一手樓按揭 小心計錯數

近年二手市場放盤零落，樓市由一手主導，發展商為吸引買家，又會推出名目各異，種類繁多的付款安排，共通點是盡量壓低買家的首期支出；雖然發展商安排的一、二按，全期利率一般會較銀行按揭高，但百貨應百客，在名碼實價之下，買家只要計算清楚便可決定是否選用有關安排入市。問題是買家是否真的懂得計算？

一般置業人士可能會聽過按揭壓力測試，可能也會有「供款不可逾月入50%，按息加3厘供款不可逾月入60%」的概念。問題是近期部分新盤的付款安排，適用的壓力測試標準其實更高，以「50%/60%」的標準去計算，可能會計錯數。

根據金管局指引，沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業的申請人，的確需依循上述標準進行壓力測試；但此只是基本指引。對於已持有或擔保其他按揭物業的申請人，標準會收窄為「40%/50%」，即「供款不可逾月入40%，按息加3厘供款不可逾月入50%」。

借款高於指引兩成 壓測標準更嚴
如果借款人申請銀行一按加發展商二按，而一、二按相加的按揭成數高於標準指引兩成或以上，便需跟隨更嚴格的壓測標準，例如700萬元物業，一按六成，二按兩成半；又或1000萬元以上物業，一按五成，二按兩成半，都適用於以下壓測標準：

如沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業，供款不可逾月入45%，按息上升3厘時，供款不逾月入55%。
如買家已擁有按揭物業或擔保其他按揭物業，再申請上述的一、二按組合，則所有供款總和不可逾月入35%，按息上升3厘時，供款不可逾月入45%。

最後也要留意，所謂「供款不逾月入某百分比」以「當前按揭利率」計算。但如果按揭利率涉及多個計算標準，或有分段按息，則當前按息一律以最高標準的按息計算。例如一按是H按，利率是H+1.4厘(昨天一個月拆息約0.48厘，H+1.4厘即約1.88厘)，或最優惠利率(5厘)減2.85厘，即2.15厘的話，一按按息便以2.15厘計。如果二按首兩年利率是最優惠利率(5厘)減2厘，其後是最優惠利率(5厘)的話，二按當前利率便應以5厘計算。而壓力測試則需在上述利率再加3厘計算。

如果新盤買家錯誤計算壓力測試，最終未能成功取得按揭貸款，又簽下臨時買賣合約的話，便可能出現重大損失。當然，部分發展商也有提供整筆一按，由於不涉銀行，審批會較寬鬆，但代價是整筆按揭的利率會更高。

原文刊於信報網站2017年2月21日

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