第一季負資產數字「大升」,由去年末季的26宗,升至81宗;「負資產」再成熱門話題。但現階段負資產與上一個高峰期的意義完全不同,港人宜以平常心應對。
負資產意指貸款抵押品的價值比未償還貸款餘額更低。在業主的立場看,不論是否透過按揭貸款入市,自然希望資產價格上升。正常按揭貸款,借款較物業估值為低,物業成為負資產,原因便是樓價下跌;由業主角度來說,負資產不是好事。
另一個實在的問題是資產運用的彈性:物業即使較購入價下跌,如果不是負資產,買家不看好後市,又或有資金需要時,大可以市價出售物業止蝕/套現。相反,物業一旦成為負資產,業主出售物業,需要先籌措現金到銀行贖樓。換言之,物業為負資產,會嚴重影響業主的財務彈性。
新一代負資產附帶問題較少
由貸款人的角度看,也不會希望借款人的抵押品成為負資產:一旦借款人斷供,銀行收回物業拍賣,也不足以抵償欠款。
負資產不是好事,但需要強調,現時出現負資產,其「附加殺傷力」已大不如前。所謂負資產的附加傷害,最明顯的有以下兩項:
在市場按息偏高的情況下借入按揭貸款,其後樓價下跌,物業成為負資產。此種情況下,即使新造按息下跌,業主亦難以轉按慳息。舉例而言,1997年新造按息
平均為最優惠利率(P)+2厘,其後新造按息因多個因素回落至P-2厘。不考慮P本身的浮動,息差達4厘。業主轉按,可節省大量利息支出。不過,對於物業
成為負資產的業主來說,如果欠缺現金贖樓,便難以轉按慳息。
負資產的第二個問題,是在經濟轉差的情況下,失業率上升,原本正常供樓的業主,突然失去收入來源,既未能賣樓套現,又難以應付每月按揭還款,往往破產收場。
尚幸到目前為止,以上的附加傷害並不嚴重--現時市場按息(指與最優惠利率比較的息差)處多年來的偏低水平;現時負資產出現,也不會有「業主難以轉按慳息」的問題。另一方面,失業率維持低企,接近全民就業,由此而引伸的供樓困難問題遠較上一個高峰期輕微。
樓價有起落 負資產成常態
港人聞負資產而色變,但少有人會留意:要市場完全沒有負資產出現,只有兩個方法。方法之一是樓價只升不跌,那便永遠不會有負資產。但此明顯是脫離現實的,
我們甚至可以說,政府種種措施,某程度上正是要打破「樓價只升不跌」的幻想。另一個理論上可行的方法是不容許按揭存在,原則上全資購買的物業都不可能成為
負資產,但此明顯在現實上不可行。
換個角度看,只要按揭存在,樓價有升有跌,負資產便是一個或多或少的問題。97年前樓價有起無跌,港人腦中無負資產概念,反而是不正常情況。往後負資產數
字將隨樓價升升跌跌而波動,但以現時平均按揭成數偏低、借款人有良好還款能力的情況看來,在上一個高峰期泡沫爆破後與負資產同時出現的連串問題,破壞力將
大為縮減。
原文刊於經濟日報網站 2014年4月30日
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