2.15厘時，存款掛鈎按揭利率可能是2.4厘。

存款掛鈎按揭H按化
在官方連番推出辣招，樓市成交減少後，去年有銀行將存款掛鈎按揭利率推低至等同於一般P按下限，即2.15厘，令此類戶口的吸引力大增。今年起，更有銀行 推出以拆息為準的存款掛鈎按揭，結合H按低息與掛鈎存款利息較高的優勢。與一般H按雷同，此類戶口仍然有鎖息上限、現金回贈等要素。

可能不少置業人士會認為，借取按揭完成交易後，一般人手上不會有大量現金，此類戶口的實惠有限。事實上，過去此類戶口的確較受生意人歡迎，原因在於他們有較多閒資可存入慳息。

但現實是此類戶口的按息已低至市場的P按下限，或等同市場最優惠的H按水平，借款人選用可說並無增加任何成本；相反，即使存入的只是「一萬幾千」，亦可獲較高利息。相信此類戶口在新一輪優化，即結合H按概念後，會吸引更多人選用。

銀行在提供此類戶口時，一般會游說客戶，一併在銀行開設出糧戶口，借款人出糧時薪金存入戶口，已即時取得較高存息。由銀行的角度來說，可說是與客戶建立更緊密關係的有效途徑。

各銀行產品結構大不同
值得留意的是，不同銀行的存款掛鈎產品，在結構上有細微的差異，置業人士在選擇時宜留意當中分別。其中一種存款掛鈎按揭是單純提供存款優惠戶口，利率等同按息，借款人存入多少現金便可獲指定利息；而存款並不影響供款計算。

另一類較複雜結構，是存款扣減本金；例如借款$200萬，存入$100萬；「存款」沒有利息，但計算上扣減借款本金，每月還款不減，但還款中償還本金比例 大增，最終會令每期還款中的利息支出減少，整體還款期縮短，全期利息支出大跌。兩種結構在慳息效果上極為接近，但前者每年名義上的利息支出較高，對於業主 申報自住居所利息扣稅會有略高的好處。

原文刊於置業家居 2014年4月26日

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辣招真的害了上車客？

在政府多次出招後，近期樓市終於有回調迹象；一系列辣招，說穿了是增加買家，尤其是投資者及換樓客的買賣成本。但有評論認為，成功攔阻此類買家，代價是入市的用家以較不具實力的上車客為主，在樓市調整時，反而令財力較弱的一群，備受損失。但此恐怕不是一個公允的立論。

首先，我們完全同意，政府的樓市辣招、金管局的收緊按揭指引，最不受影響的，的確就是購買物業自住的上車客。先看辣招新增幾種印花稅後，只有簽署買賣合約時並未持有本地住宅物業的永久居民，完全不受新增稅費影響。

按揭方面，經多次收緊指引後，樓價600萬元以上物業已不能由銀行取得7成按揭。可以說，一般換樓客的按揭槓桿受限，反而是上車客仍可以7成，甚至9成按揭入市。

有評論就指，遏市措施之下，換樓客、投資者減少入市，反而上車客在按揭成數、交易費用上都未受影響，近一兩年入市者以上車客為主。結果當樓價回落時，客觀 效果就是近一年入市的用家受較大影響－－例如去年以白表資格，購入未補價居屋的買家，按揭成數可高達9成，部分因樓價回落，已成為負資產。

全綫遏抑置業需求難實行
表面看來，評論合理－－因為豪宅物業較受辣招影響，近2年入市的以上車客為主；現時樓價回落，統計上便是上車客出現損失為主。

但細想一下，難道我們想看到相反的情況？即推出辣招後，樓價仍然上升，結果是近年入市的上車客都有獲利。但此種情況（樓價上升）本來就不是政府出招的原意；萬一出現此種結果，更會被指為政策失敗。

另一個避免「樓價回落、較多上車客損失」的可能情況，是連上車客的入場門檻亦一併提高－－整個市場都無人入市，或所有價格住宅成交量同幅下跌，便不會出現「上車客成為主要損失者」的情況。

但現實中，此類全綫遏抑置業需求的措施難以實行，在政治倫理上也有一定問題－－富有階層在任何資本市場都有先天優勢，他們有較多閒資用以購買資產。如果辣招一併提高所有人的置業成本、遏低按揭槓桿，結果會是資產更容易向富有階層集中。

辣招針對投資者合理
舉例而言，樓價300萬元的上車物業，上車客可申請9成按揭，印花稅只是1.5%。如果不設雙倍印花稅豁免，買家一律付3%印花稅、按揭成數也一律調整至 6成。結果購入此類物業的買家，將以長綫投資者為主，正常上車客入市機會更低。長遠而言，不但對上車客不利，貧富兩極化的問題會更嚴重。因此，港府推出辣 招，較針對投資者、貴價樓買家，是合理的。
說到底，辣招只會有一時的作用，而暫時看來，辣招算是有效果－－樓價起碼是停止上升了；至於辣招的副作用－－樓價回落令新近入市者出現帳面損失，其實是必要之痛。

