按揭被拒批 可以點解決

 網上熱話，一位準買家購入豪裝居屋，卻在申請按揭時，被銀行發現單位廚廁調了位，而且工程未經入則申請，最終按揭申請被拒批，買家撻訂收場。其實除了單位現況與圖則不符之外，尚有其他因素可能令銀行拒批按揭。

一般來說，按揭申請被拒批的原因不外乎是「人」或「樓」出現問題。所謂「人的問題」，最常見收入不足或收入證明不足。前者較易理解，即收入不足以通過壓力測試。

 

收入足也要證明足

而即使收入充足，申請人也要有良好證明，銀行才可視為可信的收入。一些工種可能收入豐厚，但欠缺證明，例如無交稅、無公司聘用紀錄等，銀行都可能不採納為可信收入。

而即使收入充足、又有良好證明，也不代表銀行一定批會。最常見的情況是按揭申請人的信貸紀錄不良，例如過去常有逾期還款，甚至欠債不還的紀錄，都會影響按揭批核。

而即使借款申請人本身情況正常，如果作為抵押物業的「樓」本身有問題，也可能會影響按揭批核。除了上文提及的物業有未經正規手續的改建之外，其他常見的物業問題包括樓契不全、物業因業主欠債、僭建等原因被釘契，甚至是曾發生凶案等，都會影響按揭申請。

如果是「人」的問題令按揭申請被拒，一般處理方式是增加擔保人，又或以更長時間整理收入紀錄，令銀行信納借款人上報的收入。萬一是「樓」的問題，便要細看問題所在，看看有沒有解決的方法，例如按揭申請是加按／轉按，而因僭建被釘契，業主便可根據官方要求，拆除僭建，令有關部門「解釘」，以便申請按揭。

需注意時間是否充足

如果是涉及買賣的按揭申請，買家便未必有時間去解決（例如要改建的單位「還原」不單時間上緊迫，也要賣方配合）。但要留意，市場上不同銀行及貸款機構的審批尺度都有不同，部分即使遇到成交價較估價高，也未必會安排估價師視察物業，而是直接按市價批出樓按。對買家來說，可能會是較未能取得按揭，損失訂金離場較佳的結果。

原文刊於經濟日報網站2021年5月5日

一手按揭的另類風險

 

經過傳媒多年教育，不少人在討論由發展商安排的新盤按揭時，都意會到此類產品普遍會有初期還款較輕鬆，但優惠期後供款急增而且難以轉按的問題。但比起未來每月還款上升，其實未能取得預期中的按揭貸款，對買家一樣是大問題。

經過傳媒多年報道，一般準買家都對新盤按揭保持一定戒心。在有意無意之間，坊間有時更會（錯誤地）將所有在新盤價單中提及的按揭安排統稱為「呼吸Plan」；此標籤意指按揭審批寬鬆，幾乎必批，但可能令買家借入超出自己合理負擔能力的樓按金額。

 

提防樓按審批是否過度寬鬆，令自己「超借」是好事。但以「呼吸Plan」統稱所有新盤按揭，不止是誤導，甚至會令準買家產生誤會，而面對其他風險。

「必批」誤會或致撻訂離場

現實中，由發展商安排的非銀行按揭，真正「必批」（不問申請人入息、負擔能力，一定批出）的，少之又少。雖然不涉銀行的一手按揭，不必通過壓力測試，但多數情況下，仍有其審批標準，申請人不符要求，一樣會被拒批。

尤有甚者，部分新盤價單標明提供的按揭安排，可能有名額限制，不管申請人本身的財務條件如何，額滿即止。當新盤買家誤以為新盤提供必批按揭，詳閱貸款條件、計算過後認為負擔得來、信心滿滿揀樓簽約後，可能才發現「必批」是一場誤會。如果購入的單位樓價高於按揭保險的適用範圍，自己又沒有足夠的現金儲備支付首期，可能便要撻訂離場。

近月新盤成交約維持在1000宗的水平，而每月總有數十宗的撻訂個案，比率不算低，估計當中有相當部分是買家未能取得按揭有關。要避免自己成為此統計數字的一份子，宜在選購新樓時，詳細向相關貸款機構查詢批核要求、有無名額限制等。

原文刊於經濟日報網站2020年10月7日

------------------------------------------------------------
按計劃以「專業服務、知識為本」的宗旨，為客戶提供有內容、有質素的服務。
重溫800多篇【按計劃觀點】:http://bit.ly/2MDyTvO
💻按計劃網站:www.panasian.com.hk
👍讚好Facebook專頁: fb.com/pamortgage
🎥訂閱YouTube頻道: http://bit.ly/2R3T9ZX
☎️按揭熱線: (852) 2167 1369
📱Whatsapp: (852) 5596 6181

一手樓按揭風險須知

樓價高，首期及每月供款都連隨上升。發展商為了推銷一手單位，自然會為買家度身訂做不同類型的付款安排。除了常見的高成數按揭外，也會有人為壓低初期供款的按揭計劃，例如初期只償還利息，毋須償還本金，令每月供款降低。但買家需要留意，此類計劃的特點和代價，再決定是否申請採用。

對買家來說，最理想的方案應該是首期低、每月供款也低。在正常情況下，兩者其實是互相衝突的，首期愈低，即借款額愈高，供款在其他條件一樣的情況下，一定會較高。發展商要安排低首期的付款安排，不外乎透過指定財務公司提供整筆一按；或在一按銀行同意的情況下，再提供二按。如果按揭成數增加的同時，買家又要求壓低每月供款；發展商的回應便是初期利率優惠，又或供款初期只供利息(即「供息不供本」)。透過提供優惠(初期低息或只供利息)，令借款人在提高借款額的同時，也壓低了每月供款(當然，只限還款初期，一般為2至3年)。

要選用以上的優惠，買家有不少地方要留意：
一、選用發展商按揭是否影響售價折扣。在不少情況下，選用發展商按揭，樓價折扣會較少。
二、有關優惠完結後的供款情況。優惠完結後，供款會回升，目前處於加息周期，優惠結束加上利率回升，供款可能會大幅增加。尤其是那些「呼吸PLAN/包批PLAN」，審批條件極為寬鬆，借款人要小心計算自己會否借入了超出自己負擔能力的債務。
三、按揭不批的後果。部分買家可能衝着發展商有提供按揭優惠而決定入市，但與過去的「包批按揭」不同，目前市場上由發展商安排的按揭，多數有一定的審批標準。而有一定的標準，意味會有一定數目的拒批個案。要留意的是，不論按揭申請是否被接納，買家仍然有責任完成交易。

對買家來說，如果本身因為首期不足，而考慮申請發展商按揭。在支付訂金後如獲知按揭申請被拒，可能難以完成交易。問題在於，目前發展商安排的按揭，可能涉及不同的財務機構；而不同機構對按揭批核的標準可以千差萬別，亦不太可能清楚在價單列明。以上情況卻會對有意入市的買家帶來額外風險：一旦因按揭申請被拒而未能完成交易，發展商便有權沒收訂金(金額數以十萬元計)。
萬一不幸遇上類似情況，買家可嘗試聯絡發展商，協助了解按揭申請被拒的原因。如果真的希望完成交易，亦可嘗試透過代理，尋找其他高成數按揭方案。

原文刊於信報網站2018年5月8日

更多按揭計劃，請瀏覽按計劃網站