朝三暮四的供應比例

施政報告落實將公私營房屋比例由6:4，調整為7:3。即未來每一萬個新單位，有7成為公營房屋、3成為私樓。此舉可望增加申請居屋的中籤機會、縮減公屋輪候時間。但反過來，在未能增加整體供應量的情況下縮減私樓比例，反而會令私樓供應緊張的情況惡化。

「朝三暮四」現代多以形容用情不專，但原本故事說的是對猴子的食物供應，只是改變朝暮之間的供應比例，但實質數量不變；恰似在未能有效增加整體住宅供應的情況下，調整公私營房屋比例應對。

公平而言，增加的公營房屋，性質上與私樓有所不同。後者在商言商，發展商市好市淡也希望盡量推高成交價。在供應不足的情況下，樓價高企，能負擔私樓的都是中高收入家庭。相反公營房屋有福利性質，租金/售價有一定限制，供應不足是，租金價格也不會升，只是輪候時間增加。而多了供應，會多了基層家庭受惠。

整體供應不變 私宅量或減25%

問題在於，現時公屋輪候平均時間已逾5年(目標原為3年)、上半年居屋未調整折扣時，4,400伙供款引來15.2萬個申請。在整體住宅供應維持、而只是調整公私房屋比例的情況下，公營房屋每年供應量大概較現時增加17%，對下調公屋輪候時間，或增加新居屋買家置業機會的作用相當有限。

相反而言，同樣假設整體房屋供應量不變，私樓比例由4變3，卻等同減少25%供應量。情況可能令私樓價格難負擔的問題惡化。當然上述計算是基於「整體供應量不變」的假設，如果政府有方法增加住宅供應量，故事的發展便會大為不同。

究竟是朝三暮四，整體供應不變；抑或整體供應增加之餘，再增加公營房屋比例，效果可以完全不同，現時的主要變數，便是政府能否在可見將來，能否提供更多土地了。

原文刊於經濟日報網站2018年10月10日

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應否調整公私營房屋比例？

香港住屋問題由來已久，近年坊間討論解決方案，卻似乎有「多建公營房屋」的傾向。特首也表示，現行公私營房屋6:4的比例有所調整「不是不可能」。看來「多建公屋、少建私樓」的民意開始成形。究竟香港應否上調公營房屋的供應比例？

部分民意支持增加公營房屋比例，原因可能是近年私樓樓價高企，小市民計過數，認為增加私樓供應，自己都買不起，寧可支持將土地用於興建公營房屋。要留意的是，此類意見似乎開始形聚。早前土地供應專責小組落區，討論填海可能時，便有漁民坦言，如果填海是興建公屋，便會支持；如是用於起豪宅，便會反對。類似意見絕對不是單一例子。

類似的聲音越來越響亮，似乎開始對政府形成壓力。先是早前政府將幾幅原來規劃興建私樓的土地改為提供公營房屋；之後特首林鄭月娥也表示公私營房屋6:4的比例不是鐵板一塊。問題是：如果政府真的調整未來公私營房屋比例，對樓市又會有何影響？

增加公營房屋比例，應該可舒緩公屋排長龍、居屋中籤比率過低的問題。但在私樓方面，如果整體住宅落成量不變，而私樓所佔比率減少，便代表每年出售予私人發展的土地減少。而發展商合理的應對策略是將私樓叫價上調—私樓樓價可能會以社會上收入最高的2成人口為銷售目標。

如無意外，政府真的下調私樓供應量的話，反而會利好新盤樓價。值得討論的是二手市場，現時的「上車盤」價格堅挺，主要原因是初次置業人士的選擇不多。未來如果居屋供應增加，部分購買力可能轉向申請居屋，未來上車級物業的流通率可能較現時為低。不過，「上車盤」的樓價會不會因此而下跌卻是未知之數。當私樓供應減少，公私營住宅的價格區隔可能擴大，「私樓業主」身份帶來的虛榮感可能較現時更甚。新盤定價如走向更高價碼，二手上車盤不見得會乏人問津。整體上增加公營房屋，可能會較利好私樓樓價。

在政治上，增加公營房屋供應比重會受中低收入家庭支持、也不見得私樓業主、發展商會大力反對，主要的阻力可能在政府財政。現時不論公屋或居屋，大致上都要政府補貼。如果未來減少私樓用地拍賣，庫房收入又會減少，可謂兩頭燒。理財保守的香港政府，未必願意承擔有關後果，此個可能是政府是否調整公私房屋比重的最主要因素。

原文刊於信報網站2018年8月7日

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