樓市的中國因素

港府僅僅推出兩幅港人港地後即無以為繼；特首更表示，現時樓市已不算過熱，惹來輿論譁然。不過，審視經濟數據，我們認為港府決定合理-現時要擔心的，未必是樓市泡沫。

過去數年，中國因素是推動樓價向上的動力之一--內地人因港匯偏弱及港元按息偏低而蜂擁入市。港人港地正正是瞄準港人「本地樓都被內地資金炒高」的憂慮而 來。港人港地政策被擱置，輿論反應實在情理之中-政策是梁振英政綱中的重要措施，卻無疾而終。樓價與去年高位比較，只是回落約5%，去年負擔不了樓價的市 民，今天大概仍是難以入市。在此情況下，政府暫停/擱置一項為視為協助本地買家入市的措施，同時宣稱樓市已不算過熱；與一般市民的認知有明顯差距，難以期 望一般市民，尤其是等待入市的市民會歡迎政策叫停。

對於後市，多數分析聚焦於按息回升；但綜合各方意見，我們估計明年按息回升幅度將甚為溫和（以P按利率計，估計2015年底會仍會在3厘水平）；似乎不足以引發一次樓市大調整。

內地增長放緩的潛在影響
金管局近年多次收緊本地按揭指引，令新批按揭平均貸款成數維持在5成多、供款與入息比率維持在35%水平。單看本地按揭數據，現時銀行體系遠較過去穩健。 不過，真正值得擔心的，可能是中國經濟增長放緩，以及本地銀行對內地的貸款會不會隨之出現巨額壞帳。2013年中國GDP增幅為7.7%，今年中央政府定 下的增長目標為7.5%。增幅放緩0.2%，並不是問題；但內地經濟增長放緩；人民幣出現2005年匯改以來罕見的下調，都顯示內地經濟出現下行風險。中 國因素可能再次影響樓市---不過方向可能與過去數年相反。

金管局數據顯示，香港銀行非銀行類客戶的中國內地相關貸款，由2007年年底的約8,000億港元（約合人民幣6,405億元）增至2013年年底的36,020億港元（約合人民幣28,827億元），增長3.5倍，對銀行總資產的比重由不足10%增至19.7%。

港銀跨境貸款的風險
此類跨境貸款是過去幾年本地銀行貸款增長重心之一，但跨境貸款是有其風險的。萬一內地經濟不景，此類欠款有較高機會變成呆壞帳，並嚴重影響本地銀行體系。 銀行出現呆壞帳，較可能的反應，是「落雨收傘」，整體貸款供應可能收緊---不論是物業按揭，或本地其他貸款都受影響。

當然，我們不是說，過去幾年貸予內地市場的貸款一定會出現問題。但在內地經濟增長放緩的背景下，此方面的風險不容忽視。在物業市場，影響的不止是少了內地人來港置業，過去在港購入貴重物業的內地人，亦可能會以放盤套現應對經濟放緩。

目前難以評估中國經濟增長放緩對香港的影響，但下半年內地因素的的影響勢將泛現。現時回頭再看樓市辣招，港人應該慶幸港府出招遏抑了非本地人對本地物業的 需求---不單止是在升市時降低了上升動力，避免樓市過度泡沫化；近兩年非本地買家比重下跌，亦降低了非本地因素惡化時，對本地樓市的負面影響。

原文刊於經濟日報網站2014年4月9日

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通縮陰霾下的按揭策略

上星期本來想討論在通縮環境下的按揭策略，被耶倫一句「大約6個月」打亂了，本周繼續原先的話題。

假設一位樓市準買家，月入4萬元，手上持有200萬元現金，有需要購入單位自用，根據現有按息(2.15厘)及壓力測試標準，他如果沒有其他欠債，選用25年還款期的話，可借入的按揭上限約404萬元。如果他擔心入市後經濟不景、樓價下跌。以下是他可能的入市策略(為簡化計算，手續費、稅費從略)：

1. 根據某些人「用五成首期入市」的建議，用200萬元作首期，借200萬元按揭，購入400萬元單位。
2. 保留一定現金，例如100萬元，以100萬元作首期

B1) 以100萬元作首期，堅持「五成首期入市」，購入樓價200萬元單位

B2) 以100萬元作首期，申請高成數按揭，例如8成按揭，即借400萬元購入樓價500萬元單位；

「五成首期」入市 =削弱未來應對能力

方案A似乎不是一個合適選項。雖然支付5成首期後，物業成為負資產的機會大幅降低，但耗盡現金的結果，是嚴重削弱自己應對經濟危機的能力。例如萬一失業，便會欠缺現金渡過危機。

