政府要樓價跌4成？

行政長官林鄭月娥早前在瑞士接受訪問時表示，希望把港人供樓負擔佔入息比率，由目前約70%大降至40%。返港後特首未有就此再作補充，其實有關言論值得關注。因為要達成此目標，可能代表樓價要下跌44%。

林鄭所講的約70%供樓入息比率，來自《政府經濟報告》。其計算方式根據5個條件：一、以市價購買一個45方米（484方呎）單位；二、按私樓住戶（不計公營房屋住戶）家庭月入中位數；三、當前按揭利率；四、7成按揭；五、還款期20年。而最新數字為71%。參考最新數據，大致可理解為，一個月入39,700元的家庭，購買一個樓價770萬元的單位，以7成按揭，20年還款，利率2.375厘，月供為28,235元，佔月入71%。

在5個條件中，單位面積、按揭成數、還款期是統計的基本設定，不會改（此也是受人非議之處，例如7成按揭、20年還款等，都不是今日普遍的按揭條件）。變數只有樓價、利率及家庭月入中位數。假設利率及月入不變。要供樓負擔由71%變為40%，樓價便需要下跌至430萬元，跌幅為44%。

如果政府真的存在一個政策目標，是要令樓價下跌44%，似乎應該以更直接的方式向市民交代，而非向外媒透露了事。此外，有人將此目標與首任行政長官董建華當年的八萬五比較，但兩者其實有很大差異。

八萬五建屋目標在後來雖然無疾而終，但在開始時，是在施政報告內公報的政策。而且八萬五相當明確，而是否達成目標的判準就是建屋量。相對而言，「供款負擔降至4成」究竟是政策目標，抑或是政府高層的良好意願，暫時並不清楚。此外，目標似乎清晰，但理論上有多種手法達成—例如樓價不變，大幅增加私樓住戶入息中位數是一種理論上可行的手法。當然，正常情況下，薪金難以大幅上調，而剩下來的可行手段似乎有兩種。

一種是大幅增加私樓供應，令樓價大跌。第二種是大幅增加資助房屋，滿足草根至中產的居住需求，令居於私樓的以高收入家庭為主，便可在不大幅調整樓價的情況下達成目標。
結果又回到之前的老問題：不管要增加的是私樓抑或資助房屋，都要大幅增加土地。究竟地從何來？在整體供應量不足的情況下，又如何可能達成「供樓負擔降至4成」的目標？

原交刊於經濟日報網站2019年1月30日

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資助房屋的「覆蓋比例」

特首林鄭月娥於七一回歸周年前夕，推出6項房屋新措施，居屋申請資格維持於月入5.7萬元，已涵蓋約8成香港家庭。加上首置上車盤未來可接受月入7.4萬元家庭申請，特首認為覆蓋比例已接近「新加坡模式」。單以「合資格申請房屋福利」的角度而言，或者香港已接近新加坡；但以實際受惠家庭比例來說，卻是遠遠不及。

所謂新加坡模式，大概指組屋（資助出售房屋）佔住宅總存量較高比例，去年統計為73%。香港的官方統計，本地8成家庭月入處於5.7萬元以下，以「覆蓋比例」計（大概指理論上合資格申請房屋福利的家庭比例），香港有近8成家庭入息符合申請居屋資格，比例已堪比新加坡。如果加上首置上車計劃，比例豈不是超越獅城？

問題是，新加坡是貨真價實已經有7成多家庭居住在資助房屋。而上文的「覆蓋比例」卻是指合資格申請的家庭比例。在供應有限而合資格受惠家庭數量偏高的情況下，結果便是申請新居屋有如大抽獎，今年剛完成申請的一期居屋，共4,431伙，接獲15.2萬份申請，超額33倍（而且與一手新盤不同，大概不會一人多票之類情況出現）。

未來首置上車盤可接受月入最高7.4萬元的家庭申請，正面看是有更多家庭合資格申請房屋福利。但據報首個項目規模大概只在500伙左右，如無意外，超額認購的程度將同樣熱烈。
平心而論，政府將未來居屋訂價與市值脫鈎，是正確的一步。但新居屋樓價下調，如無意外會吸引更多申請。即使參考年初的一期居屋，超額33倍，假設申請人運氣一般，可能也要等十幾期才有揀樓機會。

當然，供應短缺的問題由來已久，不宜單單批評本屆政府。但在住宅供應有效增加前，增加資助房屋的名目，只不過是令房屋福利的「覆蓋比例」好看一點。對解決小市民住屋問題，關鍵仍然是供應量。