原文刊於經濟日報網站2014年4月23日

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存款掛勾按揭「H按化」

近日一手樓市在發展商貼市開價、提供印花稅回贈、增加二按等招數推動下，成交頗見起色；但二手樓成交量仍在低位徘徊。樓市淡靜，按市自難獨善其身，近日新批按揭總額較去年同期仍見下跌。受限於金管局指引，銀行難以調整按息爭取生意，唯有將產品不斷優化。

以近年開始流行的存款掛勾按揭為例，特色是按揭借款人可以將存款存入銀行，扣減本金或獲得等同按息的存款利息(可獲優惠息口的存款上限一般為未償還按揭餘額一半)。早年銀行推出此類按揭時，按息會較一般按揭計劃為高。去年開始，已有銀行將存款掛勾按揭的利率，調整至與一般最優惠利率按揭計劃一致，即可達P(5.25厘)減3.1厘水平，令此類戶口的吸引力大升。

唯一令客戶猶豫是否採用存款掛勾計劃的障礙，是市場上以拆息為準的按揭(H按)，實際按息較傳統P按略低，客戶會在「按息較低但沒有優惠存款戶口」及「按息略高但有優惠存款戶口」之間作決定。

今年起，部分銀行將此類戶口與拆息掛勾，按息與市場上最相宜的H按看齊，即一個月拆息加1.7厘，加上仍然維持現金回贈、仍設鎖息上限(最低可等同現行P按下限)。理論上，在最壞的情況下，即使借款人沒有任何閒置資金存入戶口，貸款利息也不會比一般H按戶口為高。另一方面，就算只是存入一千幾百的少額存款，仍是會獲得較正常定期存款為高的利息。

現階段提供此類戶口的銀行，並非中門大開，向所有按揭申請人都提供此等優惠的條件，一般只提供予特定客戶，例如指定一手樓買家，或條件優良客戶。

要善用此類戶口，最佳情況是在借入款項後，仍有大筆閒置資金，可供存入戶口的人士。當然，存款可獲較高利息，是有機會成本的；以上文提及的H按+存款掛勾按揭為例，存款利率約1.9厘，如果置業人士有投資習慣，而且平均回報較1.9厘為高，與其將資金存入戶口收息，倒不如用於投資。

不過，如果借款人是自僱人士，生意業務需要經常保持大量流動現金，資金又不可能用於投資，此類戶口可能便是較佳選擇：將閒置資金存入，一方面可靈活調動現金，另一方面可以也可在資金閒置時間收取較高利息。

原文刊於信報網站 2014年4月19日 

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存款掛勾按揭新趨勢

大約十多年前，有銀行推出存款掛勾按揭計劃，客戶在銀行取用按揭，可於戶口存入現金，存款利率可相當於按揭利率，或扣減按揭利息之用。由於種種原因，此類戶口過去不算主流產品，但近年情況開始改變。

此類存款掛勾按揭計劃雖然向客戶提供等同按揭貸款利率的存款利率(存款上限一般為貸款餘額一半)；但產品推出早期，此類產品的按揭利率較一般按揭為高，限制了產品的普及化。

舉例而言，數年前當一般按揭利率是2.15厘時，存款掛勾按揭計劃按息一般達2.4厘。在計算上，如果一名借款人在借入按揭後，仍有閒置資金存入戶口，即使按息稍高，扣除存款利息，實際按息支出仍是較一般按揭為低。不過，一般小市民在置業後，未必會有大額現金可存放，令此類產品較難普及。

此類產品推出早年，較受生意人歡迎，他們一般有較多資金「閒置」時，可注入戶口以收慳息之效。不過，近年市場競爭激烈，去年開始，已有銀行提供按息等同於一般P按利率的存款掛勾產品，今年更有擴及H按的趨勢，估計存款掛勾產品有機會日趨普遍。

去年部分銀行將此類戶口的按息，調整至與一般P按一樣，即約2.15厘水平。此舉令存款掛勾按揭更易為買家接受。近月市場發展的新趨勢，是部分銀行將此類產品擴及H按範圍，初步反應似乎十分理想。如市場受落，估計其他銀行將跟隨。

眾所周知，現時P按的利率已貼及金管局指引下限，減無可減。而條件較佳客戶，H按可獲一個月拆息+1.7厘的按息，以4月15日一個月拆息0.21厘計，即按息為1.91厘，較P按利率略低0.24厘；以100萬元貸款計，大概每月節省200元利息。由於多家提供H按的銀行，同時將鎖息上限(Cap Rate)設定在P(5.25厘)減3.1厘水平，即2.15厘，已令H按顯得更為吸引。但直至今年初，仍未有銀行將H按與存款掛勾兩者混合推出。

直至早前，有銀行為新盤買家提供H按+存款掛勾的組合，H按利率為市場下限的H+1.7厘，鎖息上限等同P按；同時加入存款掛勾特色。產品推出後，已有其他銀行跟進，並將適用範圍擴及二手市場。

技術上，如果利息一樣，鎖息上限一樣，一個有存款掛勾的H按產品自然更為吸引；在最壞的情況下，即使借款人沒有任何閒置資金存入戶口，貸款利息也不會比一般按揭戶口為高。估計其他銀行會受市場壓力推出相若的計劃。

原文刊於iMoney 2014年4月18日

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