美國暫不退市,財政司司長表示美國的決定,可能為本地樓市帶來更多風險。原則上,財爺的忠告當然沒有錯;但時移勢易,近年監管日趨完善,本港銀行體系承受風險的能力遠較十多年前為高。
十多年前,一位業主可以用一份糧單,透過不同的銀行,為多個物業申請按揭。由於當時的按揭資料並不會記入信貸資料庫中。除非按揭申請人過去在同一家銀行取得按揭,否則技術上銀行無法直接知悉業主持有多少個物業、有多少個物業尚未完全償還按揭貸款。
當年銀行審核按揭申請的工作因此甚為簡單:看看借款人收入多少,是否穩定、申請人過去的還款紀錄是否良好;最後再看新申請的按揭,每月供款是否低於申請人月入一半,即可決定是否批出按揭。
當年:利用監管漏洞炒樓 存風險
在此環境下,如果按揭申請人的信貸紀錄良好,即沒有拖欠紀錄,也沒有其他大額的私人貸款;借款人不難透過多家銀行,為多個物業取得按揭。即明明月入6萬
元,多個物業的按揭總貸款額可能高達5萬元。部分以出租方式抵銷按揭供款,部分待價而沽。在樓價向好的年代,不少人利用上述的監管漏洞炒樓致富。
對銀行來說,此種情況包藏一定風險:一旦經濟環境有變,租金回落、按息上升、樓價下調,借款人難以應付多個物業的供款,便可能觸發連串按揭違約。而銀行收樓拍賣所得,如不足以抵銷未償還按揭餘額,便會出現壞帳。壞帳的規模愈大,對銀行的衝擊亦愈大。
但自數年前正面按揭資料加入信貸資料庫後,業主透過多家銀行為多個物業取得按揭的故事已成絕唱。
現時申請按揭,銀行都會要求申請人同意銀行查閱其按揭紀錄。如果紀錄顯示按揭申請人有其他未償還按揭,銀行都會要求借款人進一步投露更多資料,包括既有按揭的餘額、每月供款數額等。如有懷疑,銀行可拒批按揭申請。
今日:多於一宗按揭 申請標準更嚴格
以往樓市在上升周期時,會吸引大量投資者,設法以按揭槓桿,不惜以十個茶壺九個蓋的方式,持有多個物業,務求擴大炒樓利潤。此種情況令更多的資金捲入樓
市,加劇樓市上升期的升幅。而一旦市況逆轉,投資者難以應付多個物業的供款,輕則會劈價減磅,重則會斷供破產離場;在後一種情況,往往令銀行出現壞帳。而
現時,所有貸款機構都掌握借款人有多少宗未償還按揭,持有一個或以上未供滿物業人士再為其他住宅物業申請按揭,即使銀行接受,第二個物業的按揭申請也要接
受更嚴格的壓力測試標準。基本上,現時已沒有方法向多個機構取得多個物業按揭。
簡單來說,如果外圍因素急劇轉變,不管是美息上升抑或中國經濟增長放緩;本地樓價難免調整。但受惠於近年日趨完善的監管標準,像當年一人多借的情況基本上
已杜絕。市場持貨者以用家及較有實力的投資者為主,市況出現調整時,會較少劈價散貨的情況,未來樓市調整時,樓價下跌幅度或較少,但調整的時間或較長。
原文刊於經濟日報網站 2013年9月25日
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