二手好轉 大約在冬季？

一、二手樓表現迴異，大型新盤銷情暢旺、大手加推之餘，均價仍見微升。另一邊廂，二手市場成交量幾近冰封，藍籌屋苑全月亦僅有零星成交。一手旺二手靜有眾多原因，但部分制約二手樓的因素可能在第四季改變。

過去幾年樓價反覆上升，但二手市場從未達到上一個高峰期年成交量逾十萬宗的盛況，2015至17年，二手住宅成交量每年只有3萬餘宗，相當於2003年樓市谷底時的數字。價升量低的原因，不外乎近年的辣稅及按揭逆周期措施生效，遏抑了投資需求。

而除了行之有年的辣招及按揭指引，今年二手市場又有新的利淡因素。政府年底推出首個「首次上車盤」、年中時修訂一手居屋訂價原則，將資助房屋樓價與私樓樓價脫勾，都影響了合資格申請買家的置業部署。

資助房屋計劃助長觀望氣氛
以新一期居屋為例，上半年以原有訂價標準推出，吸引逾15萬份申請。其後政府修改訂價標準，此期居屋的申請亦要重來。現時估計會在10月再接受申請。一般相信原本在上半年入紙申請，或未有入表的合資格人士，都可能會等待當局重新推出居屋。首次上車盤的情況也類似，首個項目會在年底前推出，估計有12萬戶，從未置業，月入7.4萬元以下家庭合資格申請。此批家庭如有意置業，也極可能觀望首置上車盤的推售條件，再決定是否申請。

兩個資助房屋計劃都在第四季接受申請，準買家觀望效應可能是導致二手淡靜的原因之一。一手市場則因成交價較高，客源不同，所受影響不大。

但要留意，居屋重推，涉及單位只有4,400多伙，而首個首次上車項目，單位數量更只約1,000伙。單以居屋而言，售價下調料會吸引更多家庭申請，中籤機會反而下跌。

待兩個計劃在第四季推出，而大量申請家庭發現中籤機會偏低時，部分購買力或會重回二手市場，成交量可望輕微回升。當然，在按息上升、貿易戰升溫的大環境下，亦不宜期待二手成交會出現大爆發。維持一年3萬餘宗成交，令二手市場不至於冰封，可能已是較好的局面。

原文刊於經濟日報網站2018年9月19日

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新居屋隱藏嚴重問題

上星期曾特首在施政報告中宣佈推出新居屋，市場有彈有讚；筆者亦認為，比起過去與私樓市值掛勾的舊居屋，新居屋會有較佳的平抑樓價效果。但對於曾蔭權以「市場失效」作為恢復推出居屋的理由，筆者並不贊同。另外，由按揭角度出發，筆者亦認為新居屋的定價問題，有大量需要澄清的地方。

先說理念問題。曾蔭權在上周三出席電視論壇時，以「市場失效，近年落成的私樓單位都是豪宅」作為推出新居屋的理由。筆者對此是百分百不同意，失效的是政府，不是市場。政府在2002年後一直緊縮土地供應，即使眾多學者、地產商建議恢復定期賣地，政府都拒絕；勾地制度下，每年只有少量地皮被勾出，而且傾向貴重地皮。所以，近一兩年現樓供應緊，而且都以豪宅定位，出問題的不是市場，是政府。是政府放任不管，令供應緊張。如果過去數年，政府維持較正常的土地供應，樓價也不會步步高升。

筆者認為單以「平抑樓價」的角度考慮，新居屋「售價與合資格申請人供款能力掛勾」一點，會比舊居屋有效。但新居屋的背後，仍有不少原則問題要考慮：為什麼要資助月入3萬元的家庭置業(月入3萬元，已高於香港居於私人住宅家庭收入中位數)？如果樓價仍然上升，未來月入6萬元的家庭都負擔不了私樓，政府是否也要協助他們買樓？長遠來說，政府有沒有任何規劃，有多少比例的香港家庭置業需要會由政府協助？

其次是操作問題。現時新居屋的概念，是月入3萬元以下，首次置業家庭有資格申請；政府現時說，初步估算樓價在200萬元以下。筆者認為此估算的背後，隱藏嚴重問題。

官方的估算條件是：利率4.5厘、按揭成數9成，年期20年計。200萬元樓價，借180萬元，供20年，月供為$11,388，不逾月入3萬元家庭收入的4成。利率4.5厘大概是過去10年的按揭利率的平均數，表面看來假設合理。問題是，如果新居屋推出時，按息特別偏高，或特別偏低，如何處理？

以今年初新造按揭利率約1厘計算，套入「按揭成數9成，年期20年」的條件，月入3萬元家庭，可以供260萬元的按揭(月供11,957元)，即樓價為289萬元。相反，2006年最優惠利率曾達8厘，按息約6厘；如果新居屋推出時，按息在6厘水平，套入「按揭成數9成，年期20年」的條件，月入3萬元家庭，可以供167萬元的按揭(月供11,964元)，即樓價186萬元；與上述利率為1厘時的條件比較，「合理售價」差距逾百萬元。

新居屋售價設定了「與申請人供款能力掛勾」的條件，最終會令不同時候出售的居屋售價大幅波動。當然，房委會可以沿用舊例，在「折扣價」方面動手腳，例如在息口平的時候，也照讓維持略高的售價(即折扣較少)，但結果卻會導致不同時期的居屋在未來轉讓時的補價有大幅差距。政府如何避免補價受利率影響的問題，應該向市民交代。

原文刊於 置業家居 2011年10年22日