原文刊於經濟日報網站2018年7月4日

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首置上車三贏局面

林鄭公布其特首任內首份施政報告，房策重點之一是「首置上車盤」；部份細節早前已透過不同媒體放風，也因此在正式公布前已招來不少批評，包括指計劃利好發展商。計劃是否有效紓緩「上車」問題有待觀察，但部分批評看來未算公允。

對於首置上車的批評，似乎集中兩點，其一是為何資助較高收入家庭置業，而非將資源用於協助低下階層解決住屋問題。

其二為計劃似乎有利於持有大量農地的發展商將農地轉為住宅發展（部份用為首置上車、部份作私樓），過程中更可能出現「政府出資起路、發展商地皮價值上升」的利益輸送問題。
對於第一點，批評涉及價值判斷（應該協助較有能力的人置業，抑或協助居住情況較差的人）。較可能的答案是，首置上車的目標客戶入息較高，斷供風險低。也不排除當中涉及政策考慮—例如透過措施爭取中產支持。由於涉及價值判斷，是否合理，可能難有一個公認的答案。

挪用原有住宅地皮無助增加供應
對於第二點，即認為計劃是明幫準買家，暗助發展商釋放農地潛在價值的批評，看似合理，卻昧於現實。在此類批評者眼中，「發展商獲利」似乎是原罪。即使一個計劃可以令房屋供應增加、但會令發展商獲利，便應該被批判。

在現實中，如果首置上車計劃挪用原有的公屋或私樓用地，便等於將一個餅多切幾份，每份再安上不同名目，整體供應不增加，其實難以解決房屋問題。反而是利用新計劃，加快農地轉住宅，有可能加快房屋供應—而且是資助房屋及私樓的供應同時增加。

可能有些人仍會認為，有關計劃令發展商獲利便是不義，但現實是不少發展商持有大量農地，此類土地遲早會在曠日持久的補地價、規劃程序後慢慢發展為住宅。如果透過首置上車計劃，可令土地加快釋出，只要當中興建私樓的部份補價合理，其實可以是一個官方、發展商、準買家的三贏方案。

原文刊於經濟日報網站2017年10月11日

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首置上車盤的戰略作用

為舒解港人置業難的困境，港府之前推出過「港人港地」，但原來「僅限港人購買」絕不表示樓價便宜。舊措施成效不彰，新任特首的林鄭月娥，表示會考慮推出「首置上車盤」，而且表明售價會考慮買家的負擔能力，不一定與市值掛勾。究竟「首置上車盤」能否遏抑樓價，有待觀察，但政策的推出，可能另有深意。

現行的居屋政策，推出目的就是協助既不符合資格輪候公屋，又難以負擔私樓的家庭置業。但居屋的售價會參考同區私樓市值，當私樓價格持續上升時，居屋不但未能竭止私樓樓價，價格反而水漲船高。

首置上車盤推出，如果改為與買家負擔能力定價，而不與市值掛勾，理論上較有可能壓抑私樓樓價。（當然，「售價與負擔能力掛勾」等於政府向買家提供鉅額補貼，在資源有限的情況下，如何分配有關優惠，又是另一個爭議性話題）

部分質疑「港人上車盤」的分析認為，如果土地供應未能增加，在現有的「私樓-居屋-公屋」三層架構上，再增加一層「首置上車盤」，亦不過是架床疊屋，多建一座「港人上車盤」，同時少起一座居屋/公屋，住屋供應緊張的情況其實完全沒有改善。

不過，值得留意的是，林鄭已表明，推動首置上車盤時，會避免「Rob Peter to pay Paul（拆東牆補西牆）」；不會為了推出港人上車盤，而減少其他類型住屋供應。意味新一屆政府可能以推動新類型房屋發展為由，增加土地供應。如此，則港人上車盤除了增加一類資助房屋外，亦會有更大的戰略作用：透過推出新措施，加強政府爭取各方支持，加快開拓土地的效果。

如果在既有的私樓、居屋、公屋供應外，政府能開發更多土地，發展港人上車盤，而且可以持之以恆、每年推出一定規模的單位。那麼整個局面又會完全不同—因為整體供應的確較現水平有明顯增加。

換言之，如果一年都是平均供應3萬個單位，巧立名目增加一類「港人上車盤」，對解決香港住屋問題的作用恐怕不大。但如果巧立名目可以增加政府開發土地時的談判籌碼，令住屋供應增加，「首置上車盤」對樓市便會有另一層影響。

原文刊於經濟日報網站2017年7月12日

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