一張糧單申請多宗按揭成絕唱

美國暫不退市，財政司司長表示美國的決定，可能為本地樓市帶來更多風險。原則上，財爺的忠告當然沒有錯；但時移勢易，近年監管日趨完善，本港銀行體系承受風險的能力遠較十多年前為高。

十多年前，一位業主可以用一份糧單，透過不同的銀行，為多個物業申請按揭。由於當時的按揭資料並不會記入信貸資料庫中。除非按揭申請人過去在同一家銀行取得按揭，否則技術上銀行無法直接知悉業主持有多少個物業、有多少個物業尚未完全償還按揭貸款。
當年銀行審核按揭申請的工作因此甚為簡單：看看借款人收入多少，是否穩定、申請人過去的還款紀錄是否良好；最後再看新申請的按揭，每月供款是否低於申請人月入一半，即可決定是否批出按揭。

當年：利用監管漏洞炒樓 存風險
在此環境下，如果按揭申請人的信貸紀錄良好，即沒有拖欠紀錄，也沒有其他大額的私人貸款；借款人不難透過多家銀行，為多個物業取得按揭。即明明月入6萬 元，多個物業的按揭總貸款額可能高達5萬元。部分以出租方式抵銷按揭供款，部分待價而沽。在樓價向好的年代，不少人利用上述的監管漏洞炒樓致富。
對銀行來說，此種情況包藏一定風險：一旦經濟環境有變，租金回落、按息上升、樓價下調，借款人難以應付多個物業的供款，便可能觸發連串按揭違約。而銀行收樓拍賣所得，如不足以抵銷未償還按揭餘額，便會出現壞帳。壞帳的規模愈大，對銀行的衝擊亦愈大。
但自數年前正面按揭資料加入信貸資料庫後，業主透過多家銀行為多個物業取得按揭的故事已成絕唱。
現時申請按揭，銀行都會要求申請人同意銀行查閱其按揭紀錄。如果紀錄顯示按揭申請人有其他未償還按揭，銀行都會要求借款人進一步投露更多資料，包括既有按揭的餘額、每月供款數額等。如有懷疑，銀行可拒批按揭申請。

今日：多於一宗按揭 申請標準更嚴格
以往樓市在上升周期時，會吸引大量投資者，設法以按揭槓桿，不惜以十個茶壺九個蓋的方式，持有多個物業，務求擴大炒樓利潤。此種情況令更多的資金捲入樓 市，加劇樓市上升期的升幅。而一旦市況逆轉，投資者難以應付多個物業的供款，輕則會劈價減磅，重則會斷供破產離場；在後一種情況，往往令銀行出現壞帳。而 現時，所有貸款機構都掌握借款人有多少宗未償還按揭，持有一個或以上未供滿物業人士再為其他住宅物業申請按揭，即使銀行接受，第二個物業的按揭申請也要接 受更嚴格的壓力測試標準。基本上，現時已沒有方法向多個機構取得多個物業按揭。
簡單來說，如果外圍因素急劇轉變，不管是美息上升抑或中國經濟增長放緩；本地樓價難免調整。但受惠於近年日趨完善的監管標準，像當年一人多借的情況基本上 已杜絕。市場持貨者以用家及較有實力的投資者為主，市況出現調整時，會較少劈價散貨的情況，未來樓市調整時，樓價下跌幅度或較少，但調整的時間或較長。

原文刊於經濟日報網站 2013年9月25日

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