一個樓價$498 萬的物業，以七成按揭計，借款額是$348.6萬，如買家選用30年期按揭，並取得較佳的利率（2.15厘），每月供款為$13,148。但現時市場有壓 力測試，以自住物業買家來說，在現行按息加3厘的情況下，月供不可逾月入六成。加上壓測的要求，家庭收入要在$31,725以上，才有資格借 入$348.6萬的按揭。當然，此處假設買家未持有其他物業、亦無其他欠款。根據官方數據，去年第二季，有37.8%家庭，約91萬戶，月入在$3萬以 上，有意思的是，月入$3萬，亦剛好是居於私人住宅住戶的入息中位數。
樓價$498 萬，如承造七成按揭，便要支付三成首期，承惠$149.4萬。如果一個家庭月入$3萬多；$149.4萬首期，相當於49.8月收入。或者說，除非有其他 資金支持，否則月入$3萬家庭，要堅持零支出4年多，才可儲足一個「一般二手單位」的三成首期。如果儲蓄「只有」收入三分一，儲蓄首期的時間，便是12年 半。其他開支，包括印花稅、代理佣金、律師費、裝修費尚未計算。
借八成買「一般」單位 僅三成家庭合資格
要減少儲蓄首期的時間，置業人士可考慮高成數按揭；以按揭保險為例，樓價$498 萬，可申造八成按揭，首期可減至$99.6萬，儲蓄時間大幅減少。不過，按揭成數增加，加上保險費用，借款總額$405萬，在壓測之下，家庭收入要 在$36,857以上。保守計算，會令可通過壓測家庭減少18萬戶。最終只有收入最高的30%家庭有資格借入$405萬的借款。
換句話說，約三成的本地家庭，有能力以八成按揭購置一個處於二手樓價平均水平的物業。當然不要忘記，月入剛逾$3.6萬的家庭，要應付$99.6萬首期，相當於27.7個月左右的收入。儲蓄佔收入三分一的話，儲蓄接近7年，便可拿出首期。必須強調，上述計算已用市場最低利率、最長按揭年期，並假設買家沒有其他貸款計算。條件稍有變化，又會有一批人喪失資格。
當然，現實中購買$498 萬單位的買家，平均收入應該會較$3.6萬更高。好消息是，按揭借款人實際的供樓負擔偏低，不至於被供樓開支壓垮。壞消息是，一大批「中等收入家庭」，卻 發現自己難以負擔心目中「一般二手單位」的樓價，只能選擇「低於中等標準」的單位，或者索性維持租樓；此可能是現時社會怨氣日深的根源之一。
原文刊於置業家居 2014年3月22日
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