方案B1看來十分「穩健」。一方面堅持支付較高首期，減低物業為為負資產的風險。另一方面，亦保留較多現金以應對可能出現的經濟問題。但穩健的代價是可選擇的物業大幅減少，以上文例子而言，200萬元，幾乎已不可能購買大屋苑單位。

B2是折衷方案，在滿足「保留較多現金」的要求下，購買樓價較高的單位。以上限500萬元計，已可選主流屋苑單位---保值力較高，換樓的話，也較易轉手。

控制風險重點在借款額不在按揭成數

當然，B2方案代價是高成數按揭，會有按揭保費等額外開支。另外，理論上按揭成數愈高，樓價一旦回落，便更易成為負資產。但正如我們在兩個星期前指出，樓價一旦下跌，不論你的按揭成數是多少，「損失」是一樣的。

上一個高峰期，樓價調整後出現負資產，對業主的影響不止是「賣樓要先抬錢贖會」；另一問題是「轉按也要先抬錢贖會」。在利率協議取消，市場新造按息由P+2跌至P-2後，負資產業主亦只能望而興嘆。但現時新造按息已處於極低水平，業主在未來基本上難以透過轉按慳息，「負資產」的影響遠不及當年。

綜合而言，如果置業人士有自置物業的需要，但又擔心經濟不景，按揭上較合理的應對方案，其實不是「降低按揭成數」；而是根據自己的負擔能力，決定借款上限。同時，為了保留一定流動現金，反而應該考慮以較低首期入市。

 原文刊於信報網站 2014年4月5日

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港息回升三部曲

人人都在談論美國可能加息的影響。主流意見都是提到，美國可能在2015年初便進入加息期，並假設港息同步上升的影響。但現時選用拆息按揭的業主，可能在2014年底，已會率先受利率回升影響。

2008年以來，拆息低企，一個月拆息與最優惠利率之間的息差拉闊，拆息按揭曾一度成為市場主流。近年選用拆息按揭的業主在過去數年都以極度偏低的按息供 樓，但值得留意，拆息偏低主要原因是本港熱錢充斥。而在美國正式上調利率前，單是結束量寬，已可能引發美國國債孳息回升、熱錢回流。

本港最優惠利率受制於聯繫滙率，在美國聯邦基金利率上升前，沒有多少上升空間；事實上，美息在金融海嘯後回落，本地最優惠利率未有完全跟隨。理論上，美息回升初期，本地銀行有條件暫時維持最優惠利率不變。

不過，最優惠利率之外，近年不少按揭貸款以拆息為準，而拆息上落，主要視乎市場資金供求；一旦留駐本地的熱錢規模減少，拆息將先行回升。
綜合來說，港息回升，會以一個「三部曲」的方式進行。

第一步：銀行體系結餘下降 拆息回升
2007年金融海嘯前，本地銀行體系每天結餘一般維持在十多億元水平，其時最優惠利率（細P，下同）與一個月同業拆息之間，大概維持3.5厘的息差。其後 環球量寬，熱錢流入，銀行體系結餘逐步上升，2009年曾升至3,200億元水平，當時一個月拆息曾低見0.06厘水平，與最優惠利率息差擴大至接近5 厘。
2010年中左右，銀行體系結餘大致維持在1,500億元至1,600億元左右，一個月拆息大致在0.2厘水平。
大致上，可以預期，如果美國完全退市，觸發熱錢流走的話，本地銀行體系結餘將回落。如果結餘回落至「正常」水平（數十億元以下），估計拆息與最優惠利率之間的息差會收窄至正常水平，即出現拆息先於最優惠利率上升的現象。
現時一個月拆息與最優惠利率的息差約4.8厘。較「正常」時候的3.5厘多1.3厘。粗略地說，單計熱錢流走，本地拆息有1.3厘的上升空間。
對於按揭供款以拆息計算的業主來說，此亦意味以極度低息供款的時代終結。當然，由於大多數H按都有以最優惠利率為準的鎖息上限，拆息就算急升，按息亦只會轉為鎖息上限供樓。不過，以按息增加的「幅度」計，由不足1厘的利息，增至2厘以上，每月利息支出增幅可逾一倍。

