三組房屋供應相關數字的影響

上星期我們談到，連中央官員也公開討論香港的房屋問題，中央政府的關注，可能會影響本地的房屋政策。如果仔細分析，有幾個數字特別值得留意。

一、公私營房屋供應比例：如果政府大致上是以新加坡的房策為參考，便可能進一步上調公營房屋的供應比例。由現時的公私營供應比例7比3進一步上調。但此比例改變，不一定代表政府有意壓抑樓價，也不代表私樓樓價會向下調整。反而私樓供應減少，樓價可能維持穩定。

 

二、自置居所比例：與公私營供應比例相關的是自置居所比例。回歸之時，港府似乎認為，自置居所比例(包括居於自置私樓及居屋)愈高，社會便愈穩定。

1997年時，自置居所比例為46.7%，至2004年上升至54.3%，2011年後比率大致與樓價呈反向走勢，樓價升，而自置比例下跌。至2019年數值為49.8%，較高峰期下跌4.5個百分點。巧合的是，似乎自置比率下跌，社會上的怨聲也的確較大。

如果政府不希望自置居所比例大跌，而新供應公私營房屋比例維持7比3，一個可能的方向是在公營房屋中增加居屋、綠置居的比重，而減少供應出租公屋的佔比。如果房屋政策的主要目標是令劏房消失，未來似乎應該以出租公屋為主。但公屋供應如果排擠居屋，那麼自置居所比例似乎難免下跌。

三、總供應量：2018年底，港府在不增加目標落成量的前提下，將公私營房屋供應比例由6比4改為7比3。而翻查資料，港府對未來房屋總落成量的目標，卻是按年下調的，2017年底時，未來10年的目標供應量是46萬個單位，2018年底調整公私營房屋比例時，目標修訂為45萬個，去年底再向下修訂為43萬個。

建屋目標總量持續下跌，某程度上反映過去數年，政府覓地建屋的成效未如理想。而在疫情肆虐下，樓價未見明顯調整，可能亦與市場判斷長遠供應緊張有關。

在云云供應數字中，總供應量可能是最為關鍵的一個。如果「未來10年總供應量」的數字沒有大幅調升，可以預期不管公、私營房屋的比例如何調整，也不會對私樓樓價、公屋的輪候時間帶來太大影響；相反，如果10年建屋目標總量由去年的43萬個回升，可望對樓市產生一定降溫作用。

原文刊於信報網站2021年7月27日

中長期土地供應仍不足

林鄭月娥上周宣讀任內首份施政報告，在樓市部分，事前坊間對「首置上車」計劃有一定期望。但報告中承諾的卻只有1000伙，而且要2021年方推出。救火的水可謂又遠又少。報告公開後，樓市氣氛反而更為高漲。

長遠而言，「首置上車」可望舒緩香港房屋問題的：在公營房屋開價上，由與市價掛勾改為考慮買家負擔能力，資助房屋不會水漲船高。在供應方面，特首已明言要不影響原有公營房屋供應，唯有考慮如何調動發展商土地資源。如在政策上有一定鼓勵或配合，其實有可能一併增加公、私營房屋供應。但在「官商勾結」的瓜田李下，結果政府只能先以一幅小小官地試行計劃。對樓市幾乎是零影響。

較少人留意到，發展局在施政報告後重申，住宅單位不但短期供應短缺，長遠亦都未見足夠。政府現時手上土地，料短中長期合共提供六十萬個住宅單位，但是與政府《2030+》概念藍圖估算2030年後的一百萬個新需求，仍欠四十萬個單位。

官方未見力大爭取民意支持開拓土地
當然，高官開口談及土地不足，可以視為爭取公眾開發土地的策略。如果民意支持，新界東北、大嶼山、維港以外填海其實有足夠土地供中長線發展。但不論是涉及具體供應的「首置上車」，抑或中長線土地供應的「2030+」；港府爭取支持之時，卻予人從未認真出力的感覺（作為對比，近期港府推行高鐵一地兩檢可說出盡全力）

港府一方面拋出「短中長期土地供應都不足」的數據，卻未見大力爭取民意支持開發土地。另一方面，特首又表明房屋政策以置業主導；希望置業的業主增加對香港歸屬感；又予人政府不會大力打壓樓市。結果一手加價加推、二手反價創新高又成了合情合理的回應。

除非政府爭取民意支持的力度加強，令整體上民意更支持加大土地供應，否則中長期住宅供應不足的現象難改。樓價難跌之餘，眾多辣招亦難以撤回，樓價高、成交低的現象可能長期維持。

原文刊於經濟日報網站2017年10月18日

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從建屋目標看政府思維

長策會向行政會議提交諮詢文件，根據有關文件，未來十年房屋需求量約47萬戶，而私人房屋約佔4成；市場集中討論「地皮何來？」。我們卻認為在此一目標之外，數字反映官方思維：增加供應令樓價回落，但無意推低樓價。

無意以大量供應壓低樓價
根據長策會的數字，未來10年，私人房屋總需求量是18.8萬戶，每年平均是18,800個單位。參考近年數字，此水平的供應算是中間落墨。如果政府成功 按需求提供土地（坊間對是否事成，十分懷疑），未來應該不會出現土地供應不足，刺激樓價上升的情況；但數據的另一面，也反映政府無意以大量供應壓低樓價。

附表是2000至2012年本地私樓的落成統計。雖然「8萬5建屋目標」在2000年已宣布不存在，但回歸後增加供應的政策，令2000年後的新樓落成量 維持偏高。2000至2004年，私樓平均落成量是27,107伙。此段時間大致與樓價回落的周期脗合。2005至2007年的3年間，私樓平均落成量是 14,790伙，數字較之前4年大幅回落，但每年私樓落成量總算過萬。2005至2007年，亦是樓價較為平穩的年份。

其後的2008至2012年，5年中有3年落成量低於1萬伙；平均落成量是9,782伙，屬嚴重偏低水平。供應短缺，加上在熱錢流入、按息低企的刺激下，樓價在期間上升約一倍。

透過居屋滿足初次置業需求
現時長策會開出未來十年每年平均私樓需求1.88萬伙的目標，數字比2005至2007年（即樓市「平穩期」）的平均數為高，但又遠未至2000至2004年供應極度偏高的情況。

如果大家認同，長策會在相當程度上反映長官意志，可以說，官方的確希望以增加供應的方式阻止樓價急升。但另一方面，亦無意以大量供應打殘樓市。更細微的分 析，針對年青人「難上車」的怨氣，政府的對應招數不是試圖壓低樓價；而是透過「六成公營房屋」中的居屋部分，滿足初次置業者的需求。

簡單而言，如果長策會的建議獲落實，代表未來一段時間，房策對樓價影響是中性輕微偏淡。當然，有了目標，也有執行問題，以近年政府開拓新發展區處處碰壁的情況，長策會建議對樓市的具體影響，仍有待觀察。

原文刊於經濟日報網站 2013年9月11日

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