無意以大量供應壓低樓價
根據長策會的數字，未來10年，私人房屋總需求量是18.8萬戶，每年平均是18,800個單位。參考近年數字，此水平的供應算是中間落墨。如果政府成功 按需求提供土地（坊間對是否事成，十分懷疑），未來應該不會出現土地供應不足，刺激樓價上升的情況；但數據的另一面，也反映政府無意以大量供應壓低樓價。
附表是2000至2012年本地私樓的落成統計。雖然「8萬5建屋目標」在2000年已宣布不存在，但回歸後增加供應的政策，令2000年後的新樓落成量 維持偏高。2000至2004年，私樓平均落成量是27,107伙。此段時間大致與樓價回落的周期脗合。2005至2007年的3年間，私樓平均落成量是 14,790伙，數字較之前4年大幅回落，但每年私樓落成量總算過萬。2005至2007年，亦是樓價較為平穩的年份。
其後的2008至2012年，5年中有3年落成量低於1萬伙；平均落成量是9,782伙，屬嚴重偏低水平。供應短缺，加上在熱錢流入、按息低企的刺激下，樓價在期間上升約一倍。
透過居屋滿足初次置業需求
現時長策會開出未來十年每年平均私樓需求1.88萬伙的目標，數字比2005至2007年（即樓市「平穩期」）的平均數為高，但又遠未至2000至2004年供應極度偏高的情況。
如果大家認同，長策會在相當程度上反映長官意志，可以說，官方的確希望以增加供應的方式阻止樓價急升。但另一方面，亦無意以大量供應打殘樓市。更細微的分 析，針對年青人「難上車」的怨氣，政府的對應招數不是試圖壓低樓價；而是透過「六成公營房屋」中的居屋部分，滿足初次置業者的需求。
簡單而言，如果長策會的建議獲落實，代表未來一段時間，房策對樓價影響是中性輕微偏淡。當然，有了目標，也有執行問題，以近年政府開拓新發展區處處碰壁的情況，長策會建議對樓市的具體影響，仍有待觀察。
原文刊於經濟日報網站 2013年9月11日
更多按揭資訊，請瀏覽按計劃網站
沒有留言:
張貼留言