負資產迷思

每次提到樓價可能調整，都會有人善意提醒，對於選用較低首期入市的買家來說，一旦樓價輕微下調，物業便可能成為負資產了。此類提醒100%正確，但對業主理財、避險卻近乎完全無用。

先複習負資產的定義－－物業市值低於未償還按揭餘額，便是負資產。再看看兩個情景：
情景一：陳先生以300萬元首期，購入一個400萬元物業。一年後，樓價回落5成，市值200萬元。假設陳先生一分錢本金都沒有償還，尚欠銀行100萬元，根據定義，陳先生的物業不是負資產。
情景二，何先生以40萬首期，購入一個400萬元物業，一年後，樓價回落5成，市值200萬元，假設何先生一分錢本金都沒有償還，物業尚欠銀行360萬元，根據定義，何先生的物業是負資產。
是不是因為陳先生的物業不是負資產，所以他的財務情況理想一些？

但兩個情景，損失都是不多不少的200萬元。多付首期少借按揭，的確可以減低物業成為負資產的風險－－極端而言，如果以現金全額支付樓價，根據定義，更永遠不會成為負資產（物業不會是負值）。但只要樓價下跌，不管業主是否有按揭借款未償還，損失都是一樣的。

避免負資產 不等如避免損失

陳先生的情況，有一點比何先生要理想一些：如果陳先生認為樓價仍會下跌，決定斬纜止蝕，他可以選擇賣樓離場。而何先生如果要止蝕，先要考慮自己有足夠現 金，支付按揭與樓價的差額。如果他沒有160萬元現金，便難以執行止蝕的策略。如果碰巧遇上按息上升，何先生亦唯有咬緊牙關供下去。表面看，陳先生的情況 比何先生理想。

不過，假設二人在置業前的初始條件一樣：例如都有350萬元的現金，月入都是5萬元。對於哪一個情況較理想，判斷便可能很不一樣：
在陳先生的個案中，一年後樓價下跌一半，他持有一個市值200萬元的物業，尚欠銀行100萬元，持有現金50萬元，資產淨值（資產減負債）150萬元。
在何先生的個案中，樓價下跌一半，持有一個市值200萬元的物業，尚欠銀行360萬元，持有現金310萬元，資產淨值也是150萬元。

表面看，兩者資產淨值一樣，不過，何先生在跌市下持有較多現金，他會有較大財務自由：可以選擇部分還款，減少利息支出；萬一失業，現金儲備可應付更長時間。進取一點，他甚至可以趁樓價大幅回落，以儲蓄購入第二個資產。

我們不是主張以高成數置業一定較好，但借貸是中性的；借貸的風險管理要義，在於避免借入超過自己負擔能力的金額，至於以資產抵押借款，按揭成數的高低，反 而是次要問題。香港人對負資產的印象，來自1997年後樓價暴跌，負資產與失業、經濟不景，甚至沙氏疫情多種圖象深深聯繫；反過來令人有「只要不是負資產 就無問題」的印象。其實在不少情況下，多借一點，在手上保留多一點現金，才是較保險的置業方案。

原文刊於經濟日報網站 2014年3月26日

更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站