以平常心 看負資產

第一季負資產數字「大升」，由去年末季的26宗，升至81宗；「負資產」再成熱門話題。但現階段負資產與上一個高峰期的意義完全不同，港人宜以平常心應對。

負資產意指貸款抵押品的價值比未償還貸款餘額更低。在業主的立場看，不論是否透過按揭貸款入市，自然希望資產價格上升。正常按揭貸款，借款較物業估值為低，物業成為負資產，原因便是樓價下跌；由業主角度來說，負資產不是好事。

另一個實在的問題是資產運用的彈性：物業即使較購入價下跌，如果不是負資產，買家不看好後市，又或有資金需要時，大可以市價出售物業止蝕／套現。相反，物業一旦成為負資產，業主出售物業，需要先籌措現金到銀行贖樓。換言之，物業為負資產，會嚴重影響業主的財務彈性。

新一代負資產附帶問題較少
由貸款人的角度看，也不會希望借款人的抵押品成為負資產：一旦借款人斷供，銀行收回物業拍賣，也不足以抵償欠款。

負資產不是好事，但需要強調，現時出現負資產，其「附加殺傷力」已大不如前。所謂負資產的附加傷害，最明顯的有以下兩項：
在市場按息偏高的情況下借入按揭貸款，其後樓價下跌，物業成為負資產。此種情況下，即使新造按息下跌，業主亦難以轉按慳息。舉例而言，1997年新造按息 平均為最優惠利率（P）+2厘，其後新造按息因多個因素回落至P-2厘。不考慮P本身的浮動，息差達4厘。業主轉按，可節省大量利息支出。不過，對於物業 成為負資產的業主來說，如果欠缺現金贖樓，便難以轉按慳息。

負資產的第二個問題，是在經濟轉差的情況下，失業率上升，原本正常供樓的業主，突然失去收入來源，既未能賣樓套現，又難以應付每月按揭還款，往往破產收場。

尚幸到目前為止，以上的附加傷害並不嚴重－－現時市場按息（指與最優惠利率比較的息差）處多年來的偏低水平；現時負資產出現，也不會有「業主難以轉按慳息」的問題。另一方面，失業率維持低企，接近全民就業，由此而引伸的供樓困難問題遠較上一個高峰期輕微。

樓價有起落 負資產成常態
港人聞負資產而色變，但少有人會留意：要市場完全沒有負資產出現，只有兩個方法。方法之一是樓價只升不跌，那便永遠不會有負資產。但此明顯是脫離現實的， 我們甚至可以說，政府種種措施，某程度上正是要打破「樓價只升不跌」的幻想。另一個理論上可行的方法是不容許按揭存在，原則上全資購買的物業都不可能成為 負資產，但此明顯在現實上不可行。
換個角度看，只要按揭存在，樓價有升有跌，負資產便是一個或多或少的問題。97年前樓價有起無跌，港人腦中無負資產概念，反而是不正常情況。往後負資產數 字將隨樓價升升跌跌而波動，但以現時平均按揭成數偏低、借款人有良好還款能力的情況看來，在上一個高峰期泡沫爆破後與負資產同時出現的連串問題，破壞力將 大為縮減。

原文刊於經濟日報網站 2014年4月30日

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