第二步：美息上升 最優惠利率或不跟隨
萬一拆息回升，下一步要看的，便是美國正式加息之後，本地銀行的最優惠利率會不會即時上調。一如上文提及，由於之前美息下調時，本地最優惠利率並未完全跟 隨。理論上，美息回升初期，本港最優惠利率可能不完全跟隨。（決定因素會是當時的借貸需求，如果整體需求疲弱，則銀行可能傾向維持最優惠利率不變；相反， 如需求強勁，銀行可能傾向追隨美息上調，順道增加利潤）。

第三步：最優惠利率隨美息上升
不過，不論美息回升初期，本地最優惠利率是否跟隨，當美息累積一定升幅後，本地最優惠利率仍會受牽連上升，此時便是本地低息環境正式告終的時候。
值得留意，由於近幾年批出的按揭都要通過壓力測試，多重按揭亦不及上一個高峰期嚴重，未來按息回升，與97年金融風暴後利率上升的影響不可同日而語。按息上升，可能令準買家對入市更為猶豫，但欠缺觸發樓價大幅調整的威力。

原文刊於經濟日報網站 2014年4月2日

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剖析加息影響

上周聯儲局新任主席耶倫一句：大約在結束買債6個月後加息，震盪環球市場。以聯儲局官員估計，2016年底美息將處於2.25厘計，由2015年中起，每2、3個月將加息一次，每次0.25厘，利息累積上升2厘。如果港息跟足美息升幅，又會有什麼影響？

根據金管局提交予立法會的資料，2013年底，每宗按揭的平均按揭成數為54.1%，平均貸款金額279萬元，平均按揭年期約為300個月，即25年，利率約2.15厘計，平均的供款與入息為35%；以上述數據計算，即每宗按揭申請平均月供為12,030元，而借款人平均收入為34,371元。

假設其他條件不變，而按息上升2厘至4.15厘，同樣是279萬元的，還款期25年的按揭貸款，月供會上升至14,959元。如果借款人平均入息不變，平均供款負擔比率會升至43.5%。(具體幅度要視乎加息的時間)。

坊間對於加息的可能影響已有大量討論：息口上升，會影響借款人的供款負擔，按息上升，同樣收入(例如3.4萬元)的家庭，可以負擔的按揭供款(及樓價)自然較少。

樓價的調整壓力勢將增加。

當然，加息對不同業主的具體影響，要視業主現有按揭的條款而定。上述例子是假設業主現時以P按供樓，但現實中，現時不少業主是在數年前選用H按，當時一般H按條件為一個月拆息加0.7厘，以現時一個月拆息0.21厘水平計，大批業主供款利率仍然低於1厘。一般估計，當美國結束量寬，利率回升後，留駐本地的熱錢或大量回流美國，本地拆息與最優惠利率的息差將收窄，現時以H按供樓的業主，屆時或會轉以當初訂定的鎖息上供樓。值得注意的有兩點：首先，與現時不足一厘的按息比較，當轉用鎖息上限供樓，而最優惠利率又上升時，此批業主的供款增幅會較高。其次，2、3年前的H按條件，一般鎖息上限會較當時(及現時)的P按利率為高，例如是「H+0.7厘，或P(5.25厘)-2.75厘」，以低者為準。當轉用鎖息上限供樓時，此批業主的實際利息支出反會較一般P按為高。單純以供款增加的幅度計，此批現時享受低息供款的業主，未來會面對較大幅度的供款增加。

加息後壓測如維持  需求將進一步受壓
另外，最後值得留意的是，利率上升，會不會令金管局調整壓力測試的標準？理論上，推出壓力測試，是可在一定程度上保證，按息上升時，供款仍在可負擔範圍。

不過，當按息回升，例如2年後按息累升2厘後，如果仍維持現有的壓測標準，將令大批準買家難以借入按揭，或進一步影響成交量。

舉例而言，現時一筆300萬元的按揭，按息2.15厘，還款期30年；每月供款11,315元；每月收入要高於27,302元，才可通過壓力測試。如果按息上升2厘至4.15厘，而金管局仍維持現有的壓測標準(現行按息加3厘，供款不逾月入6成)；同一筆按揭，每月供款會升至14,583元，而通過壓測，每月收入要高於33,770元。

由於難以預料美息的上升幅度，未來美息回升，本地利率跟隨，甚至返回歷史平均水平後，金管局可能都難以放寬壓力測試標準，情況或會進一步壓抑入市需求。

原文刊於iMoney 2014年3月29日

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收入槓桿比率與按揭負擔

金管局本周發表貨幣與金融穩定情況半年度報告，當中提及的數字被不同媒體多次提及，但似乎沒有人去解釋數字內容，我們認為值得詳細解讀一下。

報告提及，現時「收入槓桿比率」保持在64.1%的高位，對比該數值的長期平均水平為50%。報告並假設，如按揭利率上調3厘至較正常的水平，收入槓桿比率將會飈升至83%。

