首置青年應獲較高按揭成數？

樓價反彈至去年歷史高峰，上車客難以置業的問題持續。有團體便向特首示威，要求放寬青年首次置業按揭成數。但有關建議未必有助於青年置業安居。

討論之前，不得不說建議有可取之處。特首在年初已經表示不會考慮放寬按揭成數。而上述團體不是建議整體改變，而是針對青年首次置業需要，有條件的放寬按揭成數。建議的調整規模較小，而且有針對性，似乎值得官方再一次考慮是否可行。

可議之處在於，如何界定「青年」？參考傑青計劃，40歲以上，便不是青年。問題在於，為何一個39歲的初次置業者，應該比41歲的初次置業者，值得有更高的按揭成數？與其針對「青年」作為放寬對象，不如針對整體的上車客。

另一層要討論的問題是：針對初次置業者(先不論是否一定要是「青年」)放寬按揭成數，是否有助於解決他們的住屋問題。由個案角度考慮，答案似乎是「可以」。坊間都說現時上車客的主要問題不是無力供款，而是難以儲蓄首期，600萬的「上車盤」，一般按揭成數6成，首期240萬元。就算借8成按保，首期也高達120萬元，青年時開始儲蓄，可能要到中年才儲到首期。如果首置客按揭成數可放寬，不管具體情況為何，首期金額降下來，儲蓄需時更短。

但宏觀而言，即使只是針對首次置業人士放寬按揭成數，後果仍然是推動更多在現有限制下未能入市的買家提早入市。如果其他供求條件不變，放寬按揭成數的結果會是進一步推高樓價。那時整體上車難度究竟是高了抑或低了，恐怕難以計清楚。

說到底，政府要優先考慮的，恐怕是解決住屋供應不足的問題：住屋仍是供不應求的話，任何按揭成數的放寬，都會令更多資金進入市場，推高整體樓價。住屋供應充足的話，樓價自然回歸至較合理水平，置業在財務上的難度才會真正下跌。

原文刊於置業家居2019年5月25日

 

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中產可申請資助房 對後市有啟示？

網媒一個中產買不起樓的故事引起熱烈討論。故事主人翁的家庭收入達$6萬，統計上位處香港最高兩成收入家庭之列，但仍負擔不起心目中的理想物業。更有趣的是，原來處於如此高收入的一群，同樣有資格申請資助房屋。

故事引起眾多回響，原因可能是涉及兩個社會有興趣的議題：其一是樓市，此是不論市好市淡，都會引來熱烈討論的題目；其二是「中產」，舉凡甚麼是中產、收入N元是不是中產，也會引來眾多回應。

買Dream House上車 成入市心魔
有趣的是，雖然故事主角家庭收入已屆香港最高的兩成；但多數網友都認為他遠遠不屬中產之列。上討論區莫認真，我們也大可不必費神研究，如何才算中產。回到月入$6萬也難置業的具體個案，其實也是老問題，一來是客觀上樓價高企；二來是準買家主觀上認定，自己收入屬較高水平，希望「自住物業與收入相稱」。中高收入家庭希望一步到位，即初次買樓即可購入理想居所，可能是阻礙自己置業計劃的心魔。

另一個值得討論的是，在港府現行的資助房屋策略下，二人以上家庭，月入$7.4萬以下，已經合資深申請首置上車盤。某程度上，表示香港政府也認同，即使家庭收入較高的家庭，也需要資助才可入市。

首置盤數目有限 宜視為抽獎項目
情況類似上世紀90年代，樓價高企至中高收入家庭也負擔不了，政策便在既有的居屋之上，再推出夾心階層住屋，供中高收入家庭申請。現時的首置上車盤，定位上也與過去的夾屋接近。在微觀層次考慮，置業人士宜留意，首個首置上車項目只有數百個單位，但合資格申請的家庭估計有逾20萬個，只宜視之為抽獎項目，不宜視為解決自己置業問題的方法。

在宏觀層面也要留意，上一次政府在樓市高峰期推出夾屋後數年，樓價便見明顯回落。一定程度上，當政府承受巨大壓力，推出計劃資助中高收入家庭入市時，已表示樓價處於相對不合理的高位。而樓價回落後，有關計劃又會成為少人問津的另類樓宇。
今次首置上車盤出現，是否預示樓市將明顯調整，便有待時間證明了。

原文刊於置業家居2018年11月24日

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