業主為什麼不賣樓？

城大曾淵滄教授近日有一篇短文討論為何業主不賣樓，即現時市場上，為什麼普遍業主不願意賣盤。曾教授開出的答案很有趣，賣了樓，資金要如何處理？

相信不少香港人除了自置物業，也會有其他類型投資；但以月入數萬元的打工族來說，物業以外的其他投資，比重可能偏低。相對而言，如果在2003年至2010年間置業，現時物業升值幅度一般以百萬元計，放賣物業後，要如何處理一大筆現金，可能多數小業主都欠缺經驗。或者說，傳統上本地家庭的最大投資就是自住物業，賣出物業後，一般人想到的，可能又是把資金再買樓。

另一個減低小業主賣樓意欲的是稅務原因；小業主持有的物業，如在2、3年前購入，不受額外印花稅影響；放售舊有物業後換樓，新購置物業卻會受額外印花稅約束；換樓在理論上會令財務自由度減少(萬一要在3年內賣樓，成本會增加)。

另一個曾教授沒有提的理由與按揭有關。2010至2011年，有近十多萬宗新造按揭是以拆息計價的，即市場稱的H按；當年H按的一般定價是H+0.7厘，以新近一個月拆息0.2厘計，此批按揭的現行利率仍在1厘以下。如果業主換樓，售出舊樓，便會失去條件極度優惠的按揭。購置新樓，現時市場最優惠的H按，利率都在1.9厘水平，P按則在2.15厘。參考近20年的數據，雖然2厘水平的按息仍在極度偏低水平，但對於計劃換樓的業主來說，按揭利率卻是上升是足足一倍。除非業主有迫切的換樓需要，又或找到絕世筍盤，否則新舊按揭一厘多的息差，都會令業主在決定換樓前三思而行。

用家主導  調整慢又長

正常市場有自住用家、有投資者；自住用家會左計右計，對自住物業有一定感情；即使估計樓價有可能下跌，也未必會將下定決心賣樓。相反，投資者主要考慮是獲利，他們如判斷樓價將出現較大調整，合理的應對方案是趁樓價仍處高位時套現，待樓市下跌後才補貨。現時眾多分析估計未來一段時間，樓價會有明顯調整，應該會促使了部分投資者賣樓止賺，但整體市場仍是缺盤；原因相信與政府的「有效管理」有關。

2010年10月推出的額外印花稅，及其後的加強版、買家印花稅、雙倍印花稅等，已經成功壓抑樓市的投資需求，近2、3年在高位入市的投資者比重，會比過去的周期少。市場上持貨者以用家為主，他們的考慮便不是「止賺」，而是考慮那些「新舊按揭息差」、物業印花稅等「小數目」。用家主導的結果，便是樓價的波幅會較小。

我們懷疑，即使一眾分析員估計的利淡因素---按息上升、新盤供應增加、中國經濟放緩等同時出現，但在失業率明顯上升前，自住業主惜貨的態度都難以改變。壞消息出現，樓價當然會下跌，但今次的調整，時間或會因用家主導，時間較過去的調整期為長。

原文刊於信報網站 2013年9月21日 

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