所謂「收入槓桿比率」，是指一般50平方米單位（以20年期、7成按揭計算）的按揭供款，與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。港府另外有一個供款負擔比率，也是用類似的標準，分別在於政府以45平方米單位為準，金管局用50平方米為準。

金管局報告未有提及「一般50平方米」單位的平均價。以新近私人住宅住戶的家庭入息中位數為3萬元計，估計金管局取樣自呎價較高屋苑，實用面積呎價約1萬元；50平方米，即538平方呎；樓價大約538萬元，7成按揭376.6萬元，20年還款，市場按息2.15厘，月供19,320元。此標準下，收入槓桿比率大概是64%。同樣地，假設利率上升3厘而樓價、入息中位數不變，比率便會升至83%左右。

收入槓桿比率不反映樓實際負擔

「收入槓桿比率」偏高，當然是問題。但「問題」不在於一些分析演繹的：加息3厘，一般借款人供款會升至收入8成。

和政府版本的供款負擔比率類似，金管局的「收入槓桿比率」是假設月入3萬元的家庭，以7成按揭，20年還款期的條件，市價購入50平方米單位。但現實是，不會有借款人可以用以上條件取得相關按揭，因為根本通過不了壓力測試。

「收入槓桿比率」偏高的真正問題，不在於一般借款人的供款負擔偏高；而在於供應張，樓價偏離中間收入家庭可負擔範圍---現時購買「一般物業」(不論是45抑或50平方米)的，應該都是收入較高的一群。那些真的處於中間收入的家庭(月入3萬元)，只有資格購買面積較官方計算標準更細少的單位。

加息後供款負擔仍低於97 

雖然「收入槓桿比率」並不反映借款人的實際按揭供款負擔，但卻可反映指標物業樓價偏離中間收入家庭負擔的程度，因此，也可作為一個樓市預警指標。例如可以將對上一次樓價高峰期，理論上，比率越接近上一個高峰期，反映樓價超買情況越嚴重。1997年，此一比率曾升至110%，現時約64%的水平，主要原因是樓價雖然已高於97年，但中等家庭收入較當年數字(21500元)上升，按息卻較當年(8.25厘)大跌。如果未來按息回升3厘，而樓價、收入不變，比率會升逾80%---但仍與97年比率逾110%，有較大距離。

當然，收入槓桿比率未及上一個高峰期，不代表現時樓價合理，更不代表樓價不會在此水平下跌。事實上，比率受控，與政府及金管局的措施有關，收緊按揭指引及眾多辣招，令近年樓價未有出現96、97年式直線上升的情況。但值得留意，正正是由於近年樓價升幅受限，超買的情況不嚴重，未來樓價調整，亦難以出現1998至2003年那種失控式的跌市—未來樓價調整，料會是緩慢的過程。

原文刊於信報網站2014年3月29日 

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負資產迷思

每次提到樓價可能調整，都會有人善意提醒，對於選用較低首期入市的買家來說，一旦樓價輕微下調，物業便可能成為負資產了。此類提醒100%正確，但對業主理財、避險卻近乎完全無用。

先複習負資產的定義－－物業市值低於未償還按揭餘額，便是負資產。再看看兩個情景：
情景一：陳先生以300萬元首期，購入一個400萬元物業。一年後，樓價回落5成，市值200萬元。假設陳先生一分錢本金都沒有償還，尚欠銀行100萬元，根據定義，陳先生的物業不是負資產。
情景二，何先生以40萬首期，購入一個400萬元物業，一年後，樓價回落5成，市值200萬元，假設何先生一分錢本金都沒有償還，物業尚欠銀行360萬元，根據定義，何先生的物業是負資產。
是不是因為陳先生的物業不是負資產，所以他的財務情況理想一些？

但兩個情景，損失都是不多不少的200萬元。多付首期少借按揭，的確可以減低物業成為負資產的風險－－極端而言，如果以現金全額支付樓價，根據定義，更永遠不會成為負資產（物業不會是負值）。但只要樓價下跌，不管業主是否有按揭借款未償還，損失都是一樣的。

避免負資產 不等如避免損失

陳先生的情況，有一點比何先生要理想一些：如果陳先生認為樓價仍會下跌，決定斬纜止蝕，他可以選擇賣樓離場。而何先生如果要止蝕，先要考慮自己有足夠現 金，支付按揭與樓價的差額。如果他沒有160萬元現金，便難以執行止蝕的策略。如果碰巧遇上按息上升，何先生亦唯有咬緊牙關供下去。表面看，陳先生的情況 比何先生理想。

