負擔能力數據解讀

金管局周三公布「貨幣與金融穩定情況半年度報告」，報告內有關按揭的重點之一，仍然是負擔能力的問題---報告同時羅列了兩個按揭負擔指標，其中一個指標的結論是「遠超50%的長期平均水平」；另一個卻是「由平均值40%降至36%」。

出現上述結果的詳細因由，可在報告中的「貨幣與金融狀況」找到。
簡單來說，報告中以「潛在置業人士」的角度計算「置業負擔能力」；即「虛擬」一個月入處於私宅住戶入息中位數的家庭以市價購買一個50平方米住宅， 以現行按息，7成按揭，還款期20年的數據比較。得出的「收入槓桿比率」(即按揭月供佔月入的比率)，便是65%左右；較同一方法計算出來的歷年平均值 50%高出一大截。

原因很簡單：樓價升幅比一般家庭收入上升快得多。但報告本身有提及，此指標由「潛在置業人士」角度考慮，數字有別於借款人實際供款與收入比率。

第二個「供款收入比率」，指的便是每月新批按揭中，借款人實際還款數字佔收入的比率，最新數據是36%，較平均值40%為低。

實際數字較「由潛在置業人士角度計算」的數字為低。原因有很多，其一當然是月入處於中位數的家庭，事實上會購買的單位樓價較低。或者說，近年入市的買家，平均收入其實較月入中位數為高。

其次是現實中的平均按揭成數為56%，較「虛擬」計算的7成為低；此外，現實中新批按揭平均按揭年期為25年，較虛擬計算的20年為長，令每月供款較低有關。
有趣的是，當局在考慮按息一旦上升帶來的風險時，卻是以「虛擬數字」為本：指出如果按息上升3厘，而其他條件不變，收入槓桿比率會由65%升至84%。另一方面，報告卻未有提及，按息上升3厘對實際借款人的影響。

我們以7月的按揭批核實數計算，即平均貸款額258萬元，按揭還款期 300個月，平均按息2.25厘計算。每月平均還款額為11,252元；供款收入比率為36%，即實際借款人的平均月入為31255元。「假設」其他條件 不變，而按息上升3厘，7月份新批按揭的借款人，供款會升至15461元，借款人的供款收入比率會升至49.5%。

壓測威力：實際供款負擔將維持4成水平
值得留意的是，此個假設數字僅僅對7月份新批按揭個案有效。當市場按息真的上升3厘，至5.25厘時，如果屆時壓力測試仍然存在，銀行批出按揭，需要以「當時按息+3厘」計算，按揭供款不逾月入6成。

壓力測試其實會將借款人的供款負擔壓制在4成多的水平。以每月新批按揭數字為準的實際供款收入比率，根本不可能超過50%。加上對持有一個以上物業借款人的壓測要求更嚴格的影響，數字最終會被限制在40%左右。

因此，未來極可能出現一種古怪情況：一旦按息回升，政府/金管局以虛擬個案計算的「收入槓桿比率」將愈來愈高，甚至出現類似97年，指數超逾100的情況，但數字卻是虛擬而來，與實際借款人的負擔無關。

另一方面，現實中銀行批核按揭有重重指引；指引不改，即使樓價不跌(甚至上升)、按息暴升，在壓測之下，每月的實際「供款收入比率」將會大致維持在40%水平。

原文刊於信報網站 2013年9月28日

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