泡沫指數

經濟學人發表報告，以租金回報為準，香港住宅樓價偏高8成，泡沫冠絕全球。我們絕對認同現時香港樓價偏高，但對達成結論的方式卻有所保留。

經濟學人討論「泡沫指數」時，其中一個標準是：比較各地1970年代以來(香港部分由1980年起)，樓價與租金的相對比率。以樓價/年租金長期平均比率化為100計，現時香港的指數是183.6；換一個說法：香港現時樓價偏高了約84%。

經濟學人提供的例子，香港一個細單位，如租金不變，業主要將單位出租35年才收回樓價，換算成租金回報率是2.86%，與差餉物業估價署新近統計的B類物業單位回報率2.8%相近。
我們簡單換算一下，根據經濟學人的分析，1980年至今，「平均來說」，住宅樓價的是年租金的19.1倍左右，現時卻是35倍。

換成百分比，便是「偏高」了84%左右。將樓價租金比換算成香港市場慣用的回報率，香港的1980年以來的平均租金回報率應該是5.25%，現時則只有2.86%。

附帶一提，「偏高」84%，意思不是樓價跌84%才合理。400萬元樓價，偏高84%，「合理價」是217.4萬元左右；樓價回落45.7%，而租金不變，數字便返回平均。

同一標準下：底特律樓好抵買？

回報率一如股票的市盈率，當然是值得參考的數字。但僅僅參考市盈率作為資產價格是否偏高的指標，卻可能會出現荒謬的結論。我們找到一份推銷底特律物業的廣告，說該市現時住宅的租金回報創新高，達30厘，即出租3.3年就回本了。我們沒有底特律過去租金回報的數字，但相信用經濟學人同一標準去估算底特律樓價，會得出「現價偏低」的結論。

本來，參考「歷史平均」，再看看現時是否偏離平均值，有一定參考作用。但參考經濟學人的圖表，香港的樓價/年租金比率，明顯出現1992年前偏低的情況。

在1980至1990年，指數都低於70。經過換算，當時樓價大致是年租金的11倍左右，回報率約8%。當年的租金回報率偏高，有眾多原因：其中之一是主權交接前的信心問題令本地人不願意置業。簡單來說，近幾十年，香港的樓價/租金比率有1/3時間被政治因素扭曲而偏低，由此得出的「歷史平均」似乎不是一個理想的基準。

報告除香港是城市外，其他包含的主要是已發展國家，都沒有類似香港政、經環境大幅改變的情況。唯一例外的是中國，本來近40年的變化堪稱翻天覆地，但報告引用中國的數據，只由2000年起，結果是中國樓價租金比率僅僅是108。中國政府擔心內地樓價過高，報告卻認為只是「偏高」8%；原因是數據採樣只有14年數據。

重申一點：我們不是認為本地樓價沒有泡沫。我們甚至同意租金回報率是樓價有否偏高的重要指標。但單看數字而沒有考慮數字出現的理由，得出的結果，未必有太大參考價值。
公平而言，目前的2.8厘的租金回報，當然不是「吸引」的水平—不但遠低於80年代的8%，也比1997年的3.7%為低。

現時投資者接受到2.8厘的回報有眾多原因，例如樓市好友會說：按息比回報率更低。

當然，不少分析已提醒置業人士，一旦按息回升，現時可接受的回報率便完全失去吸引力。於是又回到了一個老問題：究竟利息何時回升？升幅多少？篇幅所限，下周再談。

原文刊於信報網站 2013年9月7日

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