不過，假設二人在置業前的初始條件一樣：例如都有350萬元的現金，月入都是5萬元。對於哪一個情況較理想，判斷便可能很不一樣：
在陳先生的個案中，一年後樓價下跌一半，他持有一個市值200萬元的物業，尚欠銀行100萬元，持有現金50萬元，資產淨值（資產減負債）150萬元。
在何先生的個案中，樓價下跌一半，持有一個市值200萬元的物業，尚欠銀行360萬元，持有現金310萬元，資產淨值也是150萬元。

表面看，兩者資產淨值一樣，不過，何先生在跌市下持有較多現金，他會有較大財務自由：可以選擇部分還款，減少利息支出；萬一失業，現金儲備可應付更長時間。進取一點，他甚至可以趁樓價大幅回落，以儲蓄購入第二個資產。

我們不是主張以高成數置業一定較好，但借貸是中性的；借貸的風險管理要義，在於避免借入超過自己負擔能力的金額，至於以資產抵押借款，按揭成數的高低，反 而是次要問題。香港人對負資產的印象，來自1997年後樓價暴跌，負資產與失業、經濟不景，甚至沙氏疫情多種圖象深深聯繫；反過來令人有「只要不是負資產 就無問題」的印象。其實在不少情況下，多借一點，在手上保留多一點現金，才是較保險的置業方案。

原文刊於經濟日報網站 2014年3月26日

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多少家庭可負擔現時樓價？

樓價於2013年起大致橫行，去年二手市場約有4.2萬宗住宅買賣登記，平均金額約$498萬（同期一手住宅平均價是$926萬）；如果根據官方數據，有多少家庭可負擔價格處於二手平均水平的物業？

一個樓價$498 萬的物業，以七成按揭計，借款額是$348.6萬，如買家選用30年期按揭，並取得較佳的利率（2.15厘），每月供款為$13,148。但現時市場有壓 力測試，以自住物業買家來說，在現行按息加3厘的情況下，月供不可逾月入六成。加上壓測的要求，家庭收入要在$31,725以上，才有資格借 入$348.6萬的按揭。當然，此處假設買家未持有其他物業、亦無其他欠款。根據官方數據，去年第二季，有37.8%家庭，約91萬戶，月入在$3萬以 上，有意思的是，月入$3萬，亦剛好是居於私人住宅住戶的入息中位數。

樓價$498 萬，如承造七成按揭，便要支付三成首期，承惠$149.4萬。如果一個家庭月入$3萬多；$149.4萬首期，相當於49.8月收入。或者說，除非有其他 資金支持，否則月入$3萬家庭，要堅持零支出4年多，才可儲足一個「一般二手單位」的三成首期。如果儲蓄「只有」收入三分一，儲蓄首期的時間，便是12年 半。其他開支，包括印花稅、代理佣金、律師費、裝修費尚未計算。

借八成買「一般」單位 僅三成家庭合資格
要減少儲蓄首期的時間，置業人士可考慮高成數按揭；以按揭保險為例，樓價$498 萬，可申造八成按揭，首期可減至$99.6萬，儲蓄時間大幅減少。不過，按揭成數增加，加上保險費用，借款總額$405萬，在壓測之下，家庭收入要 在$36,857以上。保守計算，會令可通過壓測家庭減少18萬戶。最終只有收入最高的30%家庭有資格借入$405萬的借款。

換句話說，約三成的本地家庭，有能力以八成按揭購置一個處於二手樓價平均水平的物業。當然不要忘記，月入剛逾$3.6萬的家庭，要應付$99.6萬首期，相當於27.7個月左右的收入。儲蓄佔收入三分一的話，儲蓄接近7年，便可拿出首期。必須強調，上述計算已用市場最低利率、最長按揭年期，並假設買家沒有其他貸款計算。條件稍有變化，又會有一批人喪失資格。

當然，現實中購買$498 萬單位的買家，平均收入應該會較$3.6萬更高。好消息是，按揭借款人實際的供樓負擔偏低，不至於被供樓開支壓垮。壞消息是，一大批「中等收入家庭」，卻 發現自己難以負擔心目中「一般二手單位」的樓價，只能選擇「低於中等標準」的單位，或者索性維持租樓；此可能是現時社會怨氣日深的根源之一。

 

原文刊於置業家居 2014年3月22日 

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