內地推逆按揭的啟示

中國國務院早前有關於發展養老業的文件，內文提到由保監會、民政部等牽頭開展逆按揭試點。據內地媒體報道，詳情會在明年首季公布。

所謂逆按揭，香港稱之為安老按揭，操作上是業主將已供滿的物業，逆按予銀行；業主可以一次過收取一筆較大的款項，又或分期收取年金。待業主百年歸老時，如 果遺產繼承人償還逆按的本、息，便可取回物業。如果原業主沒有繼承人，又或繼承人不願償還逆按本、息，銀行便收回物業；銀行拍賣物業後，如果抵銷逆按本、 息後有餘額，會退予業主繼承人；如果拍賣所得不足以償還貸款總額，繼承人亦不必承擔任何債務。

揭高增長期完結？
內地推逆按揭，理論上與香港樓市、按市沒有太大關係；但背後引伸大量問題，值得思考：
其一是中國人口老化的影響。中國試行逆按揭，原因是內地逐漸進入老齡化社會，而原有的制度，似乎不足以應付社會整體的農老需求。內地常見的一句分析：日本是在富起來後面對老齡化問題，而中國要在富起來前亦面對同一問題。

據聯合國的估計，中國的工作年齡人口將於2015年達到高峰，並在2050年以前逐步下降至23%。簡單來說，單由人口角度考慮，中國人口結構在1979 至2015年都有利經濟發展，但2015年後此有利因素會逐步減弱，甚至轉為負累。中港經濟關係密切，中國經濟的高增長期是否完結，對香港的影響值得留 意。

其次是試推逆按背後的政策思維。眾所周知，胡溫年代，中國政府曾多次推出遏抑樓市措施；有趣的是，習近平、李克強上任後，中國高層對調控樓市的聲音似見減少。

樓市政策或有望放寬
新一屆政府對樓市的看法似乎與前任迥異，甚至會考慮以逆按揭紓緩養老問題。而理論上，逆按揭會在樓市穩定上升的情況下較易實行。國內試推逆按，是否意味樓市政策有所放寬，值得留意。

最後是效用問題，內地媒體在報道逆按揭的概念時，大部分都有提及香港有類似的計劃，往往也引用例子說明安老按揭的好處——無兒無女的長者，可以透過計劃善 用自置物業。的而且確，年老業主居於自置物業，即使資產價格高企，也是得物無所用，逆按的出現，為他們提供一個運用資產，而且不影響居住環境的選擇。但平 心而論，香港的安老按揭只是聊備一格，亦即「有多一個選擇總是較好」，但對整體社會減少養老開支的作用不大——2011年至今，只批出400多宗申請。逆 按的數字偏低，原因不是計劃有嚴重的問題，更大的可能是產品與社會的觀念有一定衝突。

如果內地與香港的民情接近，例如長者較為傾向「養兒防老」、打算將物業交由子孫繼承，那麼逆按在內地的受歡迎程度，可能也會與香港接近——有總比沒有好， 但真正使用的長者數量可能偏低。話雖如此，香港推出安老按揭的經驗可作為內地參考，為解決老年化問題提供多一個選擇，總是一件好事；但兩地的制度、文化有 重大差異，國內要推行逆按，要處理的問題料會比香港的更多。

原文刊於置業家居 2013年9月28日

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