收入槓桿比率與按揭負擔

金管局本周發表貨幣與金融穩定情況半年度報告，當中提及的數字被不同媒體多次提及，但似乎沒有人去解釋數字內容，我們認為值得詳細解讀一下。

報告提及，現時「收入槓桿比率」保持在64.1%的高位，對比該數值的長期平均水平為50%。報告並假設，如按揭利率上調3厘至較正常的水平，收入槓桿比率將會飈升至83%。

所謂「收入槓桿比率」，是指一般50平方米單位（以20年期、7成按揭計算）的按揭供款，與私人住宅住戶的家庭入息中位數的比率。港府另外有一個供款負擔比率，也是用類似的標準，分別在於政府以45平方米單位為準，金管局用50平方米為準。

金管局報告未有提及「一般50平方米」單位的平均價。以新近私人住宅住戶的家庭入息中位數為3萬元計，估計金管局取樣自呎價較高屋苑，實用面積呎價約1萬元；50平方米，即538平方呎；樓價大約538萬元，7成按揭376.6萬元，20年還款，市場按息2.15厘，月供19,320元。此標準下，收入槓桿比率大概是64%。同樣地，假設利率上升3厘而樓價、入息中位數不變，比率便會升至83%左右。

收入槓桿比率不反映樓實際負擔

「收入槓桿比率」偏高，當然是問題。但「問題」不在於一些分析演繹的：加息3厘，一般借款人供款會升至收入8成。

和政府版本的供款負擔比率類似，金管局的「收入槓桿比率」是假設月入3萬元的家庭，以7成按揭，20年還款期的條件，市價購入50平方米單位。但現實是，不會有借款人可以用以上條件取得相關按揭，因為根本通過不了壓力測試。

「收入槓桿比率」偏高的真正問題，不在於一般借款人的供款負擔偏高；而在於供應張，樓價偏離中間收入家庭可負擔範圍---現時購買「一般物業」(不論是45抑或50平方米)的，應該都是收入較高的一群。那些真的處於中間收入的家庭(月入3萬元)，只有資格購買面積較官方計算標準更細少的單位。

加息後供款負擔仍低於97 

雖然「收入槓桿比率」並不反映借款人的實際按揭供款負擔，但卻可反映指標物業樓價偏離中間收入家庭負擔的程度，因此，也可作為一個樓市預警指標。例如可以將對上一次樓價高峰期，理論上，比率越接近上一個高峰期，反映樓價超買情況越嚴重。1997年，此一比率曾升至110%，現時約64%的水平，主要原因是樓價雖然已高於97年，但中等家庭收入較當年數字(21500元)上升，按息卻較當年(8.25厘)大跌。如果未來按息回升3厘，而樓價、收入不變，比率會升逾80%---但仍與97年比率逾110%，有較大距離。

當然，收入槓桿比率未及上一個高峰期，不代表現時樓價合理，更不代表樓價不會在此水平下跌。事實上，比率受控，與政府及金管局的措施有關，收緊按揭指引及眾多辣招，令近年樓價未有出現96、97年式直線上升的情況。但值得留意，正正是由於近年樓價升幅受限，超買的情況不嚴重，未來樓價調整，亦難以出現1998至2003年那種失控式的跌市—未來樓價調整，料會是緩慢的過程。

原文刊於信報網站2014年3月29日 

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